Antes de nada hay que preguntarse si es posible pagar a plazos en las subastas judiciales. Si la respuesta es que no es posible, entonces apaga y vámonos. Pero el caso es que SÍ es posible pagar a plazos en las subastas judiciales.
Al menos eso es lo que dice la Ley en el art. 670 de la L.E.C.
3. Si sólo se hicieren posturas superiores al 70 por 100 del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, pero ofreciendo pagar a plazos con garantías suficientes, bancarias o hipotecarias, del precio aplazado, se harán saber al ejecutante quien, en los veinte días siguientes, podrá pedir la adjudicación del inmueble por el 70 por 100 del valor de salida. Si el ejecutante no hiciere uso de este derecho, se aprobará el remate en favor de la mejor de aquellas posturas, con las condiciones de pago y garantías ofrecidas en la misma.
Los artículos de la L.E.C, 670.3 para bienes inmuebles (y 650.3 para bien muebles), tratan de mejorar las perspectivas de éxito de la subasta judicial, sacrificando la inmediatez en el cobro en aras de la obtención de un precio más elevado.
Sin embargo, parece obvio que la aplicación práctica de estos artículos genera muchas dudas en cuanto a la aprobación del remate en estas condiciones. De hecho, hasta hace tres o cuatro años se contaban con los dedos de una mano los éxitos de quienes habían intentado esta estrategia.
Aparentemente la cosa es muy sencilla y al ejecutante no le queda más remedio que aceptar el pago a plazos del remate (con el calendario de pago y las garantías ofrecidas por el postor) o adjudicarse él mismo la subasta por el 70 por ciento del tipo de subasta. Si no hay ninguna puja superior al 70% del Valor de Subasta y el acreedor ejecutante no está dispuesto a aceptar adjudicase el bien subastado por ese 70%, entonces el texto parece indicar que el juzgado deberá aprobar el remate y aceptar el pago a plazos ofrecido por el adjudicatario.
O sea, que el ejecutante, en teoría, lo tiene crudo. U ofrece el 70% o acepta el pago a cámara lenta. Pero en la práctica las cosas son diferentes...
1. Situaciones en las que SÍ es una estrategia viable pagar a plazos en las subastas judiciales
Pero en la práctica solo hay unos pocos escenarios en los que el acreedor podría transigir en un pago a plazos y que, además, sean interesantes para nosotros.
Tienen que coincidir una serie de circunstancias que faciliten que tanto el acreedor, como el deudor como el juzgado estén en disposición de aceptar el plan de pago a plazos.
No quiero ser exhaustivo (ni explícito), por lo que solo voy a dar algunas pistas:
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El acreedor no va a aceptar cobrar a plazos, por lo que el plan de pago tiene que contar con pagarle a tocateja el importe de la deuda.
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El deudor, que es la parte débil, tampoco va a aceptar de buen grado cobrar el sobrante a plazos. Mejor si está fuera de la ecuación.
- Tiene que tratarse de la típica subasta en la que sea imposible para el resto de postores poder ofrecer pujas que lleguen al 70% del Valor (o tipo) de Subasta.
- Si hay cargas posteriores, será mejor que esos acreedores no estén personados en el procedimiento judicial.
1.1 Por qué el acreedor o el juzgado no desean aceptar el pago a plazos en las subastas
Si al acreedor le dices que le vas a pagar a plazos y que tiene que esperar otros 25 años para cobrar una deuda que ya se le impagó una vez, te va a decir que no casi con toda seguridad. Eso por un lado
Por otro lado, supongamos que hay sobrante y que no hay acreedores posteriores. En tal caso todo el dinero sobrante del remate iría a parar al deudor, la persona que ha perdido su casa porque se le ha subastado. Tampoco le va a hacer mucha gracia que le digan que ese dinero lo va a recibir en 300 cuotas repartidas durante los próximos 25 años.
Y finalmente al juzgado tampoco le va a hacer ni pizca de gracia tener el expediente abierto tropecientos años por haber aceptado -sin haber meditado suficientemente-, un enloquecido plan de pago a plazos a 50 años.
