Grupo San Jose (GSJ)

SANJOSE renovará las instalaciones de la fábrica de Titanlux en El Prat de Llobregat, Barcelona
14/11/2019

Industrias Titán ha adjudicado a SANJOSE Constructora las obras de modernización y mejora de las instalaciones mecánicas (fontanería y climatización) y eléctricas (Media y Baja Tensión) de planta de fabricación de pinturas en El Prat del Llobregat, Barcelona.

 

Yo creo que financiera y estratégicamente GSJ se siente muy cómodo con el 10% que le ha quedado. Entrar en una guerra por incrementar su participación con otros actores de mucho mayor tamaño lo veo bastante improbable, porque requeriría volver a endeudarse de forma muy agresiva, algo contraproducente con todo lo que acaba de hacer estos días. 

Pero lo que sí es cierto,  y por lo que se ha podido leer en prensa estos días, es que no parece que haya salido a la luz el acuerdo completo entre Merlín y GSJ. No debemos olvidar que es GSJ es el que tiene el derecho a tanteo sobre acciones de DCN, no Merlín. Sin embargo, parece que el acuerdo entre ambos implica que GSJ, con dinero de Merlín, tendría la opción de igualar cualquier oferta que recibiera BBVA por su paquete de acciones en DCN. Entiendo por tanto que GSJ podría incrementar su posición en DCN, igualando cualquier oferta que reciba BBVA por su paquete, con fondos de Merlín claro está, pero como mero intermediario, no con vocación de incrementar significativamente su participación. 

Estoy seguro que saldremos de dudas pronto, en cuanto la Comunidad apruebe definitivamente la operación, que no debe tardar mucho, pero todo parece indicar que Merlín, con la ayuda de GSJ, va a tener todas las papeletas para hacerse con las riendas de MNN y convertirse en socio mayoritario, pero lo que nos falta por saber es si GSJ va a recibir algún tipo de recompensa adicional por esta “colaboración”, y me estoy refiriendo a algo equivalente,  a algún tipo de preferencia o derecho de tanteo sobre las futuras obras a realizar en el desarrollo… que serán muchos miles de millones de euros. 

Merlin quiere incrementar su participación en la Operación Chamartín

15/11/2019 07:30h

Merlin Properties quiere crecer en la Operación Chamartín de Madrid. Así lo expresó ayer Ismael Clemente, consejero delegado de la inmobiliaria, en una conferencia con inversores y analistas con motivo de la presentación de resultados trimestrales de la socimi. “Si me pregunta si nuestro deseo último es incrementar nuestra participación en ese proyecto, sí, es nuestro deseo último. Nos gustaría incrementar nuestra participación y nuestro liderazgo”, reveló Clemente, pero reconoció que de momento esa negociación “no ha tenido lugar ni hay garantía de que tenga lugar en el futuro”.

https://cincodias.elpais.com/cincodias/2019/11/14/companias/1573764041_940599.html

Si queréis votar por San José, .....de momento vamos ganando (con 107 votos)

¿Cuál ha sido la empresa del año en el sector de la construcción e infraestructuras?

https://www.eleconomista.es/empresas-finanzas/noticias/10202131/11/19/Encuesta-de-elEconomista-Valora-a-las-mejores-empresas-el-ano.html

SANJOSE rehabilitará el edificio residencial General Oraá 9 de Madrid
18/11/2019

Sari Capital ha adjudicado a SANJOSE Constructora la finalización de las obras de rehabilitación del edificio situado en la calle General Oraá 9 del barrio de Salamanca de Madrid.

El edificio a rehabilitar se encuentra protegido y catalogado por normativa municipal, por lo que tanto envolvente como zonas comunes deben rehabilitarse reproduciendo fielmente su estilo original. Una vez finalizadas las obras, el inmueble estará compuesto por 12 amplias viviendas, trasteros y garaje.

Tecnocontrol Servicios realizará el mantenimiento integral de los edificios de la Dirección General de la Policía en Madrid
21/11/2019

La Dirección General de la Policía ha adjudicado a Tecnocontrol Servicios mantenimiento preventivo, mantenimiento técnico-legal y mantenimiento correctivo de 77 edificios y dependencias repartidos por la provincia de Madrid principalmente en su área Administrativa.

Las instalaciones objeto de este mantenimiento son: centros de transformación, instalaciones eléctricas, grupos electrógenos, baterías de condensadores, instalaciones UPS-SAI, redes de tierras, pararrayos y motores de accionamiento, alumbrado, sistemas de gestión y control de edificios, aire acondicionado, climatización, etc.

