#314
Re: Grupo San Jose (GSJ)
Vaya alegría nos hemos llevado hoy, a ver si no es flor de un día y sigue la racha....
#315
Re: GSJ Grupo San Jose - Cerca del acuerdo
Operación Chamartín: el proyecto vuelve a la casilla de salida
- Carmena deberá presentar un nuevo plan parcial y una modificación puntual del PGOU
- La promotora DCN y el Consistorio se encuentran cerca de un acuerdo
15/06/2017 20:27h
La conocida como Operación Chamartín se acerca a un nuevo consenso, 24 años después de que se presentara por primera vez. Pero el acuerdo entre las partes necesitará de nuevo pasar por el largo proceso de trámites tanto en el Ayuntamiento como de la Comunidad de Madrid. Por eso, las diferentes partes negociadoras, tanto la promotora Distrito Castellana Norte como el equipo de la alcaldesa Manuela Carmena (Ahora Madrid), quieren consensuar en estos días el desarrollo urbanístico más grande al Norte de la ciudad, que permita su inicio antes del final de la legislatura.
Los representantes de las distintas partes se reunieron este jueves en la mesa política, tras intensas reuniones en las últimas semanas, con prácticamente todos los flecos del acuerdo despejados. Por parte de DCN, acudió su presidente Antonio Béjar, un veterano directivo del sector inmobiliario ligado al BBVA, y en el lado del Ayuntamiento acudió José Manuel Calvo, concejal de Desarrollo Urbano, quien ha señalado en los últimos días que deseaba llegar a un acuerdo definitivo antes de final de junio. También estuvo presente un representante de Adif, que es la propietaria de la mayor parte de esos terrenos junto a la estación de Chamartín, y que tiene un acuerdo de cesión del suelo a la empresa por 1.200 millones de euros.
La megaoperación urbanística necesitará de una modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) debido a una rebaja de la edificabilidad prevista anteriormente y debido a que el nuevo proyecto pasará de las manos privadas, actualmente bajo el promotor DCN (Distrito Castellana Norte, controlada en un 75% por BBVA y en un 25% por Grupo San José), a la iniciativa pública. Es un tanto que se anota Carmena y su concejal de Desarrollo Urbano, ya que desde el inicio de la legislatura recalcaron su rechazo al anterior plan presentado por la exregidora Ana Botella (PP) y por DCN, ya que consideraban que debía estar bajo el impulso de la Administración.
Esta modificación legislativa puede dilatarse más de un año, ya que requiere modificar el PGOU y el plan parcial del proyecto, lo que conlleva el visto bueno de la Comunidad de Madrid.
El proceso es largo. La junta de Gobierno municipal debe dar una aprobación inicial del nuevo plan parcial, una decisión que se puede retrasar hasta diciembre, según indican fuentes conocedoras de la negociación. A partir de ahí, se prevé unos trámites de varios meses, ya que el Consistorio debe presentar numerosos informes favorables de distintos organismos, pasar el periodo público de alegaciones y el visto bueno de los partidos políticos en el Pleno municipal. Después se trasladaría para que el consejo de Gobierno de Cristina Cifuentes (PP), presidenta de la Comunidad, otorgue el permiso definitivo.
La legislatura acaba en mayo de 2018, por eso las partes son conscientes de la necesidad de llegar a un acuerdo definitivo de forma rápida, para evitar que cualquier contratiempo vuelva a dejar en el limbo el proyecto.
Los detalles de la nueva operación
DCN cede la iniciativa al Ayuntamiento, que será a partir de ahora quien tenga que desarrollar el proyecto, con la base del diseño que termina de consensuar con el equipo de Simon Smithson, arquitecto británico en quien la empresa ha delegado la negociación.
Prácticamente todos los puntos están acordados, excepto el relativo al distrito de negocios en el entorno más cercano a la estación de Chamartín. El equipo de DCN trata de convencer al de Carmena que esa zona de negocios debe ser de uso mixto, es decir, que incluya no solo torres de oficinas, sino que se dé vida a esa área con viviendas, restaurantes y tiendas, además de contar con grandes inmuebles que permitan albergar grandes sedes corporativas. Ese es el escollo final que ayer se preveía dar por finiquitado. Allí también se levantará algún edificio icónico. La empresa llegó a hablar de edificar el rascacielos más alto de Europa.
El acuerdo final incluye la rebaja en el número de viviendas propuesta por la empresa, un 20% respecto a su propuesta, lo que supondrán entre 13.000 y 14.000 viviendas. En el proyecto aprobado por Botella para ese ámbito, se preveían 17.000 casas. Cuando Carmena presentó el suyo el pasado año, llamado Madrid Puerta Norte tras tumbar el de la anterior alcaldesa, propusieron 4.000 unidades.
