Juntos, pero no revueltos

Yo compré el apartamento en 2003, y ya estaba el anexo ese que tenemos los vecinos de varios edificios, con embargos de varios bancos, es decir, hace 18 años. Desconozco si alguno ya no renovó los embargos, que como sabes, hay que hacerlo cada 4 años ..... vamos que en estos años, a nadie se le ha ocurrido poner esto en subasta, para adjudicárselo, como paso previo a pedir la división de la cosa común. 

Sí. Está claro.  
Pues para la entidad financiera tampoco debe ser un "inmueble" fácil de vender. Sólo gastos . Igual después de un tiempo la venden con rebaja.

Exacto. 

Pero es que además tener una o más participaciones, no va a suponer que te puedas bañar más veces en la piscina, van a a ser las mismas. Ahora bien, para tocar la pera y forzar la compra de la parcela embargada, alguien se lo puede plantear.

Entiendo que la división material no debe ser posible. 1/80 de una parcela de 4000m2 no debe cumplir criterios de parcela mínima.  En ese caso, por más que el propietario del 1/80 parte solicite la división, si materialmente no es posible, lo único que se podria haber es una nueva subasta. ¿No?

Ya .... llevo más de 5 años insistiendo en las reuniones de comunidad, que hagamos un "bote" de 100 euros por comunero que serían ahora 7.500 euros. ¿Sabes la respuesta y los votos? Pues que eso sería casi doblar un año las cuotas comunitarias, ahora son 200 euros al año.

Veras, si a la Sareb o quien tenga letra A en el embargo, creo que era Bancaja, ahora Bankia, se la adjudica y solicita la división, acabaremos pagando más del doble !!!!! 

Humm, no estés tan tranquilo, Petersen. Cuando esa 1/80 parte indivisa del terreno salga a subasta, más os vale a los vecinos comprarla u os veréis con alguien que os la venderá por encima de lo que él la compre, siempre que sea alguien con los huevos suficientes para cumplir sus amenazas. 

Tal vez sea una sandez Tristán, coincido plenamente contigo en el marrón que supone, pronto o tarde lo que comentas. Sin embargo, aprovechando el tema, quisiera plantear una duda, a ver ... como muchos, tengo la propiedad de algunas plazas de aparcamiento, una de ellas no es una finca independiente, sino que todos los usuarios somos propietarios del semi subterráneo, en un porcentaje indiviso, pero a la vez disponemos del uso exclusivo de la plaza de aparcamiento, en mi caso es la 31. La pregunta es, en caso de que alguien esté ya metido en un show del calibre que comentas en el video ¿no sería "media solución" asignar partes de uso exclusivo? Lógicamente no iba a suponer equivalencia a una división, no solucionaría problemas de financiación, pero si temas de convivencia.

En otro orden, nosotros disponemos de un indiviso una 80 parte indivisa, se trata de un terreno urbano grande, no recuerdo en este momento y no tengo aquí la escritura, pero serán 3 o 4000 m2. Aquello se recalificó  y con ello, se podría  realizar una promoción inmobiliaria que se iba a cargar las vistas de 3 edificios y 8 casas adosadas, entonces los vecinos decidieron comprar entre todos la finca, ahí se construyó una piscina y una pista de tenis, se vendieron 74 indivisos, los otros 6 todavía son propiedad del  titular original del terreno, recientemente ha vendido una parte a mi vecino contiguo a nuestro apartamento.

En este caso, el indiviso si ha surtido los efectos previstos.

Hay uno de estos indivisos cargado de embargos, desde hace más de 15 años, no se como estará ahora, pero estaban como poco 8 bancos, con las fusiones serán la mitad ahora. Entiendo que un caso como ese, adjudicarse la finca (el indiviso), una ochenta parte) en subasta, para luego pedir la división de la común, posible es, pero efectivo, me temo que para nada.

Excepcional post!!!!!!!

Por eso el 90% de los Inversores Inmobiliarios profesionales usan servicios de personas como Yo (hard lenders) en USA Y no dinero "sindicado" (aquí se le llama así a la sociedad en una inversion importante Inmobiliaria).  De hecho, los Prestamistas Inmobiliarios privados profesionales se dividen en 2 en USA

-Mortgages Funds
-Balance Sheet lenders

Así se les llama.  Los Mortgages Funds son firmas que aceptan dinero de socios e inversores que quieren colocar su dinero en el mercado Hipotecario Privado de alto rendimientos/Mucha seguridad.

Los Balance Sheet Lenders, son Firmas que usan dinero propio o lineas de crédito mayoristas o lineas de crédito Repo o simplemente son Table Funding (explicare mas adelante que esto).

El 80% de los Fondos Hipotecarios Privados, no sobreviven en el mercado y el 90% de las veces son por problemas de litigio entre los "socios" Y usualmente muchos de esos "socios" son precisamente miembros de familia de los gerentes o amigos con mucho dinero.

