El gran problema de las hipotecas con el mismo rango registral y la estrategia adecuada para enfrentarlas

Por cómo te expresas no veo que seas muy tonto y si te dedicas además a la subasta, es imposible, no es un halago, es lo que percibo.

Los bancos y especialmente las cajas de ahorros han estado haciendo préstamos que rayaban el delito, si los dineros hubieran sido del director que daba el crédito, no lo hubiera dado, pero es fácil dar de lo que no es tuyo, de ahí viene la situación y quiebra bancaria de los años pasados y de la que aún no hemos terminado de salir, quedan los coletazos de viviendas okupadas y desocupadas, solares, promociones fallidas (ejem: Mosa Trajectum), locales y oficinas financiadas y que han sido un fiasco para todos los inversores, etc, etc.

A las entidades crediticias les interesa muchas veces tener esos activos en el balance por las cantidades que les adeudan y no ejecutarlas, ya que si lo hacen en un periodo fiscal, tendrán unas pérdidas enormes, creando desconfianza en sus accionistas y dejan pasar los años a la espera que cambie la situación económica.

Cuando la situación económica ha cambiado (poco) han empezado a liquidar esos activos, bien ejecutándolos judicialmente o haciendo lotes y vendiéndolos a los fondos o a quien esté interesado.

Lo he dicho muchas veces, porque lo veo todos los días, el banco Andalucía y banco Popular se acostumbraron a dar hipotecas sobre fincas donde ya tenían otras hipotecas, firmadas en el mismo día y ante el mismo notario. Otros bancos se han visto obligados a refinanciar y prolongar las hipotecas que tenían hechas a personas físicas y jurídicas a la espera de que se solucionase el problema económico, en unos casos les ha salido bien y en otros han tenido que ejecutar las hipotecas.

Si una finca tiene dos hipotecas y soy el banco y veo que no voy a poder cobrar de otra forma, teniendo un valor actual de mercado de 200.000 €, siendo la 1ª hipoteca de reclamación total 80.000 € y la segunda 90.000€, pues ejecuto cualquiera de ellas, pero si ejecuto la 1ª, en cuanto algún licitador ofrezca 1€, como bien dices, el banco a través de su representante ofrece del tirón 170.000-180.000€, no teniendo nada que perder y sí mucho que ganar.

Es como lo veo y vivo a diario, pero habrá otros puntos de vistas y enfoques de la realidad económica compleja en la que estamos, no soy economista.

Saludos

Esto es algo que nunca he entendido. O los bancos son gilipollas o contratan a ineptos o he llegao a pensar que hay un acuerdo con el gobierno para que haya menos deshaucios o algo asi porque no lo entiendo.

Si el banco tiene dos hipotecas y ejecuta una, la anterior permaneceria y el deudor seguiria debiendosela al banco con todos sus bienes presentes y futuros. En cambio si el propio banco puja la deuda entera es como si le estuviera dando la dacion en pago porque se queda libre de deudas. ¿No lo veis absurdo?

Como ya no salen en las noticias las protestas de los hipotecados, etc llegue a pensar que pactaron con el gobiernoeste tema a cambio de favores que todos podemos imaginar. No se si tengo una mente calenturienta y brillante. Igual soy tonto y se me escapa algo, que tambien puede ser.

Si respondes a cualquier comentario que yo haya hecho sea cuando sea, me sale una aviso.

Efectivamente, si hay igualdad de rangos, lo tienen que poner y además hacen una inscripción nueva detallándolo.

Reydmus tiene razón, salga por la 1ª o la segunda, el procurador del banco tiene instrucciones de pujar por las dos y se irá a sus máximos pero sumando la reclamación de las dos, aunque salga por la 1ª y tu gozo en un pozo.

Saludos.

Si el acreedor es un banco, en cuanto pujes 1€ el procurador metera la deuda completa y se acabo la subasta.

En este caso no pone nada de igualdad de rango; sólo me llamaba la atención que se "constituyeron" el mismo día, pero claro tiene truco, no es que se constituyan realmente ese día sino que al hacer la segregación se distribuyó la responsabilidad hipotecaria entre las fincas resultantes y por tanto, en ese mismo momento de la segregación es cuando se gravan las fincas "nuevas".

Y sí, por la que sale a subasta lo tengo muy claro; es por la primera.

PD: Por cierto, ¿cómo sabéis que una persona ha comentado en un blog tan antiguo?, ¿os sale algún aviso?

Muchas gracias, un placer.

PD2: Al final la pregunta era que si no hay constancia expresa de la igualdad de rangos se entiende que no la hay. Y la respuesta es que sin alusión expresa NO habrá igualdad de rangos.

Así es, mismo acreedor y ejecutan la primera; pero no creo que sea ninguna jugarreta provienen de la segregación de la finca matriz.

La igualdad de rango en hipotecas ha de consta muy claro, no intentan ocultarlo y si ponen igualdad de rango, lo mismo da que salga por la primera que por la segunda, cuando se cubra una por subasta has de asumir la otra.
El que haya dos hipotecas del mismo banco ocurre con frecuencia, sobre todo en los bancos Andalucía y su compañero banco Popular, hoy los dos pertenecientes al banco Santander. Lo solían hacer mucho y confundían al personal, hay que tener mucho cuidado con las hipotecas de esos bancos.
El Maestro me va a llamar al orden, pero mira donde ponga: "subsistente y sin cancelar" y esa es la que sale. Hay otras inscripciones que te dicen cual es la hipoteca que se ejecuta, pero con lo dicho es más que suficiente para que molestemos al dragón dormido en las nieves alpinas.

