Consulta al autor del blog

Gracias Jotaerre y mfmelo por responder, ya me voy aclarando. Es que de la teoría a la práctica dista un mundo.
Otra consulta, el deudor debe esperar a ser notificado para presentar a tercer o puede hacerlo antes de recibir dicha notificación. En el caso de varios deudores, entiendo que hasta que no se hayan notificado a todos, no se abre el plazo de los diez días y serñia absurdo que uno de ellos presentase tercero ante de ser notificado, en el caso que se pudiese...y si rizmos más el rizo y a uno de los deudores hay que notificarlo por edicto puede llevarse el proceso un par de meses o más supongo...

Contestación:
Al 3.- Al pobre ya le da igual que sea en el RP y físicamente.
Al 4a.- Cierto me lo han hecho de todas las maneras.
Al 4b.- Me extraña mucho que los juzgados hagan interpretaciones diferentes, aunque se encuentren a 1.000 kilómetros de distancia, ellos se basan y conocen muy bien las leyes.

Saludos.

Ya te imaginaba tecleando, ya...;)
Mejor, así aprovecho para puntualizarte:
Al 3.-Se quedará sin finca en el registro, no físicamente según quién sea el tercero...
Al 4.-Ni siquiera debe superarte, según cómo se interprete el 670.4 (hace poco, un Juzgado nos lo ha admitido, mientras el que está pared con pared denegó un caso idéntico).
Saludos,

Respecto a que te dejen ver el expediente, en los últimos tiempos de las presenciales, había muchos secretarios/as que no te los dejaban ver. Manías y paranoias.

Te aportan el mínimo imprescindible, en algunos casos, en otros, ni eso, y te has de buscar la vida o no participar en la subasta, es lo que hago yo: no participar ante la mínima duda.

Certificación: NO CONSTA, pues si no sé las cargas, como voy a comprar, con la de veces que he visto que no se cumple el 666 (nº de la bestia) en los juzgados y a última hora suspenderse la subasta por eso. Tengo que pedir nota simple.

La finca esta en el polígono xx, del plan de subdesarrollo "el mamonazo" de la era de los niños. ¿Dime donde está? y te doy el Nóbel. Hace dos días no pude participar en una por ese motivo y mira que le echo horas.

Situación posesoria: No la sabemos, o si, pero no te la decimos. Que gracia.

El vehículo se encuentra: en guardia y custodia del deudor. El zorro cuidando a las gallinas.

La tasación la hizo: no procede. Vale.

Y así llega el día de la subasta, te plantas ante el PC (partido comunista no) con más dudas que certidumbres, arriesgando más que un equilibrista en la Torre de Pisa, sin saber muchos datos imprescindibles y que cuando vas a vender el comprador no te pasa ni una a tí.

Esto es el mundo de las subastas y todo lo que te hayan contado por ahí, es porque son parte interesada en que participes en ellas.

Relatos de un subastero sincero.

Mientras escribía el "royo" te me adelantaste, así que puesto está y así se quea.

Sorry por cdsioux, pá que lea.

Saludos.

CESIÓN DE REMATE A 3º.
1.-La liquidación la hace el L.A.J. del juzgado, en forma provisional, todo tiene sus plazos, en los juzgados no hay tanta prisa.
2.- Estamos haciendo una mejora de postura, es decir se ha celebrado una subasta, por lo que la reclamación se ha superado en el 95% de los casos y hay un sobrante +- importante

3.- El más interesado en que se pague todo y haya sobrante, aparte de "venderselo" a un familiar o amigo, es el deudor, para quedarse sin deuda alguna, ya que sin finca se va a qudar de todas, todas.

4.- Te hacen la mejora, por 1€ y no puedes hacer nada, más que patalear y maldecir, las primeras veces, luego ni eso.

5.- Y por supuesto, todos conocen la reclamación, como tú dices, +-, hasta que llegue la liquidación y será en ese momento cuando al cesionista, le digan que ha de terminar de pagar por importe de.... y entonces le será emitido a su favor decreto de remate, luego de adjudicación y luego testimonio y mandamiento de cancelación.

Referente a la cesión de remate a 3º.

1º El banco ha de decirlo en la subasta, ahora me imagino que lo hará al juzgado en el transcurso de la misma(20 días) de su intención de ceder el remate, luego lo hará o no, pero ha de pedirlo la parte actora al juzgado y este siempre, por supuesto, se lo concede. Es una tontería más de los legisladores.

2º.- El que te cede el remate es el banco, pero no por el dinero que se quedo la subasta, aunque en el juzgado sólo puedes ingresar la cantidad ofrecida por el acreedor, la "comisión o extra" se paga aparte y el juzgado ni se entera, es una comisión entre el acreedor y el comprador tercero.

Saludos.

