Wholesale En Bienes Raices: Cómo ganar dinero sin invertir un centavo.

Hola amigo.

Numero uno, nunca compras un documento Assigment Contract. Tu haces que el que vendedor de la propiedad te firme un contrato de venta asignado a ti. Osea, que nadie mas pueda comprar esa propiedad que no sea a tu dentro de un tiempo especifico. No estas supuesto a poner un centavo de tus bolsillos. Para que esto funcione debes tener una cartera de inversionistas distresssed para asi revenderle esas propiedades.

Numero Dos. Eso depende de la estructuras que tengas con tu compania. Y dejame decirte que es una muy buena pregunta la tuya!.

En USA si eres registrado para el IRS (hacienda) como un inversionista inmobiliario (osea, que mas del 25% de tus ingresos/tiempo venga de los bienes raices) pues tienes una cantidad impresionantes de huecos fiscales. (te prometo abrir un post solo sobre eso manana o el domingo).

Yo conozco a muchos inversionistas inmobiliarios que tienen mas de 30 anos sin pagar impuestos legalmente. No hay una industria con mas tax breaks (libertad de impuestos) que los Bienes Raices..

Robert Kiyosaky, autor de Rich Dad, Poor Dad, tiene 1600 propiedades tanto residenciales como comerciales y gana mas de 2 millones al mes y paga 0% tax rate... Mi propio effective Tax Rate en lo que va de año es 0%.

Todo esta como estructures tus inversiones.

Hay muchas formas de evitar pagar taxes, entre ellas dos.

1-Tener un S-Corp..
2-Tener un Self IRA Account.

Hay dos tipos de IRA accounts (IRA es fondos de pensiones privadas para decirlo de alguna forma). Una de ellas es la tradicional, que te cobran un cojon por sacar el dinero antes de los 65 años Y la segunda es la cuenta que se llama Self-Direct IRA.

Si habres un Self-Direct IRA puedes entrar y sacar dinero como un banco a cambio de un fee nominal fijo. Pero es 100% Libre de Impuestos, porque hacienda lo ve como una inversion y aqui la inversion no es tasada. (eso promete cambiar con el maldito ObamaCare y el 4% a la inversion).

Supongamos que compres una propiedad y la rentes y la renta va a tu Self Direct IRA, pues ese ingreso es 100% Tax Free.

Ahora bien, supongamos que eres un wholesaler y te ganes 10,000 dolares, pues si tienes un s-corp lo pones como distribucion de dividendos (0% tax rate) Y si no tienes un s-corp, siemplemente inviertelos en tax free bonds hasta que necesites usar ese capital posteriormente, tambien pagas 0% en impuestos.

Comprendes? Todo depende de tu estructura.

PD: A veces para recibir subsidios del estado es mejor tener un C-Corp. pagas doble veces taxes, pero los subsidios que te dan el estado es 10 veces mayor para hacer crecer tu negocio.

El sistema en USA esta disenado para que tu seas una corp o inviertas lo ganado... Si eres empleados, te jodiste, el IRS es criminal en ese sentido. Por eso este es un pais que odia profundamente al gobierno y lo ven como su enemigo numero uno.. El estado hace esto para estimular a la personas emprendedoras a tomar riesgos.. En pocas palabras, en USA, si tomas riesgos e inviertes, pagas menos impuestos y recibes mas ayudas.

Mientras esta estrategia de inversión es popular, es importante tener en cuenta que esto sigue siendo un método de inversión de riesgo en el menos y no se recomienda para aquellos que no están familiarizados con dichos riesgos. Los inversores novicios que no están familiarizados con la situación actual del mercado de la vivienda en su área realmente deben consultar a un agente que pueda asistirlo – un agente que este familiarizado con estas ventas. Hay muchos factores que determinarán el éxito de una estrategia en el tiempo tal, fijación de precios y comercialización.

Hola Geo,he leido tu mensaje y me parece muy interesante,me gustaria hacer un curso para invertir en bienes raices. Bueno soy de españa aqui no dan cursos,viajare en miami en unos meses porque quiero comprar allí algo y revenderlo como tu dices en tu mensaje o alquilarlo al turismo,no sé muy bien por donde empezar,tengo muchas de las caracteristicas para este negocio por eso pienso que me puede ir bien.Me puedes dar algun consejo o ayudar con el tema wholesale/broker?
Bueno muchisimas gracias!!

