El 'subprime' particular de España

No, el % si es igual , me refiero a prestar el dinero a una sociedad con 3100 euros de capital para una promoción de 50 chalet. ¡Eso si que es una barbaridad!. ¿Qué garantias tiene el banco?.

Obviamente una solemne barbaridad, pero es que hay más:

1 – 3.100 euros de capital en empresa de nueva constitución con lo que reservas por beneficios acumulados ni un euro, y no es un caso excepcional, era bastante habitual, ya, ya, esta nueva sociedades creadas expresamente para una nueva promoción suelen pertenecer a un grupo o matriz con más “pedigrí”, y los bancos y cajas se fiaban del buen hacer y experiencia del grupo empresarial al que pertenecía, pero la matriz que es solvente no avalaba nada, solo ponía los que llaman en ingles el “know how”, vamos el tema de este tipo de actuaciones yo lo definirá así.

Con el dinero de los otros y mis ideas ….. vamos soy el rey, y lo curioso es que a los que ponen el dinero (bancos, industriales….) les parecía bien, porque el grupo empresarial al que pertenecía esta nueva sociedad era la “ostia en barca” y como todo lo que se construía se vendía fácil, fácil …
Entonces que ocurre: exagerando en la definición, tienes que si la promoción va bien, todos bien, y si va mal el promotor “suelta las llaves” desde un tercer piso y abajo están el banco/caja, los industriales, etc., y que se peleen entre ellos a ver como se reparten los problemas.

Las garantías son únicamente las propias casas, o sea que volvemos al inicio del problema, que la solución es tan facil y tan complicada a la vez, como hay colchón como he indicado antes solo hace falta vender, y es suficiente vender al 64-68% del valor de tasación inicial, puede no ser suficiente pero convendrás que un cierto "espacio" hay para encontrar compradores, no compradores normales, sino compradores de oportunidades, que hay menos pero los hay, y a lo mejor el banco o caja no los encuentra al 64%, pero si al 58%, con lo que la pérdida puede ser medianamente soportable.

2 – Esto en viviendas destinadas a “vivienda habitual” puede servir a medias en periodos de expansión, pero en segundas residencias, ni en momentos expansivos tiene justificación lógica.

Efectivamente esto es una barbaridad, ya sé que no se ha hecho ni de lejos en todos los casos, pero si se ha hecho y te aseguro que no siendo la norma tampoco es tan raro, hay más casos de los que creemos.

Muy buena exposición, y felicitarle por la claridad de ideas al redactar, pero sólo un pero... la promotora al comprar el solar, y al darle el banco la hipoteca de este solar sólo un porcentaje de la tasación ¿Cómo pagaban al vendedor del solar teniendo en cuenta que todavía no tienen industriales para ejecutar la obra ni compradores de viviendas lógicamente antes de comprar el solar para construir en él?
Porque con 3000€ de capital social no debe llegar para pagar al vendedor del solar la diferencia entre el total de la venta menos lo que el banco pone no?
Necesitarán los accionistas más de 3000€ para pagar a ese vendedor del solar, no? Bueno, claro salvo que le pidas aplazar la deuda al vendedor del solar por el importe que no te cubre la hipoteca concedida sobre el solar no?
s2.

Sinceramente, no creo que la norma sean operciones planteadas de esa forma. Las entidades serías, que las hay, no se meten en "fregaos" de ese tipo y por lo que se, pedían (y ahora más) garantías adicionales. Y si no nada.

Saludos

Obviamente ya he dicho que esto no es la norma, pero que hay más casos de los que pueda parecer:

A ver había tres soluciones, digo había, porque dudo que ahora, alguna entidad financiera se preste a esto, sería un suicidio económico, bueno yo personalmente creo que ya lo era antes de la crisis.

Solución uno: Como la financiación máxima habitual era del 70%, puede que hubiere algún “suicida” que prestase más del 70%, la matriz de esta nueva sociedad de los 3.100 euros de las narices, hacia un préstamo a su nueva filial del un 30% del valor del solar, insisto en forma de préstamo como si fuese un banco, y como es un préstamo y no es capital aportado, a medida que avanzaba la obra y el banco iba desembolsando hipoteca (el banco o caja va liberando capital de hipoteca mediante certificaciones de obra construida), se recuperaba una parte del préstamo o la totalidad, y los industriales a cobrar a 90 dias como mínimo. Problema: si no se vende el tema “explota en los morros”, la hipoteca del 64-68% insisto no da para todos, para el banco, para el terreno, para los industriales …., vamos que esto funciona si hay ventas, si no las hay se jode en invento (disculpa la palabra).

