El gran problema de las hipotecas con el mismo rango registral y la estrategia adecuada para enfrentarlas

Gracias Jotaerre: y, como me entero cuánto debe de esa hipoteca? Si voy al banco, no creo que me den ésa información antes de la subasta, sin ser el propietario.

Buenos días, Nuva12, y con permiso de Tristán: deberás pagar lo que se adeude en ese momento por todos los conceptos (o bien seguir con las cuotas), y el valor para subasta es solo a efectos de la misma.
Saludos,

En el ejemplo que has puesto, habría que guardar dinero para pagar la hipoteca que siendo posterior, pasa a ser anterior por tener igualdad de rango. Mi pregunta, es: tendría que pagar los 176.000 € de principal o también hay que pagar los intereses ordinarios, de demora,....? Estoy confusa con éste tema.

Por otra parte, no es éste el caso, pero si en la hipoteca de igualdad de rango, apareciese la cifra del VALOR PARA SUBASTA, además de la cifra de principal, intereses,... que es lo que tendría que pagar al banco?

En el ejemplo que has puesto, habría que guardar dinero para pagar la hipoteca que siendo posterior, pasa a ser anterior por tener igualdad de rango. Mi pregunta, es: tendría que pagar los 176.000 € de principal o también hay que pagar los intereses ordinarios, de demora,....? Estoy confusa con éste tema.

Micci, buenas noches.
De lo leído deduzco que el deudor se queda sin los inmuebles y sigue debiendo los préstamos. Eso sí, la hipotecas desaparecen.
De negocio ruinoso para "C" nada. Ha pagado a "A" y a "B" lo que avaló -miseria- pero se reserva el 19% de los inmuebles por lo que a la hora de su venta puede que hasta gane dinero y no digamos los bancos, que con una venta a precio normal recuperarían lo prestado y, además, el deudor sigue debiendo el préstamo. A ver si puede prosperar el art. 579 LEC. y aliviamos todo esto de las adjudicaciones. Además, me pregunto: ¿por qué un pacto -de adhesión y draconiano-, que a veces ni te enteras de que existe, puede llegar a invalidar la claridad de una Ley. Me refiero al avalúo de los bienes para el famoso valor tasado a efectos de subasta.
Seguro que si hubiera ido un "peatón" corriente y moliente a por los inmuebles a parte de pagar al ejecutante tendría que hacerse cargo de los otras dos hipotecas -MISMO RANGO-.
En fin.../
Salvo mejor opinión.

La verdad, Llauro, es que sigo sin entender la resolución del problema, me recuerda a aquellos problemas de "mates" que solo los pillaba el empollón de la clase, los demás tardábamos algunos días más. No te lo digo para que entres en materia, te lo digo desde la impotencia de no aclararme. Lo que sí deduzco es el ruinoso negocio de "C" porque, al menos el deudor se llevó la pasta de los préstamos!!

Un saludo.

Jotaerre, mil gracias.
Tendremos que esperar que la UE cambie ese proceder y que aquí lo acepten y, puestos a pedir, le añadan efectos retroactivos (!!!?). :-).

Buenos días, Llauro, entiendo que sería la a), la deuda persiste por la diferencia con el precio de adjudicación, pero ya sin las hipotecas pues se habrán cancelado por confusión.
Saludos,

Aunque sea un rollo, os transcribo el asunto tal como es:
Planteamiento:
Tres entidades financieras; la primera, “A”, presta al deudor hipotecante 300; la segunda, “B”, presta al mismo deudor hipotecante 225; la tercera “C” avala parcialmente al deudor hipotecante para el caso de que éste no pague a las otras dos. La garantía hipotecaria está conformada por dos inmuebles, propiedad del deudor hipotecante, y se pacta el mismo rango tanto para “A” y “B” como para “C” aunque ésta última se activa si se ejecuta la contragarantía, como así ocurrió. La operación se monta de forma simultánea y el deudor hipotecante no llego a pagar nada. Las fincas se tasaron en 600 y 300, al todo 900.
Desenlace:
El deudor hipotecante, como ya se ha dicho, no paga por lo que “A” y “B” exigen a ”C” que les pague, en la proporción predeterminada, y así se hace. Posteriormente se celebra la subasta, no se presenta ningún postor y “C”, se adjudica por 40 los inmuebles, cediendo la adjudicación de cada uno de los inmuebles subastados en un 48% para “A” y un 33% para “B”, el resto, 19% lo mantiene en su poder “C”.
Situación final del deudor hipotecante, ¿Cuál es?:
a) ¿Pierde lo inmuebles por solo 40 y sigue debiendo el resto de cada uno de los préstamos con sus correspondientes hipotecas? o
b) Al figurar en el edicto que los inmuebles, todos, se sacan por su valor tasado a efectos de subasta en 60 ¿se debe entender que en su avalúo se habrá descontado en cada uno su correspondiente hipoteca por lo que cada adjudicatario del remate –la “A” y la “B”- tendrá que asumir las hipotecas produciéndose entonces confusión de acreedor y deudor, viéndose obligados a compensar débito con crédito?. ¿No?.
En fin…., ya me diréis.

