http://www.eleconomista.es/vivienda/noticias/8929566/02/18/LA-BURBUJA-INMOBILIARIA-llega-al-CENTRO-DE-MAdrid.html
Malasaña, Chueca, Salamanca... La locura por la vivienda ha vuelto a la capital. Los precios crecen el 20%, las casas se pagan al contado y la escalada del alquiler por el 'efecto Airbnb' expulsa a los vecinos a barrios de la periferia.
El centro de Madrid experimenta estos días una coyuntura esquizofrénica con la vivienda similar a la que vivía España en los prolegómenos de la crisis. Por un lado, la situación real: precios que escalan más del 20 por ciento en barrios como Malasaña, Chueca, Chamberí o Salamanca; alquileres impagables para una mayoría de rentas; retroceso drástico de la oferta; expulsión de inquilinos para reconversión de casas en pisos turísticos de alquiler... Por el otro, la situación legal, muy por detrás de la real, con los políticos mirando de reojo el fenómeno y abordando muy de perfil el panorama, a la vista de los réditos económicos que los grandes inversores inmobiliarios y el turismo de masas generan en el entorno céntrico urbano. La "locura"
B. Otero, de 41 años, lleva meses intentando comprar un piso en el centro de Madrid. Cuenta con un sueldo anual de más de 40.000 euros y unos fondos previos que dan para abonar el 30 por ciento de la entrada de un piso de hasta 300.000 euros -50 millones de las antiguas pesetas-. "Es difícil imaginar cómo es esto. Sale un anuncio en Idealista, vas a ver el piso, mientras lo ves llaman otras diez personas interesadas... Dices que te lo vas a pensar, te advierten de que hay gente que paga directamente, te choca, te vas a casa, reflexionas, llamas a las cuatro horas y... ¡ya lo han vendido!", afirma, tras una semana en la que ha tratado de adquirir un primero reformado de 50 metros por 310.000 euros en Malasaña y ha llegado a ver cómo le pedían 120.000 por un ático de 18 metros cuadrados situado en un quinto sin ascensor junto a la Plaza de la Luna (Callao).
Después está el fenómeno de la expulsión de vecinos tradicionales.
Jorge Sánchez, diseñador gráfico con ingresos de 1.800 euros netos mensuales, acaba de recibir un mensaje de su casera. Le suben el alquiler de un piso en la calle de Hortaleza de 600 euros a 800 euros al mes de un primero interior, sin apenas luz, que no supera los 50 metros. "Aquí estaba bien, pero ya estoy buscando por la zona de Vallecas", manifiesta. Lo mismo le ha sucedido a D. Martínez, médico de 32 años, en plena búsqueda de un nuevo hogar tras recibir un mensaje incluso peor que el del anterior protagonista (en su caso, le incrementaban el arrendamiento un 36 por ciento".
"Es una locura", corrobora un agente inmobiliario que prefiere no identificarse, y que acompañó a este periodista a visitar una vivienda hace unos días. "No hay tiempo para pensar nada. Está viniendo gente de fuera, de Miami, de Venezuela, de México, que paga al contado y se hace con un piso o con varios y deja sin opciones al resto. Llegan a pagar más de 12.000 euros el metro cuadrado en Chueca", sentencia, reconociendo, a su vez, que alquilar en el centro se ha convertido "en casi un producto de lujo para unos cuantos". "A no ser que estés dispuesto a pagar 700 euros por un estudio de 20 metros cuadrados en un sótano", remacha.
Pero, ¿qué ha pasado?
Los expertos creen que esta situación se está replicando en los cascos antiguos de varias ciudades (Barcelona, Zaragoza o Valencia experimentan situaciones similares) al albur de la recuperación, que tira de los precios al alza; y del fenómeno de las viviendas para alquiler vacacional, si bien en este extremo hay división de opiniones. Pero hay un hecho incontestable: en la almendra central la oferta de pisos por Airbnb supera la disponible para alquiler, tal y como explica el sociólogo de la UNED Javier Gil.
