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El gran problema de las hipotecas con el mismo rango registral y la estrategia adecuada para enfrentarlas

La semana pasada había una subasta en Barcelona, que aunque finalmente se suspendió, puede venirme muy bien para volver a repasar la problemática de las hipotecas con mismo rango registral y para plantear a los sabiondos de este foro una cuestión práctica que curiosamente no salió a la luz la única otra vez en la que aquí hemos tratado profundamente el asunto de la igualdad de rangos.

 

Me refiero al siguiente post antiguo:

Consejos peligrosos. Jugando con fuego

 

Qué es la igualdad de rangos

En dicho post sorprendí a la audiencia explicando la existencia de la igualdad de rangos, por culpa de la cual hipotecas aparentemente posteriores a la hipoteca ejecutada NO son purgadas tras la subasta y tras la cancelación de todas las otras cargas posteriores permanecen en la finca registral como cargas anteriores a la inscripción de adjudicación.

Quien aún tenga dudas al respecto, que lea el post que he enlazado más arriba (comentarios incluidos) y que las despeje antes de seguir leyendo.

Veamos como ejemplo ilustrativo las cargas que presentaba el piso que se subastaba en Barcelona.

La subasta era esta: SUB-JA-2016-15023 

Se trata del ático nº2 del edificio sito en Barcelona en la avenida de Sarriá nº14.

Por lo que dicen y por el interés que despertó esta subasta el piso debe valer un Potosí.

Además, no hay más que ver la relación de cargas para sospechar que no se ninguna covacha.

 

Hipoteca 5ª (SUBASTA) a favor de La Caixa (CON IGUALDAD DE RANGO CON LA 7ª) por 168.283 euros de ppal. Fecha: ene-1998

Hipoteca 7ª a favor de La Caixa (CON IGUALDAD DE RANGO CON LA 5ª), por  176.000 euros de ppal. Fecha: ago-2003

Hipoteca 8ª a favor de La Caixa por 65.000 euros de principal. Fecha: ago-2006

Hipoteca 9ª a favor de La Caixa por 37.000 euros. Fecha: mayo-2010

Hipoteca 10ª a favor del Banco Popular por 74.000 euros. Fecha: junio-2010

Hipoteca 11ª a favor del Banco Popular por 40.000 euros. Fecha: junio-2010

Hipoteca 12ª a favor del Banco de Sabadell por 15.840 euros. Fecha: ago-2011

 

Y esto es todo, respecto a las cargas registrales. 

La cantidad que La Caixa reclama en esta ejecución hipotecaria derivada de la hipoteca de la inscripción 5ª es de 187.766 euros.

Pero quien crea que ofreciendo 190.000 euros, suponiendo que se alcanzase la firmeza y el secretario dictase la aprobación del remate en ese cifra, quien crea, digo, que va a poder inscribir su título y que el registrador va a cancelar todas las hipotecas que he reflejado más arriba, quien crea eso, es que es un iluso y todavía tiene mucho que estudiar.

Es más, quien lo crea merece adjudicarse la subasta en ese precio y luego comerse la sorpresita.

Recordar que las cargas registrales es lo que mejor hay que investigar en el negocio de las subastas judiciales para evitar que le pasó a este buque por tener mal estibada su carga:

 

                                       

 

¿Qué es la igualdad de rango?

La igualdad de rango es una situación jurídica, admitida por el artículo 227 del Reglamento Hipotecario, en cuya virtud dos o más hipotecas constituidas sobre una misma finca registral ostentan entre ellas la misma prioridad o rango registral. 

 

Se considerarán preferentes, a los efectos del artículo 131 de la Ley, las cargas o gravámenes simultáneos o del mismo rango que el crédito del actor.

 

Mediante el pacto de igualdad de rango, dos hipotecas continuas obtienen el mismo rango , con el efecto de que la ejecución de una de ellas dejará subsistente la otra como si fuera una carga anterior a la hipoteca ejecutada. 

Sí, ya se que esto deja en pelotas a muchos novatos que ahora mismo se están preguntando cómo pueden averiguar si dos hipotecas tienen o no el mismo rango registral.

Pero eso ya está explicado y no quiero eternizarme o este post se me va a alargar demasiado.

Y que queden cosas en el tintero tampoco está mal.

Me ayuda a mantener el interés.

 

Qué estrategia adoptar según el escenario

Lo que ahora quiero es preguntar a los escasos pero ilustres lectores de este blog cómo encararían esta subasta suponiendo que estuvieran dispuestos a gastar hasta trescientos mil euros y que la deuda reclamada asciende a ciento noventa mil euros incluyendo todos los conceptos.

Esas son las dos premisas de las que partimos.