Perdón, Llauro ¿cómo es posible que la cesión de remate se haga a dos entidades a la vez? y si son varias propiedades, que obviamente se tendrían que repartir, ¿cada una de las cesionarias quedaría de acreedora de la otra? a ver si lo que tú querías plantear era un crédito sindicado, esto está pasando de teoría a utopía.

Gracias Tristán.

Ah, perdón, me acabo de dar cuenta de que uno de los acreedores cedía el remate a los otros dos, por lo que ahora son simultáneamente propietarios y acreedores.

En tal caso las hipotecas subsistentes se tienen que cancelar por confusión.

Aunque supongo que la deuda subsiste, aunque ahora habría que reclamarma por vía ordinaria.

Pero vamos, que vaya manera de retorcer la cosa.

Los subasteros somos gente normal y tranquila que no andamos buscando el doctorado en leyes

Tristán, entonces si se deben las hipotecas el deudor hipotecante ya no deberá por el mismo importe, ¿no?.

Se debe. Ya te digo si se debe

Buenas noches.
"mfmelo", no se si te he entendido bien pero, no obstante, te diré que yo sí conozco al menos un caso: tres hipotecas del mismo rango, sobre los mismos edificios y cada una de un banco distinto.
Y al hilo de los rangos, planteo a continuación un tema que ya trasladé hace bastante tiempo y no me quedo claro: Tres entidades financieras, cada una con un préstamo hipotecario sobre los mismos inmuebles (2), pactan mismo rango en las hipotecas. Llega un momento en que una de ellas ejecuta, se le adjudican y cede remate a las otras dos. Deudor hipotecante "pierde" los inmuebles, entonces: ¿subsisten cada una de las hipotecas de las otras dos entidades, adjudicatarias del remate? y ¿como queda el deudor hipotecante?, ¿Sigue con toda la deuda de esas dos entidades o hay que suponer que en el avalúo ya se tuvieron en cuenta sus hipotecas y eso provoca que ya no deba ese importe?.

Llevo algunos procedimientos vistos, digo algunos cientos de miles y no he encontrado ninguna hipoteca del mismo rango de distinto banco y repito nunca. Al banco tampoco perjudica nada que salga una u otra o que el dinero vaya a quien vaya, el sigue con una de las hipotecas en su poder sin ejecutar.
Por lo expuesto, mismo rango, es estar al mismo nivel, si se ejecuta una la otra ocupa su sitio (o las otras).
El subastero profesional no tiene necesidad de meterse en estos líos tan absurdos creados por los bancos, habiendo tantos sitios donde poner el dinero y sacar un buen beneficio.
Saludos cordiales.

Sin embargo no tiene sentido: Ante dos hipotecas de mismo rango (en el caso de dos entidades distintas), la que mantiene intacta la garantía hipotecaria o la satisfacción de su crédito, es siempre la que se ejecuta en último lugar.

En el caso que expones, es decir, dos hipotecas de la misma entidad, con mismo rango, (ver http://actualidad-procesal.blogspot.com.es/2014/03/ejecucion-hipotecaria-y-distribucion.html) El ejemplo más reciente es la STS 5855/2006; en ella el Alto tribunal apuesta por la postura de las AP que se inclinaba a favor de mantener, en materia de distribución de sobrante, la subrogación real respecto del sobrante (art 1923.3 CC), por la segunda o ulterior hipoteca que sobre la misma finca hubiere inscrito el acreedor hipotecario.
Por último, respecto a las dos hipotecas de igual rango, puedes encontrar AP que distribuyen el sobrante a favor del acreedor que tiene su hipoteca inscrita en primer lugar, u otras que lo distribuyen a prorrata de su respectivo importe.

La cosa ha quedado en que eres el único que opina asi.

SOLUCIÓN: El sobrante es para las hipotecas posteriores, eso es cierto, pero el caso es que en este caso la séptima NO es posterior a la quinta porque así lo decidieron cuando al constituirla le dieron el mismo rango que a ésta. Por lo tanto, aunque cronológicamente no se constituyeran al mismo tiempo, en la práctica es como si lo hubieran hecho.