Solución segunda: el terreno se paga con permuta de pisos, y como el propietario del terreno no se hubiere asesorado bien, los derechos de cobro (con pisos o con locales, lo que sea), quedan registrados por detrás de la hipoteca como carga, vamos que si la cosa va mal, de los pisos para el del terreno …. ya veremos, ahora si el del terreno se asesoró bien, y gasto un dinerillo en un buen abogado, esta no se la colaban, se agenciaba un aval bancario del compromiso, y el banco avalista conseguía de la matriz (la que es solvente) una contragarantía para asegurarse de alguna manera de no quedar pillado, repito a través de la matriz solvente”, pero como la matriz teóricamente solvente tuviese como única actividad la inmobiliaria, esto de que el banco se hubiera garantizado también puede, (digo puede, no digo que sea siempre, habrá de todo) explotar en los morros del banco o caja.

Solución tercera: que la matriz haga un préstamo a su nueva filial, y no pretenda ser la primera en cobrar, sino que pague a todo el mundo y al final de la promoción con las ventas recupere sus préstamos para el 30% del terreno.
Estos últimos, al igual que los que tienen unos capitales menos raquíticos, son los promotores económicamente buenos, los que están aguantando más o menos el chaparrón, porque se han jugado sus “euros” y no solamente sus ideas, pero estos son lo que como pueden aguantar aunque tengan pisos a la venta, si les vas con una oferta de compra demasiado baja, te mandan muy delicadamente al carajo, con estos los bancos y cajas, los industriales y el del terreno, están menos preocupados.

Las dos primeras soluciones son mas de lo mismo, operaciones sin garantías, y eso cualquier analista de riesgo, por muy verde que esté lo ve.

Saludos

De acuerdo totalmente y sin matices “contertuliano” Lacaseton, pero no lo veían, y dirás que son tontos, pues no, no lo son, pero mira en mi pueblo dicen que “las vacas se sabe que son hembras cuando les ves el culo, antes algunos no lo saben”, en mi opinión y PRESUNTAMENTE (remarco) esto es lo que ha pasado.

A ver si había una inflación inmobiliaria del 12-15% anual y una promoción tarda una media de tres años en estar finalizada, con cedulas de habitabilidad para poder ser habitables las casas, si uno presta un 68% de la tasación si esto explota imagínate que has tasado en 100 y has prestado 68, (recordemos el 85% del 80%) a los dos años y medio como pronto se ocuparan las casas, y las casas ya valdrán como muy poco un 10% más para cada año que pasa son por tanto el 100 tasado, más un 10+10+5 = 125, si has prestado 68 será fácil de recuperar el capital, y yo analista estoy convencido de que el promotor se buscará la vida donde sea para que yo banco o caja no me quede sus casas por la mitad de su valor, el promotor no es tan tonto, seguro que se busca la vida, y la encuentra, pero es que además en España hay una cultura de la propiedad de la leche, todo hijo de vecino quiere tener casa propia, y se vende todo aunque no esté demasiado bien construido, y yo banco además conseguiré que los nuevos propietarios se queden con la hipoteca de mi banco o caja, porque como los gastos de la hipoteca ya los ha pagado el promotor, a los nuevos residentes le sale más barato quedarse con la hipoteca de mi banco que ir al banco de enfrente a pedir una nueva hipoteca, y tendré nuevos clientes nuevas nominas, tarjetas, seguros, vamos la coña en barca.

Ahora bien yo soy analista de riesgos y tonto no soy, soy muy consciente de que esta alegría de compradores se puede ralentizar, vale, pero a ver en España las casas siempre han subido o en el peor de los casos de han estancado, por ello si suben yo solo habré prestado la mitad de lo que vale la casa y si se estaca la venta como solo he prestado 68 de un valor de 100 tengo un 32% de seguridad, vamos que no pasa nada.

Ay señor, pero este cuento de la lechera ha petado por todas partes, pasó lo que no había pasado en decenios que las viviendas bajasen de valor, podía pasar que se estancasen, esto estaba previsto, y hay experiencia en la penúltima crisis que fue después de las olimpiadas del 92, que se estancó pero en un par de años el tema volvió a subir, y ahora estamos donde estamos.
Y otra reflexión que me hago yo analista, ya sé que en la última crisis algunos compraron viviendas más baratas de la cuenta, de algún “colgado por las deudas”, de eso siempre hay, pero las casas a medio plazo siempre valen más, y así ha sido en decenios.

Ahora y para terminar aún con la que cae las pérdidas de los bancos y cajas no son por el 100% de lo que han prestado, yo creo que es soportable, duro pero por lo general soportable, el tiempo nos dirá si estoy o no en lo cierto.

Ah, y no soy analista de riesgos ni lo he sido nunca, me pongo en la piel de uno de ellos, y creo conocer algo del tema (a lo mejor no tengo ni idea, todo es posible), y creo conocerlo porque por mi trabajo trato casi cada dia con bancos y cajas.