Y hay dos supuestos entre los que hay que adivinar cuál de ellos es el verdadero:

SUPUESTO A ---->> Te adjudicas la subasta por ese precio, 366.000 euros, en cuyo caso habrá 176.000 euros de sobrante, que serán para la hipoteca de la inscripción siguiente a la quinta, es decir, que serán para la 7ª, por lo que ésta también queda completamente pagada y aunque no quedaría cancelada tras la purga del mandamiento de cancelación de cargas, eso en este caso daría igual porque el resultado sería exactamente el mismo. 

SUPUESTO B ---->>  Te adjudicas la vivienda por 366.000 euros pero como la séptima es del mismo rango registral que la hipoteca ejecutada, el sobrante no se dirige a ésta sino que se utiliza para saldar las deudas de las hipotecas 8ª, 9ª y 10ª, dejando la 7ª completamente sin pagar.

Ojo porque, como no se os habrá escapado, ambas situaciones producirán estrategias de compra completamente diferentes.

Si la primera situación fuera la verdadera, el potencial postor podría pujar en la subasta hasta un máximo de los 366.000 euros que él se ha marcado como cifra tope sin peligro a encontrarse luego con el marrón de tener que liquidar una hipoteca con la que no contaba.

Pero si la verdad está en la segunda situación, entonces si lo que piensa invertir es hasta un máximo de 366.000 euros, lo que tendría que hacer es no ofrecer en la subasta más de 190.000 euros para reservarse los otros 176.000 euros para cuando le reclamen que pague la hipoteca 7ª.

Porque NO es lo mismo que el juzgado le entregue el sobrante a la hipoteca 7º a que soslaye a ésta por ser del mismo rango que la 5ª ejecutada y comience el reparto por las inmediatamente posteriores a la 7ª.

¿Me he explicado bien?

Pues ahí está la cuestión, ¿dónde está la verdad, en el supuesto A o en el B?

Hoy toca aprender.

 

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  1. en respuesta a mfmelo
    -
    #60
    28/03/17 17:00

    Gracias mfmelo, en efecto, una hora antes de terminar la subasta había una puja salida de madre que nos dejó caratontos a los interesados.

  2. en respuesta a jaramar
    -
    #59
    28/03/17 14:21

    Estás en lo correcto, Jotaerre es letrado así que se las ahorra, ¿pá qué gastarlas?

    Lo que te quiere decir es que al ser el mismo banco el que tiene las dos hipotecas, el banco te va subir hasta cubrir la deuda de las dos y lo mejor en estos casos (o imprescindible) es llegar al 70% y esperar que el procurador no te suba. Si te quedas por debajo del 70, el banco tiene dos oportunidades sin tener que poner un euro, una en la propia subasta llegando hasta la suma de las dos deudas y otra después pidiendo la adjudicación por el 70 y lo que le reste por cobrar lo pedirá en otras ejecuciones con las rebajas oportunas contempladas en la ley.

    Saludos.

  3. en respuesta a mfmelo
    -
    #58
    28/03/17 14:11

    Pues si, mejor perder 7.500€ de deposito que comerte una carga anterior de lo que falte por pagar de los 125.000€.

    El procedimiento es un hipotecario contra la herencia yacente, por los apellidos de la titular, es mallorquina, dudo mucho que no tenga herederos, lo que con esa carga a ver quien lo quiere aceptar.

    Saludos

  4. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #57
    28/03/17 14:06

    No hay tanto problema se han equivocado, por no tener certificación, la quiebran y ya está.
    Volverá a salir dentro de 6 meses, eso es bueno un tonto menos.

  5. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #56
    28/03/17 12:09

    Pues menudo marrón el que se lo adjudique, van por 50.000€ con una carga anterior de 125.000€ y ese piso no vale más de 100.000€.

    Aunque no entiendo qué sentido tiene que la segunda hipoteca iguale rango con la primera si igualmente la primera no se va a cancelar.

    Saludos

  6. en respuesta a CarlosMallorca
    -
    Top 100
    #55
    28/03/17 12:01

    Jejeje, a esa carga anterior no le hace falta tener el mismo rango que la ejecutada para ser cronológicamente anterior y por lo tanto preferente y subsistente a cualquier cosa que suceda con las inscripciones que la siguen.

  7. #54
    28/03/17 11:42

    Buenos días,

    Planteo una duda sobre hipotecas de mismo rango sobre un caso real que me acabo de encontrar en una subasta que se ha prolongado toda la noche y siguen pujando todavía. En dicha subasta no hay colgada la certificación de cargas, llamé al juzgado y me la pasaron por email.

    Hipoteca 13 a favor de Caixabank por principal de 125.000€
    Hipoteca 15 (SUBASTA) a favor de Caixabank con mismo rango que la 13 por principal de 30.000€

    En este caso que hay una hipoteca anterior, pero la que sale a subasta tiene mismo rango que la anterior ¿Sigue subsistente la anterior tras la subasta?

