Se están refinanciando por encima del 7%. No tardarán en hundirse unas cuantas:
El sueco SBB es el ejemplo perfecto de cómo la subida de tipos causa estragos en los grupos inmobiliarios endeudados. En parte debido a la tendencia local a emitir deuda a tipo variable, que se revaloriza inmediatamente, sus costes por intereses se dispararon. Al mismo tiempo, los tipos más altos reducen el valor actual de los futuros ingresos por alquiler, lo que hunde el valor de los activos inmobiliarios.
El 1 de junio, Moody’s cambió su perspectiva de las condiciones crediticias para el sector inmobiliario global de estable a negativa, y prevé que aumenten los costes de capital y caiga el valor de las propiedades. El mes pasado, las agencias de calificación crediticia rebajaron la calificación de SBB a basura, lo que supuso su exclusión de los mercados de deuda. El valor de los fondos propios del grupo, unos 700 millones de dólares, ha caído más del 70% desde principios de año.
No es el único. Las empresas inmobiliarias y los fondos de inversión inmobiliaria, REIT o socimis, de Europa continental analizadas por Morgan Stanley, como la alemana Aroundtown y Merlin Properties, cotizan por término medio a la mitad del valor neto de sus activos a finales de 2022. Sus homólogas británicas, como British Land y Land Securities, también registran grandes descuentos.
Un problema espinoso es que el valor pendiente de la deuda sigue siendo el mismo a pesar de la caída de los precios inmobiliarios, lo que significa que el apalancamiento o la relación préstamo-valor (LTV, loan-to-value) aumentan. Unos LTV elevados podrían asustar a los bancos y obligarles a retirarse del sector, lo que a su vez impediría a algunos prestatarios inmobiliarios refinanciar sus deudas. Los analistas de Citigroup calculan que los grupos inmobiliarios europeos podrían tener que sustituir 237.000 millones de dólares de préstamos por capital propio.