Hola, cdsioux, es imposible hacerla al momento, pues hay que tasar costas y liquidar intereses, por sus trámites propios.
Simplemente, se ofrece la suma por la que se ha despachado ejecución, con la coletilla "o la deuda total que resulte tras costas e intereses, ofreciendo pagar la diferencia si la hubiera o hubiese".
También puedes ofrecer menos si has hecho tus propios cálculos, pero para qué arriesgarse.
Saludos,

1.- Se nos cuela el "cerito" con el que hay que tener mil cuidados, no es ninguna broma.
2.- No podemos hacer nada, sólo un escrito dirigido al juzgado pertinente, el cual tampoco puede hacer nada, ya que la ley se lo impide por no estar contemplada esa posibilidad, ya que esta diseñada para subastas presenciales.
3.- Te deben aprobar decreto el mismo día o al día siguiente, ya que te has pasado tres pueblos.
4.- Quiebras la subasta y pierdes la retención, la cual es descontada de la deuda, pudiendose dar el caso de levantamiento del embargo por ser cubierta por tu retención (lo he visto más de una vez)
5.- Si alguien se dió cuenta y reservó y se cubre todo con inclusión de la retención practicada al quebrantador, pues se te puede aprobar remate a tu favor.
6.- Si no hay reservistas y sigue habiendo deuda pendiente, se vuelve a celebrar la subasta y una parte de la retención del quebrantador pagará la celebración e intereses de la nueva subasta.
7.- A los deudores les sigue asistiendo el derecho de ponerse al día o pagar toda la hipoteca o embargo, como si la subasta quebrada no se hubiera celebrado.

He dicho.

Saludos.

Pero esa liquidación, que la hacen in situ?. Es decir, cuando el deudor va con el tercero al juzgado a manifestar que va hacer uso del derecho que tiene de presentar tercero? Porque imagino que la cantidad que ofrece será la misma que debe al banco por todos los conceptos euro arriba. O es el deudor el que tiene que averigüar esa cantidad?.

El tema de ver expedientes es que ya no te los dejan ver en los juzgados por lo que leo, y ahora con las subastas electrónicas imagino que menos aun remitiendote a que ya estan los datos que necesitas saber en el portal de subastas....

Una duda por si se os ha dado el caso o lo habeis conocido. He visto ya varias subastas con el cerito cabron donde uno puja un cero mas de la cuenta. ¿Que pasa en estos casos? Lo logico entiendo es que el que quiebra la subasta pierda el deposito, lo cual es una putada pero otra cosa seria permitir las quiebras a tutiplen. Tambien entiendo que al quebrar si alguien ha hecho reserva de puja se aprovecha de esto pero por otro lado los deudores pierden la posibilidad de que las pujas hubieran subido. ¿En caso de no haber reservas de puja se repiten las subastas?

jajajj sí debe ser dura, sí. Lo que dices sobre las letras endosables, supongo que también tendrán un plazo de prescripción y que debería coincidir en el tiempo con el de la Condición resolutoria que les dió origen. No tendría sentido (y podría hasta ser un fraude) que tuvieran mejor derecho sobre la finca los titulares de las letras endosadas que el mismo promotor que inscribió la CR...

No hay manera de que el registrador pueda llegar a enterarse de algo así a menos que el demandante solicite y consiga que el juzgado ordene una anotación preventiva de demanda.

Al contrario, son los compradores o simples indagadores que investigan una propiedad quienes al ver semejante carga deben investigarla por su cuenta y sacar las conclusiones pertinentes. Suelen ser cargas difíciles de investigar por su antigüedad y porque estas condiciones resolutorias suelen estar respaldadas por letras de crédito (no letras hipotecarias) y éstas pueden endosarse a cualquiera. De manera que incluso aunque consigas contactar con la empresa promotora y ésta te confirme que no tiene letras pendientes con fulanito, eso puede significar simplemente que dichas letras se endosaron a simplemente a menganito y es éste quien ahora las puede estar reclamando.

Sí, lo se, que dura es la vida del inversor inmobiliario.

Sí, gracias Tristán, ya sé que son cargas, he leído con atención los interesantes posts que elaboraste al respecto, pero mi pregunta iba por otro lado, concretamente por el lado detectivesco: si aparece en una certificación una condición resolutoria por pago aplazado cuyo último pago se fijó para 1996,sin que pueda deducirse nada más de dicha certificación ¿podemos suponer con alta probabilidad que esas cantidades ya quedaron satisfechas? De ahí que preguntara antes que si la promotora, ante un eventual impago ha decidido reclamar y resolver la compraventa, éste hecho debería figurar también en la certificación de cargas.
Muchas gracias y un saludo

Le hacen la liqudación de intereses, gastos y costas. Lo propone en principio el banco pero luego es corregido y analizado por el juzgado.

Las condiciones de la hipoteca es lo primero que se presenta en la demanda.
La deuda reclamable (estimada en principio) es lo segundo, y consta siempre y lo ponen en la portada del tocho del expediente, con bolígrafo y muy visible.