Laura

Hola John y Hola Laura! Un saludo!

Laura, te recomiendo que uses un broker que este afiliado al HUD (Y que sea bueno en eso). La HUD es la agencia federal de vivienda y ellos contratan brokers inmobiliarios para que vendan el inventario que tiene el gobierno en su poder.

Usualmente esas propiedades las venden entre a un descuento de 30% y 50% el valor del mercado. Un buen broker especializado en HUD hace una tremenda diferencia. Hablo de propiedades incluso por 30,000 dolares (sin contar reparaciones) en relativamente buen estado.

En el caso de los Wholesales, como dije antes y como el amigo John comento tambien, es mejor si eres agente inmobiliario porque tendras acceso a muchas personas que estan desesperada por vender.

En amazon hay buenos libros en ingles sobre la industria inmobiliaria en EEUU. Personalmente te digo que he encontrado 112 maneras diferentes de como hacer negocios en bienes raices aqui. Especializate en dos o tres y con persistencia te ira muy bien... Es una gran industria.

PD: En miami lo que esta caliente son las pre-construcciones. Los urbanizadores estan pagando a los agentes hasta un 8% de comision si el comprador pone el 40% de inicial. Y creeme esta lloviendo dinero de Europa y Latinoamerica ya que el pie cuadrado es barato en Miami. Y lo bueno es que el agente puede hacer multiples ventas de un mismo piso ya que los especuladores suelen revender rapido.

Por ejemplo en el area del Doral aqui en Miami un proyecto estaba vendiendo en planos apt de 2/2 a 200,000 con un 10% de inicial (20,000) aun no terminan la primera fase de ese proyecto ya esos pisos se estan vendiendo en 280,000 si mal no recuerdo. Muchos especuladores de miami, brasil, venezuela estan siendo agresivos en eso y los agentes estan ganando mucho dinero por eso.

Te cuidado con tomar seminarios de Bienes Raices aqui. Muchisimos farsantes metidos en eso, es mejor comprar buenos libros que incluso son baratos.

Hola Geoff,si intetaré buscar un broker afilido al HUD a ver si al menos puedo comprar algo interesante este año en Miami siempre a sido mi sueño vivir allí y esto puede ser un comienzo,lo de ser agente inmobiliario ahí me queda lejos ya que no puedo pasar mas de tres meses en USA por visado.
De todas formas me leeré los libros de amazon mejor que ningun seminario. De todas formas si te enteres de algo interesante a la venta te agradeceria que me lo hicieras saber,muchas gracias por tus consejos,que pases buen dia!!

Hola Laura.

La licencia no es problema, el estado solo requiere 75 horas de clases y un test estatal que puedes tomar 365 veces en 2 años y cuesta 450 dolares las clases. Es un test bastante simple si supieras. Sin embargo no se si una persona no residente lo puede tomar, voy averiguar.

La buena noticia es que hay visa para inversionistas que literalmente te permiten vivir en el pais y agiliza el proceso de residencia. Creo que se llama B-H1 (no se si es esa al 100%) Te voy averiguar! Puedes formar una sociedad limitada sin ser residente y eso toma 15 minutos online y 75 dolares y compras la propiedad via ella y te ayuda con la visa especial. Hay brokers inmobiliario que se encargan de eso para sus clientes internacionales.

Hola Geoff,leí lo de la visa de inversionistas pero tambien leí que tenia que ser un minimo de quinientos mil dolares,y la verdad que no tengo ni de lejos ese capital....pero si te informas me dices.
Estaba mirando condominios de bancos a ver si veia algo interesante en una buena zona que se pueda utilizar para el turismo pero aun no encontré nada.
Muchas gracias :)

No puedo hablar de esa area porque no es mi fuerte, pero tengo muchos amigos brokers inmobiliarios que se especializan en esa area. Voy averiguar y te informo. Aqui hay muchos trucos legales y muchos programas para inversionistas.

Abrazos