Estos fondos prometen bajo contrato x retorno anual pagado de forma mensual. Por lo tanto estan obligados a desplegar los fondos SI o SI! lo cual les hace tomar la decision de originar prestamos de altísimos riesgos en Estados de altos riesgos.

Lo cual nos lleva a explicar que en EEUU hay dos tipos de Estados.

El Judicial
Y NO Judicial

El Judicial es un Estado que para hacer Recuperación de la propiedad tomara años (1 a 4) Y mucho dinero. Y en un Estado NO Judicial, la Recuperación tomara semanas, a lo mucho 60 dias.

Un Balance Sheet Lender no tiene este problema. El presta si le da la gana Y donde le da la gana y como le da la gana.. NO tiene esa presión de tener un performance mensual especifico. Lo cual le permite ser selectivo a la hora de su inversion (osea, de hacer el prestamo). Esa selectividad vale ORO! Y solo se logra con la menor cantidad de personas involucrada en tu negocio.

Incluso, al ser un Prestamista Independiente y no un Fondo, puedes estructurar prestamos que los fondos no podrian ni soñar.

Por ejemplo:

Como Prestamista Independiente (Balance sheet lender) Puedes:

-Origina un préstamo, cobrar los Puntos y vender el préstamo en el mercado secundario a una tasa mas baja y "coleccionar" intereses mensuales. Por ejemplo. Te presto $100,000 al 10% anual interes solo, por 12 meses con una casa que vale $225,000. Cobro 3% por darte el préstamo, así que gano $3000 por darte el préstamo Y te doy un cheque de $97,000.  Pero cuando vendo el préstamo en el mercado secundario, se lo vendo a los inversores al 7% anual Y me quedo con el 3% restante que sera pagado de forma mensual o cash flow.

-Puedo originar prestamos "pay rates".. Estos son Prestamos donde puedo diferir parte de los pagos de intereses. Supongamos que te presto $100,000.. 3 puntos por dar el préstamo y 10% anual. Y te cobro mensualmente solo 5% anual Y cuando vendas la propiedad me pagas el otro 5% en intereses. Así que el inversor en vez de pagar $833.33 al mes, pagaría solo $416,66 Y cuando venda la casa, paga el resto.  El mercado secundario esta lleno de personas dispuestas a comprar estos Prestamos porque ganan mas que con la estructura tradicional. El 5% mensual se paga como dije, pero el 5% del pago Globo, se basa en el valor de la venta de la propiedad. Me explico?

-Puedes hacer Prestamos PIK (Payment in Kind) donde no cobras intereses mensuales, pero al final, cuando la casa se vende o refinancia, cobras un interés promedio del 15% al 18%.. Vender estos prestamos son mas difíciles, pero es una excelente estrategia si el Inversor solo necesita el dinero por 3-6 meses.. El titulo PIK se saca del sistema de prestamos corporativos, pero en Bienes Raíces funciona algo diferente.. Ademas estos prestamos PIK cobras facil un 5% a un 6% en puntos, así que tu retorno real es entre 21% al 24%, anualizado podría ser 50% (dependiendo de que tan rápido se salde).

-Equity Loans:: Estos son prestamos donde tampoco cobras mensualmente intereses, pero cuando la casa se venda o refinancias, cobras un 40% o mas de las ganancias. Si tienes una linea de crédito y haces este tipo de prestamos, es 40% de la nada Y el inversor tambien tiene un retorno de mas del 100% su dinero cash on cash.  Por ejemplo: En estos dias (Abril) un cliente consiguio una casa de $360,000 por solo $189,000. Yo le preste el 70% o $132,300 por la compra y el puso de sus bolsillos $60,000 (incluyendo costos de cierre). La casa con 40,000 se ponia nueva pero con 60,000 se agregaba  una habitacion y un baño extra. Lo que le daria un valor a la casa de minimo $390,000

Yo le puse el 100% de las reparaciones ($66,000 salio). Asi que mi prestamo fue de $198,300... Pero como era un Equity Loan, cobre 5%, asi que por dar el prestamo me gane $9,915 dolares.. La casa se vendio en $405,000 Y el Inversor me pago mis $198,300 mas los $60,000 que el puso de sus bolsillos y salio con $146,700..

De esos $146,700 me tuvo que dar el 40% ($58,700) por lo que el Inversor se fue a su casa con $88,020 dolares o un retorno cash on cash del 146%.. Yo puse $0 de mis bolsillos. Mi rendimiento es INFINITO.

Nada de esto se puede hacer cuando tienes un fondo o socios (se puede hacer, pero el mercado secundario es iliquido a nivel institucional para este tipo de prestamos). Primero porque la LEY no lo permite (si tomas dinero ajeno, ya estas en la industria de la securitizacion aka, joder con la SEC)..

Perdona que me desvié bastante del tema, pero creo que al final el sentido es el mismo. Es muchas veces (casi siempre) mejor endeudarte con dinero ajeno y no lidiar con socios, o familiares..