1.2 Entonces, ¿están aceptando o no el pagar a plazos en las subastas?
Hasta hace tres o cuatro años se contaban con los dedos de una mano las situaciones en las que los juzgados aceptaban las pujas condicionadas de planes de pago a plazos. El noventa y nueve por ciento de las propuestas eran rechazadas sin contemplaciones.
Hasta que hace poco algunos friquis decidieron intentarlo en serio y poniendo toda la carne en el asador. Al principio parecía que iban a perder algunos depósitos, pero hicieron los recursos necesarios y consiguieron que los juzgados que no les admitían el pago a plazos, al menos les devolvieran el depósito. No recuperaron todos los depósitos pero sí la inmensa mayoría.
Además también recurrieron aquellas resoluciones que rechazaba el plan de pago a plazos, ganando también en muchas ocasiones.
El resultado es que hoy los juzgados sí están aceptando muchas adjudicaciones condicionadas a pagar a plazos en las subastas, por lo que esta vía se está extendiendo como estrategia de adjudicación en las subastas.
EL PROBLEMA es que los humanos somos abusones (y algunos subasteros aún más) y pagar a 30 años con un interés del 0,3% no es lo mismo que pagar a tocateja.
2. Vamos a intentarlo: Cómo plantear el pago a plazos
en las subastas judiciales
Lo primero es dejar claro que es imposible conseguir un pago a plazos si no podemos ofrecer garantías hipotecarias o inmobiliarias. Es decir, que a menos que dispongamos de alguna propiedad inmobiliaria libre de cargas nos podemos ir olvidando de esta estrategia.
Conozco el caso de un adjudicatario que ha conseguido que le aprueben el remate ofreciendo pagar a plazos y poniendo como garantía hipotecaria la propia finca subastada. Pero que le haya salido bien a un subastero muy experimentador no quiere decir que vaya a salir bien siempre. Sobre todo si no se sabe cómo hacerlo. Por ahora yo me olvidaría de estrategias extremas.
2.1 Pasos a seguir para conseguir pagar a plazos en las subastas:
No voy a explicar con detalle la estrategia a seguir. Tan solo mencionar que hay que encargar a un perito la tasación de una propiedad que podamos aportar como garantía inmobiliaria y que debemos presentar un escrito detallando el plan de pagos que estamos proponiendo y dejando muy claro que dicha oferta está condicionada a que el juzgado acepte nuestro plan de pago a plazos y que si el secretario judicial o la parte ejecutante no dan por válida la garantía inmobiliaria que hemos presentado, que en tal caso se tenga por desestimada nuestra propuesta.
El objeto de esto es impedir que primero acepten la puja (e incluso que se dicte el decreto aprobando el remate) pero que más tarde decidan no validar la garantía inmobiliaria y les de por reclamar el pago en efectivo.
Y no doy más detalles. No estaría de más que antes de afrontar esta aventura los interesados lo consulten con algún abogado de su confianza.
2.2 Calendario del pago a plazos
Se puede hacer un calendario de pago a plazos tan amplio como se desee, incluso 50 años (como en algunas hipotecas actuales) y es muy importante darle el mismo formato que se utiliza en las hipotecas. Es decir, mencionando cada uno de los vencimientos y todos los saldos restantes después de cada vencimiento.
Algo así:
Conseguir una tabla de amortización de una hipoteca es muy sencillo y se pueden encontrar calculadores de hipotecas en Internet. Por ejemplo, esta que he insertado aquí la he elaborado en Idealista para una deuda de 300.000 euros a pagar en 40 años con un interés del 0,30%.
Por supuesto que el calendario de pago a plazos que aportemos con la oferta estará completo, desde el primer pago hasta el último y no como el del ejemplo que acabo de exponer, que solo es válido como ejemplo para ilustrar cómo debe presentarse.
3. ¿Existe peligro de perder el depósito?
