El pasado fin de semana una de las discusiones versó sobre una votación en la que el congreso le acabó exigiendo al gobierno que analice todos los cambios normativos para conseguir que con la entrega del piso, la deuda hipotecaria quedase salvada.
En cierto momento de la discusión, esta se trasladó a analizar el principio de seguridad jurídica, en el sentido de que evidentemente estaríamos ante un cambio en las reglas de funcionamiento significativo en el mercado hipotecario. En principio está clara la importancia de la seguridad jurídica en las relaciones económicas dentro de un país, y la verdad es que me ha hecho recapacitar un poco.
Por un lado, tenemos que tener en cuenta la necesidad de esta seguridad jurídica, que hace tiempo que hemos perdido, y por otro lado, lo que tenemos es un sistema que ha ocasionado no pocos problemas y que debemos cambiar cuanto antes. Por supuesto, la seguridad jurídica, no puede servir para perpetuar aquello que no funciona, porque llegaríamos al absurdo que jamás podríamos tocar ni una sola regla económica, ya que siempre que algo sale en el BOE se ven afectados derechos o expectativas.
Pero en este caso, creo que he encontrado una fórmula sencilla, y justa para solucionar gran parte de los problemas que tenemos sin tener que cambiar ni una sola norma. De esta forma, creo que se conjugan los intereses de los que defienden la seguridad jurídica, con los de los usuarios, y a su vez solucionamos algunos problemas del mercado hipotecario.
En el pasado hubo varias entidades que han tenido influencia significativa en el mercado inmobiliario. En definitiva, nos hemos encontrado con un esquema que se ha llamado burbuja inmobiliaria, en el que en definitiva, tenemos que entender que los precios de las viviendas han adquirido valores que no son razonables.
Teniendo en cuenta que tenemos un problema de valoración de los precios de los activos y nos olvidamos con frecuencia que en no pocas ocasiones estos inmuebles han sido valorados por entidades, que en teoría son independientes, cuya función es precisamente esta y que además han percibido unos honorarios por este servicio. La incoherencia es simple. Si una empresa nos arregla el coche, y resulta que el arreglo ha salido mal, ha de asumir una responsabilidad por hacerlo mal.
Si una empresa tasa un inmueble, y resulta que al final el valor del inmueble no era realista, debemos tener en cuenta que existe un fallo en la empresa que lo valora. Debemos tener en cuenta que uno de los aspectos que se valoran en una tasación es precisamente la expectativa o capacidad de revalorización.
En el caso de que exista un servicio defectuoso, (me parece poco discutible), y que ocasione perjuicios a los clientes, la realidad es que tiene que existir algún tipo de responsabilidad por parte de la empresa. Otra cosa es determinar el grado de responsabilidad y desde luego el ámbito en el que se han de dilucidar las posibles responsabilidades o incluso el mero hecho de identificar a las personas responsables.
Dicho de otra forma, es fácil demostrar si la tasación que se hizo de un determinado bien está o no está bien realizada. Lo que no sería tan fácil es demostrar el proceso y los intervinientes que han provocado los errores y por supuesto, tampoco los perjuicios causados.
Es posible que el hecho de que las estimaciones del precio de los pisos, que debemos recordar incluye las perspectivas futuras, se hayan desviado debido a errores, negligencias o que dicho sesgo haya sido de alguna forma dirigido de cara a la obtención de un lucro, y eso marca una diferencia clave.
Si los que debían valorar los pisos, lo hicieron mal sin intención alguna, procedería instrumentar las acciones necesarias en el entorno del derecho civil y más concretamente en el ámbito de la legislación de consumo. Al fin y al cabo, desde el punto y hora que alguien paga por una tasación espera un servicio, que básicamente es obtener el precio justo de un determinado bien. En el caso de que ese precio no sea real, existe un incumplimiento en la prestación de servicios y que ocasiona perjuicios.