Como dependencias más emblemáticas constan pueden destacarse la comisaría especial de la Casa de S.M. el Rey, comisaría especial del Complejo de la Moncloa, comisaría especial del Congreso de los Diputados, comisaría especial del Senado, comisaría especial del Tribunal Constitucional, comisaría especial del Defensor del Pueblo, comisaría especial del Consejo General del Poder Judicial, unidad policial adscrita a la Fiscalía General del Estado, unidad policial del Servicio de Estupefacientes, unidad policial de la Investigación de Delitos Fiscales y Monetarios, dirección adjunta operativa de la Audiencia Nacional.

La verdad es que esta caída es bastante inexplicable.

Cierre previo a la venta a Merlin (31/10): 6,93€
Cierre del pasado Viernes (22/11): 6,56€
En las 2 sesiones siguientes de la venta a Merlin, la cotización hizo máximo en 8,40€, y creo que todos pensábamos que nos íbamos por encima de los 10€, pero desde esos 8,40€ no ha parado de caer hasta los actuales 6,56€ en 14 sesiones, y haciendo mínimos en 6,40€ (22/11)
¿Que explicación hay a esto? yo no lo sé

Capitalización actual (a 6,56€): 426 millones

Como dijo David0772 hace mas de un año
https://www.rankia.com/foros/bolsa/temas/2605974-grupo-san-jose-gsj?page=106
pocos seguimientos tenemos de casas de análisis con sus correspondientes precios objetivos
Del 2010 (hace 9 años) tenemos a Banesto que nos daba 11,37€/acc, y a Caja Madrid que nos daba 13,70€/acc, con el precio de la compañía a precios similares (6,60€). La empresa estaba en una situación bastante peor en ese momento que ahora, con una gran deuda, y claramente cayendo en Bolsa por una situación económica de la propia empresa, complicada.

Actualmente (22/11/2019), estas son las capitalizaciones de algunas de las constructoras españolas, de mayor a menor:
Ferrovial 19.450 millones
ACS 11.187 millones
Acciona 5.085 millones
FCC 4.114 millones
SACYR 1.457 millones
San José 426 millones

San José, espera unos resultados estimados para final de este año, de unas ventas de 850-900 millones, un EBITDA de unos 55-60 millones y un Beneficio Neto de unos 20 millones. Si tenemos en cuenta el dinero que ha entrado por la venta a Merlin, significa que este 2019 habrá un beneficio neto que rondará los 150-180 millones.
La venta a Merlin del 14,5% del MNN, ya sabemos lo que nos ha generado, una entrada de 169 millones en efectivo, que se ha usado para pagar la deuda que tenia la empresa y que se iban a convertir en acciones. Además se nos concede un prestamos de 129 millones, de los cuales 86 millones a 20 años, con un interés irrisorio del 2%, y se paga de una sola vez dentro de 20 años. La empresa no tiene deuda, y tiene Caja.
Hay que recordar tambien que nos queda un 10% de dicho MNN, que ahora mismo estaría valorado en un precio que va de 120 a 180 millones, pero que me imagino que San Jose tendrá intención de mantener bastantes años para que aumente de valor.
La empresa hay que recordar que también tiene los terrenos de "La Tablada" (en Argentina), que por tamaño es bastante mayor al de Madrid Nuevo Norte, y que pertenece al 100% a San Jose y esta ya pagado. Tiene una superficie total de 808.102 m2 , y con una edificabilidad total estimada de aproximadamente 1.650.000 m2, pero el terrenos esta muerto de risa, sin edificar, por la situación política del pais que nunca acaba de despegar.

En las participaciones significativas vemos que:
- Jacinto Rey (presidente) tiene el 48,3% de las acciones
- Julia Sanchez Avalos tiene el 7,82% de las acciones
- Maria de las Virtudes Sanchez Avalos tiene el 7,82% de las acciones
- Maria José Sanchez Avalos tiene el 5,40% de las acciones
Estas 3 "Sanchez Avalos", son hijas del fundador, José María Sánchez Rivas, y socias estables de Jacinto Rey en el capital de la compañía y suman aproximadamente el 21% de la empresa
El free-float debe andar entre el 22% y el 30%

Con estos números mencionados asi por encima, 

- ¿Seria posible que alguna de las grandes constructora nos lanzase una OPA que fuese irrechazable para Jacinto? 
Pagando simplemente 1.000 millones, serian 15€/acc
Pagando simplemente 700 millones, serian 10,8€/acc
Recuerdo que con todos los números mencionados, la empresa capitaliza 426 millones (6,56€/acc)

- ¿Seria posible que el propio Jacinto lanzase una OPA de exclusión para quedarse con toda la empresa ya que está claramente infravalorada?
La media de cotización de los últimos 6 meses, ronda los 7,5€ (como bien comentó David0772) y esta bajando, ¿OPA de exclusión a 7€?