Sí, ese peligro existe. Y, de hecho, en este chat de Letrados para la Administración de Justicia (los antiguamente llamados Secretarios Judiciales), hay varios LAJ que dan por hecho que si no aceptan el pago a plazos, el adjudicatario tendrá que rematar el precio a tocateja en los 40 días de plazo, o perder el depósito.
De hecho me consta que no son pocos los que han ofrecido pagar a plazos en las subastas judiciales y han perdido el depósito en el intento.
Sin embargo yo no comparto la idea de que esto tenga que ser así y considero que debería ser sencillo argumentar que al tratarse de una puja condicionada, si no aceptas la condición previa, la puja se tiene que dar por no hecha.
De hecho a mi esto no me daría ningún miedo. Estoy plenamente convencido de que si el secretario judicial se equivoca, el juez o la Audiencia Provincial pondrán las cosas en su sitio. Lo repito, no me da ningún miedo la posibilidad de que el juzgado pretenda quedarse con la fianza tras rechazar el plan de pago a plazos.
Ojo, siempre que se hayan hecho las cosas bien.
4. La penosa legislación española no está preparada para los tiempos modernos
El artículo 670.3 exige que se den dos condiciones inexorables:
1) Que todas las demás pujas habidas en la subasta sean inferiores al 70% del Valor de Subasta
2) Que el ejecutante no quiera adjudicarse el bien subastado por ese 70%.
Es decir, que solo con que hubiera habido una sola puja por valor igual o superior al 70% del Valor de Subasta, sin propuesta de pago aplazado, ya tendría que aprobarse esta propuesta aunque la puja ganadora (con petición de pago aplazado) fuera por el 100% del tipo. Incluso aunque fuera del 200% del Valor de Subasta.
Es decir, por poner un ejemplo, supongamos un bien que sale a subasta a 100.000 euros, un postor que ofrece 70.000 euros y otro que gana la subasta ofreciendo 200.000 euros pero luego en el juzgado ofrece pagarlos a plazos.
Pues bien, en este ejemplo, siguiendo escrupulosamente la redacción del artículo 670.3 de la L.E.C. la aprobación del remate debería ser para la puja de 70.000 euros, porque cubre el 70% del Valor de Subasta. Sin embargo el Secretario Judicial nunca sabrá nada sobre su existencia dado que a los juzgados nunca llega un listado con las pujas habidas en la subasta. Por el art. 649 de la L.E.C. el Portal de Subastas del B.O.E. simplemente les envía los datos de la puja ganadora.
Ahora bien, es cierto que cuando el secretario judicial se entera de que la puja ganadora está condicionada a la aprobación de un calendario de pago a plazos, inmediatamente le pide a la Plataforma de Subastas del B.O.E. que le envíe el dato del siguiente postor que haya superado el 70% del valor de Subastas. Esto solucionaría el problema si no fuera por que la Plataforma de Subastas solo le envía el dato del siguiente postor que haya dejado su postura en reserva.
Es decir, que podría haber postores que hicieron posturas superiores al 70% del Tipo de Subasta pero que al ser superados por la puja ganadora, decidieran no dejar sus pujas en reserva. De hecho, ¿quién deja en reserva una puja que haya superado el 70% del tipo de subasta? Respesta: nadie. Pues bien, de esas pujas no vuelve a saberse nada. El secretario judicial nunca sabrá nada de ellas.
A la mañana siguiente de haber finalizado la subasta, el Portal de Subastas del B.O.E. elimina todas las pujas que no han quedado en reserva. De las que no queda ni rastro oficial. Por eso, algunos juzgados han comenzado ahora a incluir en sus edictos de subasta la condición de que las pujas condicionadas a la aprobación de planes de pago aplazado deben ir acompañadas de la comunicación al juzgado de forma simultánea a la puja en el Portal de Subastas.
Volviendo al ejemplo propuesto, ¿cómo puede ser que por la mala cabeza del legislador el juzgado tenga que decidir si acepta o no la oferta de pago a plazos de 200.000 euros sin conocer el hecho de que ha habido otra oferta cuya existencia debió invalidar (por ley) a la puja ganadora?
