El mercado inmobiliario es un sector dinámico en plena evolución que permite la inversión de diferentes formas y con muy diferentes objetivos.
Una variante que ha tomado mucha fuerza en la actualidad es el subarriendo de habitaciones, es decir, conseguir pisos en alquiler completos para posteriormente realquilarlos (o en la jerga inmobiliaria “subarrendarlos”) por habitaciones. En este artículo analizamos la fiscalidad de esta modalidad de “inversión” / negocio.
El subarriendo de habitaciones consiste en obtener la posesión de pisos mediante contrato de arrendamiento para gestionar el inmueble y alquilar las habitaciones individualmente. Surge, principalmente, en las grandes ciudades, donde el auge de la demanda de habitaciones ofrece una oportunidad de negocio.
¡Comenzamos! En primer lugar, hay que entender que entran en juego dos partes que deben pagar impuestos.
Por una parte, el propietario que alquila su vivienda y, por otra parte, el intermediario que se encarga de gestionar el inmueble y alquilarlo por habitaciones. (En adelante, al intermediario lo denominaremos gestor).
Fiscalidad del propietario: IRPF e IVA.
El propietario deberá declarar en IRPF los rendimientos que obtiene por el alquiler de la vivienda de la misma forma que si lo alquilara directamente al inquilino, con la salvedad de que no podrá aplicarse la reducción del 60% de arrendamientos de larga temporada.
Por otra parte, al no destinarse directamente al uso propio de vivienda, ya que la persona que lo alquila no lo va a habitar, sino que lo va a realquilar, el propietario está obligado a repercutir IVA al 21% y realizar las correspondientes declaraciones trimestrales.
Fiscalidad del subarrendador: IRPF
El gestor del inmueble deberá declarar en IRPF los rendimientos obtenidos por el subarrendamiento.
Este beneficio se calcula como la diferencia entre los ingresos brutos obtenidos por el alquiler de habitaciones menos el arrendamiento pagado al propietario del piso y menos los gastos incurridos (suministros, publicidad en portales, etc.).
La calificación de este tipo de ingresos dentro del IRPF tiene dos variantes: Como rendimientos del capital mobiliario (la más común) cuando la operación tiene el tratamiento de inversión. Como rendimientos de actividades económicas cuando “se considera que se ordenan medios propios para la obtención de los rendimientos”, así lo define la ley. Ambas variantes van a tributar en la base general del impuesto, por lo que pagaremos IRPF a nuestro tipo marginal pero ¡ojo! Si optamos por declararlo como rendimientos de actividades económicas conlleva más obligaciones (alta en el Régimen Especial de Trabajadores Autónomos, declaraciones trimestrales, etc.)
Respecto de la incidencia del IVA en el subarrendamiento, en este caso sí que opera la exención del artículo 20. 23º de la ley de IVA, por lo que no se deberá repercutir el impuesto en el recibo del alquiler de la habitación.
Preguntas frecuentes
¿El gestor del subarriendo puede deducirse el IVA que le repercute el propietario?
NO, no va a poder deducirse el IVA por la factura del alquiler ni de ningún gasto que soporte. Lo que marca la posibilidad de deducir IVA es el tipo de actividad que se desarrolla, es decir, que también se repercuta IVA. Como hemos dicho anteriormente, el subarriendo está exento de IVA, por lo que no podremos deducir ningún importe del IVA que pagamos. Deberemos tratarlo como un mayor valor del gasto en el IRPF.
¿Cómo debe ser el contrato entre propietario y gestor?
Para que sea legal (que, por supuesto, es lo que siempre recomiendo a mis clientes), el contrato que debe firmarse es un Contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, en el que el propietario autorice la actividad del subarriendo.
¿Se puede firmar un contrato de alquiler de vivienda a largo plazo para que el propietario pueda aprovechar la reducción del 60% de IRPF y no tenga obligación de repercutir IVA?