Espero que nos quedemos a dos velas, y resulte que llegue esa OPA de exclusión y nos paguen una miseria por nuestras acciones que están claramente infravaloradas.
(suposiciones para explicar la baja cotización)

 

Efectivamente, ni idea de lo que está pasando. Con una mayoría tan amplia de la familia Rey una OPA hostil no la veo, y una amistosa, pues tampoco, tendría que tener una amplísima prima para que después de tantos años se desprendan de las acciones y la gestión de su empresa. 

¿Una OPA de exclusión por parte de la familia Rey? Pues es una posibilidad, ya que GSJ reúne todas las condiciones para ello: un socio con un peso importante, escaso free float, ningún contrapeso en el resto del accionariado, salvo las hermanas Sánchez Avalos, que son familia de la familia Rey y una valoración quizás no recogida todavía del todo por el mercado.

Y es que después de la operación con Merlín, GSJ nunca ha estado tan barata, incluso más barata que en el 2016, cuando la cotización estaba a 1€ la acción y capitalizaba escasos 65M€. Me explico. Sí es cierto que a la familia Rey en aquellos momentos le hubieran bastado algo más de 32M€ para hacerse con el resto de acciones de la compañía, pagando la media de las últimos seis meses, pero tenía que haber soportado, a cifras del 30-06-16, un endeudamiento neto de 130M€, más 104M€ del préstamo participativo, con la incertidumbre además de si DCN podría llegar a buen puerto o no. Sin embargo ahora, lanzando una OPA de exclusión a 7,5€ (media aproximada de estos últimos 6  meses, y con una prima del 15% sobre precios de cierre de estas últimas sesiones) el desembolso de la familia Rey sería de unos 243M, pero se quedarían con una compañía con una previsión de tesorería neta positiva de más de 100M€ a finales del 2019, sin préstamo participativo, sin preocuparse de amortizaciones de deuda significativas estos años, con un importante ahorro de costes financieros en años venideros, y además con el 10% de DCN puesto ya en valor, en unos 120M€ (visto el interés de Merlín, lo podría hacer líquido cuando quiera), lo que le abriría la posibilidad, una vez adquirido el resto de acciones y excluida la sociedad de bolsa,  de pagarse un “megadividendo” en ejercicios futuros que compensen los 243M pagados a los “pagafantas minoristas”. Esta estrategia justificaría tratar de tirar la acción lo más abajo posible para que el precio de la OPA fuera lo más contenido posible. Y la CNMV ni está ni se la espera, como ha sido norma habitual en este tipo de situaciones en operaciones similares 

Pero bueno, no seamos retorcidos, no es fácil que alguien preste a la familia Rey los 240M que necesitan para comprar su propia empresa, aunque sean fácilmente reembolsables en ejercicios posteriores. Además, como constructora, tiene mucha más visibilidad cotizando en bolsa que fuera de ella, así que para ser sinceros no creo que este sea un escenario muy probable. Vamos a pensar que la evolución  de la cotización este mes es una ineficiencia más del mercado en el corto plazo, y que las aguas volverán a su cauce en fechas próximas.

Déjame corregirte una cosa, la participación de la familia Sánchez Avalos, según los informes de gobierno corporativo es del 16,77% a 31-12-18 y 31-12-17, 16,86% a 31-12-16 y 21,05% en el 2015. Si nos fijamos, cuando se desprenden de acciones, les gusta bajar porcentajes redondos. En esos mismos informes vemos que a 31-12-15 esta familia tenía 13.684.877 acciones y durante el 2016 vendieron “a mercado” 2.743.519 acciones, por lo que a finales del 2016 notificaron 10.941.358 acciones, lo que implica reducir su posición un 20,04% 

A 31-12-18 la familia Sánchez Avalos disponía de 10.904.175 acciones. Y como recordarás, a finales de julio de este año se colocaron "misteriosamente" en el mercado de bloques 2.726.678 acciones… lo que es exactamente un 25,005% de la posición de las hermanas a 31-12-18... ¿Mucha casualidad no? 

Si estuviera en lo cierto, con esto trato de dar otra explicación a lo que está sucediendo, y es que este grupo, independientemente de que hace unos meses usara el mercado de bloques, podría continuar estos últimos meses con la venta masiva de acciones, pero esta vez a mercado, y eso explicaría muchas cosas. Cuando paren, o se sientan satisfechas por el momento, o no les interese vender por menos de determinado precio, o nos notifiquen alguna otra “operación de bloques” de cierta envergadura, es posible que la cotización vuelva a subir, hasta entonces, estaremos en ascuas.  Una pena que hasta febrero de 2020 no notifican posiciones, así que me temo que hasta esa fecha seguiremos sin saber si esta hipótesis es verosímil o no.