El banco hace una aproximación de la deuda al igual que cuando haces una provisión de fondos en notaría y registro, luego te devolverán la diferencia, ya que nunca piden de menos.

Saludos.

Nuva12, en las subastas y todo lo relacionado con ellas, paciencia, mucha paciencia.

El sistema de la AEAT caído, pues sera, para aprobar remates y adjudicaciones, porque para lo demás no se cae nunca. Que mala suerte la nuestra.

Acostumbrate a esperar, es uno de las virtudes o defectos inherentes a todo subastero que se precie de serlo. No tengas prisa por comprar, tampoco por vender. No tengas prisas por que te den testimonios y decretos, es algo que llegará y no depende de ti.

Saludos.

Alguien está pendiente de algún documento por parte de la AEAT? Yo estoy pendiente del Acta de Remate. El jueves me dijeron que me la enviarían al día siguiente, es decir el viernes; bien, pués estamos a martes y todavía no me ha llegado. 3 días sin que les funcione el sistema informático. Llamo todos los días y todos los días me dicen lo mismo, que el sistema informático se ha caído, que no es un problema de ellos, sino que lo tienen que solucionar desde Madrid, y, mientras yo sigo esperando para poder pagar el remate.

Saludos

Mfmelo, pero cuando el deudor presenta a un tercero cómo sabe cuál es la cantidad que resulta suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante? Eso sólo lo puede saber el banco no, porque hasta que no se adjudica el inmueble no se procede a la tasación de intereses y costas... O con que ese tercero ofrezca la cantidad que aparece en la subasta como deuda (que creo que es el principal+intereses ordinarios+mororatorios hasta el momento de ejecucion) y que es por la que se despacha la ejecución es suficiente?...Cómo se pueden hacer los cálculos si no se tiene las condiciones de la hipoteca? Por otro lado, el banco está obligado a decirle al deudor cuál es la cantidad por la cual queda satisfecha la deuda?

A las letras hipotecarias si que les tengo miedo y no compro jamás (es un decir) finca con letras hipotecarias, no porque haya tenido malas experiencias, es que conozco casos de subasteros que las han pasado canutas y cuando las barbas de mi vecino veo remojar.......salgo corriendo.

Un subastero muy popular por aquí en otros tiempos, que compraba bastante y bastante caro, sobre todo porque era representante de un toledano que se dedica a los seguros y que según parecía y luego demostró, tenía mucho dinero, compró una finca con 5 letras hipotecarias; se adjudicó dicha finca y ya creía que estaba limpia, pero le sacaron otra letra, la cual pagó, pero le sacaron otra y otra y...... la finca la compró a precio de oro y yo suelo aprender no sólo de lo que a mi me sucede, sino tambíen de lo que les pasa a los demás. Ejemplo: 3.. de Madrid, ni se te ocurra, pues ni se me ocurre, ni lo miro, hasta que haya otra información. Ya hace bastante tiempo que no sé de esta gente, pero viendo como compraban e invertían y con la burbuja que hemos pasado, me imagino como habran acabado.

Al igual que las letras, la condición resolutoria, las hipotecas de mismo rango, los colindantes en las rústicas, los derechos de paso, las cañadas reales, etc, son cargas y hay que tenerlas en cuenta y ponerles un precio y si otro no las tiene en consideración, pues peor para él.

Las subastas están ahí, desde hace mucho tiempo y son conocidas por los más expertos: los abogados, procuradores, magistrados y ne general trabajadores (¿¿??) de la administración de justicia y todos estos colectivos les tienen miedo a invertir y participar en dicho mercado y es que hay que tener mucho cuidado con las subastas, en el mínimo descuido te lleva a la ruína.

Y para terminar esta mañana vuelvo a repetir lo mismo de ayer, por negligencia de nuestros políticos y afines de Andalucía acoge SA. España centro de acogida S.A., reitero: ¡¡YA ESTÁN AQUÍII!!

Saludos Y miedo me da lo que veo.

Y también se da el caso del promotor que habiendo cobrado todas las letras hace años, aun así se niega a ir al notario a menos que le des más dinero. Y puede que no quede más remedio que aceptarlo porque las letras pagadas no están en tu poder sino en el del expropietario, a quien acabas de lanzar de su casa y que no siente por ti demasiada simpatía.

He comprado algunas fincas con condición resolutoria en el pasado y las he quitado sin problemas. Sobre todo las compraba porque me gustaba comprar las fincas con cargas, así dejaba aplazado parte de lo que pagaba por ellas y no recuerdo bien si alguna vez tuve que pagar alguna de ellas.

La condición resolutoria es una cargas más, igual que otra carga y está o deberia estarlo descontado del precio al que compramos.

Lo importante es que la empresa que la emitió siga existiendo y en activo, aunque también compraba algunas que ya habían desaparecido, pero sabía quien tenía el pder de quitármela.

Saludos.