Saludos temerosos.

P.D.: si la finca de origen tenía hipotecas, las fincas derivadas seguirán teniéndolas en sus porcentajes correspondientes, primer mes del curso de subastas.

¿El acreedor es un banco? Apostaria a que han ejecutado la primera.

Buenas tardes,

Tengo una duda sobre hipotecas con supuesta "igualdad de rangos".

Sale a subasta la hipoteca de la inscripción 3ª, constituida el 01/01/2000 (por ejemplo); y en la misma fecha (01/01/2000) -por inscripción 4ª- tenemos otra hipoteca con el mismo acreedor.

Mi duda es ... si la nota simple NO se dice nada sobre la igualdad de rangos hipotecarios. ¿Es posible que al ser del mismo acreedor y la misma fecha aunque en inscripciones diferentes haya igualdad de rangos con todo lo que conlleva?

Gracias.

PD: Ésto viene de una segregación de fincas dónde la finca matriz estaba hipotecada.

Pues ya me explicarás algún día cómo te puedes jubilar con 250k.
Porque lo que es yo, que vivo a lo pobre (a lo pobre a niveles muy, muy cutres), los 250k se me habrían evaporado antes de 25 años.
E invertidos para alquileres tampoco creo que dieran para salir de una vida media-mediocre.

Jajjjaa eso es verdad. Algunos los cabrones (con cariño) se nota que tienen bastante pasta aburrida en la cuenta bancaria. Ya quisiera yo tener aunque sea la mitad de la mitad. Pero bueno.....cada uno tiene lo que tiene, y debe saber sacarle el mejor provecho.

Pues los triunfitos están preparados y la biblioteca que tienen ya la quisiera haber tenido yo cuando empecé.
Pero es que encima tienen dinero (bueno unos, otros están los pobres esperando a la lotería). Alguno pregunta y ¿con 250.000 €, que tengo sólo en el banco, puedo empezar en las subastas? y yo pienso con eso te puedes jubilar ya.

Saludos.

El que se pasa toda la noche subiendo poco a poco, no es un desconocedor de la subasta aunque haya cometido el error de la certificación.
Pedirá nota simple, sino lo ha hecho ya o la certificación de cargas al juzgado.
Después de enterarse y de ponerse en contacto con el juzgado, suplicando que se ha equivocado y ver que no hay posibilidades de devolución, aterrizará por aquí casi seguro y empezará a hacer preguntas de como solucionar su error.
El tiempo dá y quita razones y verás como ocurre así, entre esta semana y la que viene, sino se ha puesto ya en contacto con Tristán pidiendo solución.

Saludos.

mfmelo, creo que hay de todo, sobre todo mucho kamikaze que tendrá un dinero de una herencia o de unos ahorrillos con la pareja.

Dudo mucho que pidan una nota simple después de la subasta, esta gente ha estado toda la noche pujando, cuando me he levantado la subasta había subido sólo 30€ en 10 horas, no creo que se pasen la noche en vela para luego pedir una nota simple a ver lo que hay. Yo he llamado al juzgado y mientras hablaba con la funcionaria me lo ha mandado al correo, he tenido suerte.

Tampoco creo que conozcan el 670.3 ni que hayan calculado que debe restar de la carga anterior para ver si es interesante la subasta. En este caso, estoy seguro que hasta que no rematen y vayan a registrar no se darán cuenta de la carga anterior.

Saludos

Si la ha cagado, mejor que mejor. Me froto las manos con toda la gente que está metiendo la pata en las subastas judiciales. Que corra la voz de lo difícil que es esto. Que en unos meses van a entrar nuevos participantes (los triunfitos del curso de subastas) y es necesario que otros se vayan para que haya sitio para todos.

También.
Es una diversión y es que hay tontos pá tó.

Saludos.

-Y porque estás enganchado.
-Y porque estoy enganchado.

No sé lo que sabe la gente que participa en subasta, pero el que suele gastar los dineros en ellas es porque los tiene y no debe ser muy tonto.
Al término de cada subasta, esté aportada la certificación o no, lo primero que pido es una nota simple: +-10, cantidad insignificante comparada con el resto a invertir, ya no digamos en ese caso y ahí te enteras del error cometido.

A Tristán es posible que no le guste lo que voy a decir, pero si ha superado el 70 y cometo ese error yo me plantearía el 670.3, poniendo unas condiciones muy ventajosas o en todo caso imposibles de cumplir y aceptar por la parte acreedora y al menos no pierdo nada.

Saludos y tengo aún que leer detenidamente algo que me enviaste hace un tiempo, pero es que no he tenido tiempo y otras veces ganas, escribo en el blog y en el curso porque me relaja, no porque tenga tiempo, es una evasión.

Subasta terminada en 52.000€ con carga anterior de una hipoteca de 125.000€, si la certificación de cargas no aparecía en el edicto y el licitador no se ha molestado en pedirla, pienso que tampoco lo sabrá cuando tenga que rematar, lo hará y posiblemente se entere cuando lo registre y ahí ya no hay marcha atrás ¿verdad?