La edificabilidad del ámbito (metros cuadrados edificables respecto al bruto de metros cuadrados) se reduce de 1,05 m2 a 0,98 m2 aproximadamente. Además, la mayor parte de las viviendas se situarán en la zona sur, en el área más cercana a la estación. Allí ganarán los edificios en altura de viviendas, además del centro de negocios. Más al norte, se reduce la elevación de los edificios, previsiblemente entre cinco y siete plantas.
A su vez, se espera que todas las infraestructuras previstas por DCN en el anterior proyecto se mantengan, desde las estaciones de Metro (una condición básica para la Comunidad de Madrid) como carreteras, dotaciones o puentes y pasarelas entre el este y oeste de esa zona del norte. Solo el conocido como nudo Norte reducirá su capacidad por petición municipal.
Cronología de un fracaso
La conocida como Operación Chamartín nació en 1993 por iniciativa de José Borrell, entonces ministro socialista de Obras Públicas. Las divergencias entre partidos y Administraciones y más tarde la crisis han ido retrasando el plan. En 2015, BBVA, Adif, Ayuntamiento y Comunidad (ambas gobernadas entonces por el PP) presentaron el proyecto llamado Distrito Castellana Norte. La llegada de Manuela Carmena a la alcaldía dio por traste de nuevo la iniciativa. El Pleno, con los votos de Ahora Madrid y PSOE, tumbó el proyecto de DCN. Como alternativa presentaron un borrador llamado Madrid Puerta Norte.
Antes de las elecciones legislativas del 26J, ninguna parte cedió a la espera de conocer quién encabezaría el Ministerio de Fomento. Con Ignacio de la Serna como nuevo titular, se abrió un nuevo deshielo, que previsiblemente acabará en los próximos días con un nuevo acuerdo, 24 años después.
https://cincodias.elpais.com/cincodias/2017/06/15/companias/1497550739_473813.html
#316
Re: Grupo San Jose (GSJ)
Felicidades a todos, pienso que esto es el principio de una gran etapa para San Jose. Espero que la cotización se ponga pronto en 5-6 euros y en un par de años esté a mas de 10. Sigue además pendiente el suelo de Buenos Aires, venta de CRESCA, Perú, hospitales en Chile.. que gran empresa, yo tendré mas o menos acciones pero los próximos 3 o 4 años estaré en este barco.
A los que quieran información recomiendo los artículos de David0772 tiene muy estudiada la empresa y está acertando, están en este mismo hilo.
A disfrutar
#317
Re: Grupo San Jose (GSJ)
#318
Re: GSJ Grupo San Jose - Gráficas
Gráfica histórica
Gráfica a 1 año
Dejando de lado Operaciones Chamartin y demas história, y basándonos solamente en el análisis técnico (yo no tengo ni idea), entiendo que la resistencia mas cerca (viendo la segunda gráfica) serían los 4,18 (máximo en cierres del 16/03/2017) y los 4,32 (máximo intradía del 15/03/2017) y la segunda resistencia serían los 4,50 (máximo en cierres del 03/11/2016) y los 4,95 (máximo intradía del 02/11/2016) que tocó en Noviembre 2016. Luego ya te vas (viendo primera gráfica) a los 6€ donde se ve doble resistencia.
#319
Vaya semanita
Bueno, semana intensa en cuanto a informaciones. Empezamos el fin de semana pasado con un artículo de EL País dando casi por hecho el acuerdo, y aunque desmentido ese mismo día por José Manuel Calvo (no sé a cuento de qué), casi todos los diarios (El confidencial, ok diario, Cinco días…)han continuado toda la semana ratificando lo que se publicó, lo cual es muy positivo, y no sólo porque es el reflejo de un más que posible acuerdo inminente, sino porque la gran mayoría de los medios de comunicación se están volcando o lo harán en las próximas semanas con el proyecto, reportando una publicidad gratuita e impagable… ¿Cuánto le costaría a DCN una campaña publicitaria de esta magnitud?
En cuanto al contenido de todo lo dicho, en realidad nada especialmente nuevo, más o menos todas las informaciones que se han ido filtrando son las esperadas, hagamos un resumen:
- Modificación PGOU Madrid y del plan parcial de proyecto, lo cual implica un gran número de trámites con los que el Ayuntamiento tendrá que volcarse para realizarlos con la máxima agilidad, se habla de 40 informes vinculantes. Y la guinda… su traslado a la CC.AA de Madrid, con Cristina Cifuentes (por ahora) al frente. Si bien es cierto que la presidenta ha manifestado en numerosas ocasiones que aceptará lo que venga negociado por las partes, no sé en Génova como va a sentar que meses antes de las elecciones municipales y con una plaza tan importante como Madrid en juego, se tiendan puentes de plata a algo que va a dar tantos réditos a un rival político. Pero bueno, seamos bien pensados, y confiemos que va a primar el interés general de la ciudad, de la comunidad y del país, a los intereses particulares de un partido político (¿?).