Pero, por partes. Casi ninguno de esos expertos se atreve a hablar de burbuja. O al menos, no de burbuja al estilo de la que sacudió al país antes de la crisis.
Pedro Soria, director comercial de Tinsa, explica que el distrito Centro ha experimentado "un aumento del precio medio del 21 por ciento" en la vivienda. A su juicio, la clave está "en el boom que ha experimentado el alquiler", que absorbe buena parte de la demanda de primera vivienda. Y a ello se le suma, claro, "la popularización del alquiler turístico", que en zonas como Malasaña, o Chueca, o Cortes, "ofrece mayores rentabilidades que las del arrendamiento convencional".
Ferrán Font, director de Estudios de pisos.com, añade otro factor: "No son las plataformas de alquiler turístico sino el propio turismo. Nuestro país es el segundo del mundo en llegadas. Al ganar popularidad determinados destinos, las rentas suben, y es posible que las excelentes rentabilidades que maneja el alquiler hagan que aumente el interés de la compra por inversión", manifiesta.
Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista, apunta a un incremento de precios similar, del 21,7 por ciento, con un metro cuadrado en 4.599 euros. Salamanca, Chamberí y Arganzuela experimentan subidas algo más moderadas, pero también cercanas al 20 por ciento, si bien en su caso no achaca el auge al alquiler vacacional.
Están el crecimiento del PIB, la reducción del paro, los tipos de interés en mínimos históricos... Un cóctel que ha disparado la demanda en zonas consideradas prime, si bien, tal y como explica Beatriz Toribio, jefa de Estudios de Fotocasa, "aún nos encontramos lejos de los niveles precrisis tanto en actividad como en precios". Esta experta, aún así, sí considera que "hay que seguir con atención" lo que sucede a día de hoy en el centro de la capital, situación homologable a la que se vive en algunos barrios de Barcelona o en Ibiza y Palma (estos dos casos los señala Pedro Soria).
Qué esperar del futuro
Es difícil determinar si el encarecimiento brutal del Centro de Madrid revertirá o no. La economía se basa en vaivenes, los tipos de interés apuntan a futuras subidas y las dificultades para hipotecarse crecerán, por lo que "lo esperable es que el ritmo comience a moderarse", apuntan los expertos consultados. Aún así, todos ellos recuerdan que el valor de la vivienda "está expuesto a ciclos", por lo que todas las opciones -futuras subidas, bajadas o mantenimiento de precios- son posibles.
Pedro Soria, de Tinsa, añade que a día de hoy planea en Madrid "la imposición de nuevas regulaciones" sobre plataformas como Airbnb, otro aspecto determinante para intentar arrojar luz al escenario que se abre a partir de ahora.
Beatriz Toribio apunta a otro hito que puede mover el mercado a corto plazo. A lo largo de 2018 caducan numerosos contratos de alquiler que se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos que entró en vigor en el año 2013. Es decir, nos encontramos justo en el momento en el que a los inquilinos les cambian las reglas de juego. En zonas prime es común pedir un incremento notable de la renta al albur, precisamente, de las subidas de precio de compra y del fenómeno del alquiler vacacional. Pero una vez se renueven -o no- todos esos contratos lo lógico sería que volviera a imperar cierta calma.
Pura europeización
De cualquier manera, parece complicado que los centros de las grandes urbes españolas vuelvan a recobrar a corto y medio plazo el esquema que imperó durante la crisis, con precios más moderados para compra y alquiler. Madrid y Barcelona tienden a equipararse ahora a París o Londres, donde adquirir una vivienda resulta prohibitivo para una mayoría de rentas en las zonas más demandadas y a la moda.
Estas grandes capitales experimentan ahora aumentos de precio más moderados y accesibles en barrios periféricos sin atisbo de burbuja. En Madrid comienza a suceder algo similar. Incluso hay barrios (Villaverde, Concepción) en los que los costes siguen bajando.