5. ¿Y cuál sería la solución?
¿Cuál sería la solución para que pagar a plazos en las subastas adquiera normalidad y se pueda ofrecer con garantías de que se va a cumplir escrupulosamente la Ley? Es tan simple que da vergüenza hasta tener que mencionarlo. La solución es simplemente técnica y consiste en adaptar el software del Portal de Subastas del B.O.E. a la legislación actual.
Para ello basta con introducir tres mejoras:
1) Que al hacer las pujas haya que pinchar en una casilla si las vamos a condicionar a la aceptación de un plan de pago a plazos.
2) Que en cuanto haya una sola puja que supere el 70% del valor de Subastas desaparezca la citada casilla de verificación del plan de pago a plazos y salga una advertencia anunciando que por haber pujas superiores al 70% del valor de Subastas, a partir de ese momento ya no se admite el pago a plazos en esa subasta.
y 3) Que tras la finalización de las subastas, se haga pública la lista de pujas. Las subastas siempre fueron públicas y no se entiende que hayan dejado de serlo. Es cierto que para evitar que los postores pacten el precio en las subastas es necesario anonimizar las pujas cuando éstas se están produciendo, pero una vez finalizada la subasta sería mucho más transparente que se publicase un listado de pujas, a poder ser junto al nombre de los postores.
Para las dos primeras propuestas no haría falta tocar la Ley. Se trataría simplemente de adaptar el software para el cumplimiento estricto del artículo 670.3. de la L.E.C. para la tercera propuesta sí sería necesario cambiar la L.E.C, pero no creo que darle transparencia a las subastas vaya a perjudicar a nadie.
6. ¿Existe alguna otra vía legal para financiar el pago a plazos en las subastas?
Sí, existe la fórmula del artículo 670.6 de la L.E.C.
6. Cuando se le reclame para constituir la hipoteca a que se refiere el número 12.º del artículo 107 de la Ley Hipotecaria, el Letrado de la Administración de Justicia expedirá inmediatamente testimonio del decreto de aprobación del remate, aun antes de haberse pagado el precio, haciendo constar la finalidad para la que se expide. La solicitud suspenderá el plazo para pagar el precio del remate, que se reanudará una vez entregado el testimonio al solicitante.
Pero ya he explicado muchas veces que por ahora las entidades financieras no están por la labor de arriesgarse a que la incompetencia habitual de los juzgados deje sin derecho real de garantía a sus créditos.
Lo explico mejor que bien en este YouTube:
7. Ofrecer pagar a plazos en las subastas como excusa para quebrar una subasta sin perder el dinero del depósito
Más arriba mencioné que existía un argumento casi infalible para forzar a que el juzgado nos devuelva el depósito tras una puja muy loca. Por ejemplo porque se nos ha ido la olla al pujar o, simplemente, porque no habíamos visto una carga registral que ahora nos está amargando.
Pero si no pagamos el precio del remate el juzgado dará la subasta por quebrada, se quedará nuestro depósito y habremos perdido nuestro dinero.
¿Que hacer, entonces?
Muy sencillo, nos inventamos que nuestra intención siempre fue pagar el remate a plazos y entonces presentamos un plan muy loco de pago a plazos durante tropecientos años y sin interés o con un interés insultante. Es decir, que hay que forzar la mano para que el juzgado rechace la propuesta y luego le de remordimientos (si es que allí son capaces de tal cosa) hacerle perder la fianza a un pobre soñador con poco dinero.
Y ya está.
7.1 El Lado Oscuro de pagar a plazos en las subastas
Lo malo es que esto último forma parte de la estrategia de algunos subasteros corruptos que están quebrando las subastas fraudulentamente para alterar el precio de las cosas.
Pero esto lo voy a contar en el próximo artículo, sin pelos en la lengua, como a mi me gusta contar las cosas. Os describiré las diferentes estrategias y cómo la existencia de este Lado Oscuro nos perjudica a todos, incluidos a los más débiles, los deudores. Y qué puede hacer la Administración de Justicia para arrancar el mal de raíz.
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