NO digo que sea malo hacerlo.. Solo digo que las consecuencias pueden ser terribles.

Para cerrar este post.. Yo hice un Prestamo "equity" con un hermano Y cuando fui a cobrar mi parte, el muy caradura no queria. Decia que el "hizo el trabajo duro" Y que yo no merecia mi 40%. Y alegaba que yo estaba usando dinero de una linea de credito, osea que segun el "yo no habia puesto nada" (lo cual es real), pero yo gano dinero por saber como hacer las cosas, NO por hacer las cosas.  Pero cuando el vino a donde mi a pedir credito, parecia la madre Teresa de calculta)

Me dio el 20% ( de mala manera) Y encima no puedo demandarlo porque es mi hermano y tenemos ya 2 años que no nos hablamos. Y su Carrera como inversor murio ahi mismo. 

En fin, que el dinero y los negocios Y la familia-amigos es una combinacion muy preligrosa. 

Sí, Fernand2, tal como lo cuentas es maravillloso. Nosotros también nos hemos reunido en una propiedad de la sierra de Madrid. Pero sin divisiones. Era solo un chalet en la sierra. Lo heredamos en proindiviso, lo vendimos y cada cual se llevó su parte sin problemas. Y tener un sitio donde poder reunir a toda la familia es la mejor inversión.

Yo te puedo decir que mis abuelos hicieron uno de esos chalets 3-en-1 que comentas. Sin problemas de parcela, eso sí... teníamos parcela para aburrir, anda que no teníamos algarrobos alrededor! Allí el terreno era barato.

Y en nuestro caso fue bien. De crío tuve una relación muy cercana con mis primos y mis tíos, en parte gracias al chalet, y cuando más adelante hubo que repartir, ajustaron cuentas entre hermanos y se lo quedó mi tío, y le ha servido para tener allí a sus nietos igual que hicieron mis abuelos, y como es grande aún vamos alguna vez allí todos los primos.

Eso sí, aquello nunca fue una inversión ni un negocio (se hizo para disfrutarlo), y tampoco fue una propiedad compartida, que es de donde nacen los problemas.

Un excelente artículo. Como perteneciente a la generación del baby-boom, estoy experimentando la herencia de fracciones de proindivisos, bien por herencia padre hijo, bien por tíos sin desdendencia directa  que dejan fracciones a hermanos que después heredan hijos (sobrinos) en forma de fracción de fracción...  Una potencial fuente de conflictos explosivos frente a la que más vale prevenir que curar...

¿Quedan pueblos de esos?

Yo soy hijo de uno de 1.100 almas, podemos hablar con el alcalde, sin pedir cita, con el juez de paz, no con el farmacéutico, ni con el director del banco  ni con el cura. No, no es que sean "tan estirados"  como.para no poder hablar sin cita, el problema es estos "tres servicios" no existen en el pueblo, bueno creo que el cura, viene una vez al mes a la misa.

Pero lo que indicas como posibilidad, ni de coña, pero si tenemos alguna ventaja, una vez se me ocurrió cambiar la piedra de la escalera exterior de la casa y en lugar de recibir una sanción por no pedir previamente licencia de obra, llama el alcalde y me dice, oye pásate esta semana por el ayuntamiento y pide licencia, que son dos duros !!!! Y no me pongas en la disyuntiva de mandarte "la receta" con recargo, que aquí no tenemos interés en recaudar recargos.

En mi municipio hay un solar con dos casas,una piscina,y una pista de tenis

Muy bueno el vídeo, Tristán

Tan solo dos apuntes:

a) Aparte del tamaño mínimo de parcela, las ordenanzas urbanísticas suelen limitar también el frente parcela, que ha de tener una longitud mínima. Eso hace que parcelas grandes pero con mucho fondo puedan no ser segregables incluso aunque ambas cumplieran con la superficie mínima.

b) En los casos en los que la parcela no se segrega previamente en dos parcelas independientes, con su inscripción registral propia, ningún Ayuntamiento que no sea el de un pueblito de aquellos en los que, en realidad, se puede construir sin Licencia, concederá dicha Licencia de Obras para la construcción de dos viviendas independientes. El plantear un esquema de vivienda que admita una posterior habilitación como dos viviendas independientes, pasada una eventual inspección para la obtención de la LPO (Licencia de Primera Ocupación), sería un caso aún peor que los que tú comentas.

Saludos

Curro

Muy buen artículo, y muy buen resumen.

Las aventuras que naceN de la improvisación, en los entornos familiares, y después de una barbacoa, suelen estar llenas de buenas intenciones.
El problema es que esos proyectos, no hay papel que lo sujete.

A eso le sumamos, el "quiero y puedo" vivir en Ciudalcampo, y en fin..
Pero vamos, eso no es nuevo, es como cuando empezó la moda en La Moraleja, de hacer los mini adosados.