    Saludos

  8. en respuesta a jaramar
    -
    #53
    01/03/17 08:31

    Para mí no era confuso, y soy así de expeditivo: a "¿Estoy en lo correcto?" contesto "Lo estás".
    Saludos,

  9. en respuesta a Jotaerre
    -
    #52
    01/03/17 07:56

    Buenos días.
    Muchas gracias Jotaerre.
    Supongo que me me respondes “Lo estás” a la pregunta que hago entre interrogantes ¿?, y que por tanto sí deben cancelar la segunda hipoteca y las anotaciones A, B y C.
    Es que me he dado cuenta que mi párrafo para preguntar es un poco confuso.

  10. en respuesta a jaramar
    -
    #51
    28/02/17 19:31

    Lo estás, es táctica habitual de los bancos (así pueden pujar por las 2 hipotecas), pero tiene un riesgo para los avispados...
    Permanezcan atentos a sus pantallas para el curso ;)

  11. #50
    28/02/17 18:05

    Hola, supongo que en el curso podremos aclarar un poco estos temitas, que no serán difíciles, pero que al menos yo quiero no aprenderlos a base de errores, si no que alguien que lo maneja bien nos lo pueda enseñar con sencillez.

    Quisiera comentar esto que es la primera vez que me surge y aunque lo tengo claro y creo que es como pienso, si alguien me lo asegura me quedo más tranquilo.

    Se trata de una finca urbana en la que la nota simple indica lo siguiente:

    -. Grabada con hipoteca de la inscripción 3ª a favor del BANCO X, en fecha x x de 2004.

    -. En el juzgado se sigue a instancia del banco el procedimiento de ejecución hipotecaria en reclamación del crédito garantizado con la hipoteca objeto de la inscripción 3ª modificada por la 4ª, habiéndose expedido, como consta al margen de dicho asiento el día x x de 2016 la certificación de dominio y cargas en cumplimiento de lo ordenado por LAJ.

    Después la nota simple continúa en otro párrafo:
    -. Se modifica la hipoteca de la inscripción 3ª (más o menos los mismos datos y tatatá).
    Inscripción 4ª con fecha de x x de 2010.

    En el siguiente párrafo dice:
    -. Hipoteca a favor del BANCO X (es el mismo banco) para responder de otros miles de euros de principal e intereses, etc.
    Inscripción 5ª, fecha x x de 2010. (la misma fecha de 2010 que la modificación de hipoteca anterior).

    A continuación otros tres párrafos con diferentes anotaciones preventivas de embargo, letra A, letra B y letra C.

    Resumo:
    La subasta es con motivo de la primera hipoteca inscripción 3ª que como vemos fue modificada seis años más tarde (2004-2010) en la inscripción 4ª y esa misma fecha de 2010 se creó otra hipoteca del mismo banco, con la inscripción 5ª.

    Por tanto, si no estoy equivocado, con la adjudicación debería ser cancelada la segunda hipoteca, al igual que las anotaciones preventivas A, B y C. ¿Estoy en lo correcto?

    PD. No indica nada de que sean del mismo rango.

    Un saludo y muchas gracias.

  12. en respuesta a Jotaerre
    -
    #49
    11/10/16 19:24

    Ya, pero en éste caso no consta arrendamiento. En la realidad, el inquilino está ahí. Como consigo ver el contrato? Si voy y hablo con el inquilino, en el caso de que me dé información sobre el contrato, me puede mentir. No creo que me vaya a enseñar el contrato, y mucho menos hacerle una foto para evitar que en el caso de que yo me lo adjudicase, me saliese con un contrato leonino.

  13. en respuesta a Nuva12
    -
    #48
    11/10/16 19:13

    Si consta arrendamiento en el edicto, el contrato estará en el expediente.

  14. en respuesta a Jotaerre
    -
    #47
    11/10/16 18:52

    Y, en el expediente judicial viene el contrato de alquiler? en el caso, obviamente de que que se trate de una vivienda con inquilino. Es que estoy interesada en una vivienda con inquilino.

  15. en respuesta a Nuva12
    -
    #46
    11/10/16 17:18

    El certificado es solo una mínima parte del expediente.

  16. en respuesta a Jotaerre
    -
    #44
    11/10/16 14:33

    Pero entonces, certificado de cargas es lo mismo o no que el expediente judicial?

  17. en respuesta a Nuva12
    -
    #43
    11/10/16 13:15

    A los del banco, claro. Y la certificación es una foto fija del registro, no te actualiza saldos.
    Saludos,

  18. en respuesta a Jotaerre
    -
    #42
    11/10/16 11:07

    El expediente judicial es lo mismo que la certificación de cargas? Yo he mirado a través de la web de subastas judiciales y ahí viene la certificación de cargas. Ah, otra cosa, cuando dices que sino viene en el expediente judicial, le pregunte al abogado, procurador o banco. A qué abogado o procurador te refieres?

  19. en respuesta a Nuva12
    -
    #41
    11/10/16 10:36

    De nada, si no consta en el expediente judicial, sólo queda preguntar al procurador, abogado o al banco, no hay más.


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