- Al final, y quién lo iba a decir, la presión por cerrar el acuerdo la está teniendo el Consistorio, a sabiendas de que los plazos para llevar a cabo todos los procedimientos se le echan encima. Y no hay nada peor en una negociación que la otra parte sepa que vas con prisas. Y digo esto, porque leyendo las líneas básicas del acuerdo, más allá de eslóganes tipo “Reducción del número de viviendas” “Iniciativa pública en vez de privada” “La nueva Estación de Chamartín lo primero en construir”… etc, etc, etc… las condiciones que se están hablando podrían incluso aportar más rentabilidad a DCN que la anterior propuesta, por los siguiente motivos:
- Cierto que se reducen viviendas de 17.000 a 13.000-14.000, y se confieren 185.000 m2 adicionales para servicios públicos, pero la edificabilidad prácticamente apenas se ve penalizada, se dice de pasar de 1,05m2 a 0,98 m2 techo/suelo, porque al final lo que se venden son m2 edificables, empaquetados en pisos, oficinas o locales. Además, vuelve a hablarse de que las líneas de tren se soterrarán, con lo que el cómputo base de m2 de suelo se debería quedar tal y como estaba. Pero la cosa no se queda ahí, se está discutiendo de pasar edificabilidad de las zonas más alejadas del centro, a la mejor zona, o lo que se va a llamar “distrito financiero” y que además tenga usos mixtos, oficinas, viviendas, restauración, hoteles… lo cual está muy bien pensado, ya que de esta forma se integraría esta nueva zona mucho más fácilmente en la ciudad, y se evitarían errores del pasado en cuanto a cerrar determinadas zonas a actividades concretas, de tal modo que la vida sólo llega a ellas de lunes a viernes. Esto, en cifras viene a significar que DCN sacrifica m2 de zonas no tan buenas que podrían venderse a 2.500€/m2 por otras cuyo precio de venta podría ser casi el doble, si no más.
- Aunque se dice que la infraestructura general a acometer en este nuevo proyecto se mantiene, ya no va toda a cargo DCN… Adif está dispuesta a hacerse cargo de las infraestructuras de soterramiento de las vías, al menos en los primeros tramos, y otras obras dotacionales, para el nudo norte el Ayuntamiento tiene dotada ya una partida de 100 millones y ha manifestado también voluntad de acometer parte de las infraestructuras para que los “números salgan”.
- El tiempo: Dudo mucho que antes de un año o año y medio se consiga recalificar el suelo y que puedan empezar las obras, y por tanto pueda GSJ de forma real y manifiesta poner en valor su participación en DCN, no obstante, por todo lo que he leído estos días, hay intención de empezar con la remodelación de la Estación de Chamartín y el “distrito financiero”, siendo este último sector dónde se puede concentrar gran parte del negocio del desarrollo, por todo lo que ya he dicho, y esto implicaría un adelanto de los principales flujos de caja del negocio a los primeros años (5-7), lo cual mejoraría de forma muy importante la valoración final que cualquier inversor haga del proyecto.
No sé si todo lo dicho estos días es cierto o si es mera intoxicación informativa de las partes interesadas, pero prácticamente todos los artículos e informaciones procedentes de medios vienen a coincidir en una serie de puntos en común, que creo nos hace vislumbrar un pronto acuerdo en unos términos que podrían ser muy favorables para DCN. Pero aun produciéndose dicho acuerdo, ni que decir tiene que no habría nada asegurado, sería iluso no reconocer que seguirán existiendo incertidumbres, sobre todo de índole política que podría nprovocar nuevos retrasos, auque dificilmente creo puedan volver a tirar el proyecto. Pienso que ya no hay marchar atras.
#320
Re: Grupo San Jose (GSJ)
Creo que pocos esperábamos el mal cierre de hoy, después de la excepcional jornada de ayer y las expectativas que se han ido creando. En mi caso me ha sorprendido mucho y me ha dejado un sabor de boca raro de cara a la próxima semana.
Desgraciadamente parece que la evolución del precio de la acción sigue estando muy controlada, lo cual es frustrante en días como hoy. Y también creo que algún artículo publicado por medio de comunicación y la forma en que se ha redactado ha podido generar dudas e inestabilidad. Veremos como sigue todo...
Esperemos que salga alguna noticia aún más esclarecedora sobre DCN durante el fin de semana, en el mejor de los casos que se haga oficial el acuerdo entre las partes y que le dé el impulso que se merece al precio de la acción.
Ánimos!
(y gracias a David0772 y a todos los demás foreros implicados por compartir sus conocimientos y valiosas conclusiones.)