En el caso de que existan indicios de que haya existido una cierta influencia entre distintos agentes y las sociedades de tasación, acuerdos de determinado tipo, influencias u otros tipos de prácticas que hayan provocado que deliberadamente las tasaciones de los últimos años hayan sobrevalorado el valor de los inmuebles, la realidad es que en este caso tendríamos que tirar de código penal, ya que estaríamos hablando de delitos como por ejemplo:
“Se impondrá la pena de prisión de seis meses a dos años o multa de 12 a 24 meses, a los que, difundiendo noticias falsas, empleando violencia, amenaza o engaño, o utilizando información privilegiada, intentaren alterar los precios que habrían de resultar de la libre concurrencia de productos, mercancías, títulos valores, servicios o cualesquiera otras cosas muebles o inmuebles que sean objeto de contratación, sin perjuicio de la pena que pudiera corresponderles por otros delitos cometidos.”.
O desde luego aquel que dice:
“Cometen estafa los que, con ánimo de lucro, utilizaren engaño bastante para producir error en otro, induciéndolo a realizar un acto de disposición en perjuicio propio o ajeno.”
Es paradójico como en la situación actual, resulta que son muy raras las noticias en las que los que han cobrado por unos servicios, (estudios, tasaciones, informes…), que han influido ¡y que están influyendo en el mercado!; con evidente ánimo de lucro, no hayan respondido en ningún caso de los daños y perjuicios creados, ya sea involuntariamente o voluntariamente, cuando la realidad es que en cada tasación de un piso sobrevalorada existe un delito o una negligencia, con consecuencias individuales. Por supuesto, dada la generalización de los errores en estas tasaciones, la realidad es que las consecuencias han sido sobre el país en global.
Lo curioso es que el hecho de sobrevalorar las tasaciones de los inmuebles ha sido una práctica tan habitual que simplemente pierde el carácter de irregular. Parece increíble que el “lo ha hecho todo el mundo”, sirve para exonerar individualmente hasta el punto de que cada tasador no responde de cada tasación, y cada banco no responde de acuerdos con una o pocas de las tasadoras; pero debemos tener en cuenta que cada una de las llamadas entre sucursales y tasadoras, para pactar, (en unos límites), el valor de la tasación, es simplemente una manipulación para alterar el precio de las cosas. El hecho de que sea habitual, lejos de ser algo que ha de servir como excusa, tiene que ser algo que incremente la gravedad de la actuación y por tanto la pena.
Un gran problema que nos encontramos en estos casos, es que los perjudicados no se encuentran hoy en solución de plantear procedimientos legales caros y costosos contra un sistema financiero que casi podemos definir como todopoderoso, y a su vez con un sistema judicial, con una prensa y con un gobierno, que asume con total naturalidad que aquí las empresas no responden de lo que firman. En este panorama, la verdad es que la exigencia de responsabilidades se convierte en algo heroico cuando debería ser un procedimiento casí rutinario. En este sentido, cuando una tasación no recoja el valor del piso, y teniendo en cuenta que se ha pagado por esto, lo que se impone es automáticamente una investigación para determinar la existencia o no de delito, ¡y para cuantificar los perjuicios!. Es así de sencillo.
Por tanto, podemos antes de cambiar cualquier norma, pedir que se cumplan las que ya están y pedir responsabilidades. Y si una persona no logra vender (ni a través de subasta), un piso a la mitad del valor de tasación, inmediatamente actuar con dureza.
Al final es lógico que se pida seguridad jurídica, pero ha de ser para los dos lados, y por supuesto es lógico que se pida responsabilidad en los actos. Lo que no tiene ningún sentido es que el que estudia una operación, (equivocando el resultado), y el que tasa un bien, (equivocando el valor), hablen por teléfono, pacten de alguna forma el valor del bien, firmen, cobren por ese servicio, ¡y no tengan absolutamente ninguna responsabilidad ni de carácter civil ni penal).
¡Y mucho menos porque haya sido algo que se ha convertido en habitual!. Al final resulta que el hecho de que un engaño haya sido masivo, parece un eximente cuando en realidad es un agravante.
Por supuesto, esto no ha de quedar limitado a las tasadoras, sino que tenemos que empezar a recuperar el valor de los compromisos, la palabra dada y la responsabilidad, y entender que cualquier engaño, (aunque sea normal, pequeño o aparentemente inocente o beneficioso para las dos partes), es un engaño. ¿Quién sabe?. Si empezamos a aplicar el código penal sin tanta manga ancha, a lo mejor acabamos reactivando el sector de la construcción ¡de penales!.