“Hecha la ley, hecha la trampa” reza el dicho. Si el gestor se empadrona en la vivienda y la declara como su vivienda habitual muy probablemente Hacienda nunca se dé cuenta de la pillería si posteriormente tampoco declara los ingresos obtenidos. Pero… cuando el gestor se dé cuenta de que es un negocio rentable, se predisponga a escalarlo y quiera desarrollar la actividad en más pisos, esta posibilidad desaparecerá ya que no se puede declarar como residencia habitual más de una.
Si has leído hasta aquí, imagino que tu pensamiento debe ser “Vale, me gusta este modelo de negocio, he hecho mis números y me parece rentable pero… ¡no contaba con una fiscalidad tan negativa!” ¡Efectivamente! La fiscalidad en España para subarriendo es muy mala, la legislación actual no está adaptada a la realidad que vivimos y no contempla esta actividad como un negocio rentable sino que únicamente considera el subarriendo de vivienda como un “compartir gastos”.
Por ello te planteo un cambio de paradigma, reenfocar la visión del negocio para mejorar la fiscalidad (y, por tanto, la rentabilidad) tanto de propietario como de gestor.
Solución para mejorar la fiscalidad del subarriendo
Para solucionar la mala fiscalidad de la actividad, vamos a enfocarla como un servicio de gestión inmobiliaria que le ofrece el intermediario- gestor al propietario. De esta forma, ambos firmarán un “Contrato de gestión de los derechos de explotación del inmueble”.
Características del contrato de gestión:
El propietario es el titular del contrato de alquiler de cada habitación, por lo que, este alquiler, al estar dedicado directamente a uso de vivienda, estará exento de IVA. Además, si el inquilino es estable y constituye para él su residencia habitual, el propietario también podrá aplicarse la reducción del 60% en IRPF.
Con esta primera característica hemos optimizado la fiscalidad del propietario y hemos convertido esta actividad en una actividad atractiva para él.
El gestor emitirá mensualmente una factura por sus honorarios. El importe podrá ser fijo, variable o mixto, según acuerden propietario y gestor. Por ello, los rendimientos que obtenga tendrán la consideración de actividad económica.
En el contrato, el propietario podrá facultar al gestor para que lleve a cabo todas las acciones necesarias para que el inmueble sea alquilado por habitaciones:
o Anunciarlo en portales web tales como Idealista o Fotocasa.
o Realizar las visitas y selección de inquilinos siguiendo unos parámetros establecidos.
o Firmar el contrato de alquiler como mandatario del propietario (siempre que se utilice el contrato autorizado previamente por el propietario).
o Cobrar las rentas mensualmente (para después ingresarla globalmente en la cuenta del propietario).
o Solucionar cualquier incidencia que ocurra en el piso, tales como averías, llamadas de los inquilinos, etc.
o Realizar las acciones pertinentes en caso de impago de rentas: Envío de burofax, gestión extrajudicial, coordinación con los abogados, etc. En caso de ser necesario interposición de demanda de desahucio, ésta será siempre instada por el propietario (ya que es el titular del contrato de alquiler) pero el gestor podrá llevar a cabo todos los trámites para que el propietario no se vea involucrado en nada.
En definitiva, el contrato de gestión trata de dotar a la actividad de la misma operatividad que tiene el contrato de arrendamiento y posterior subarrendamiento pero reduciendo enormemente la carga fiscal, sobre todo, para el propietario.
Tienes claro que te gusta la actividad de intermediación inmobiliaria pero tienes dudas sobre cómo empezar, te doy el empujón que necesitas con:
LOS 3 PASOS PARA INICIAR LA ACTIVIDAD DE GESTIÓN DE ARRENDAMIENTOS DE HABITACIONES:
1.Constituye una Sociedad Limitada. Vas a desarrollar una actividad económica, por lo que necesitas una empresa con la que declarar tus ingresos y obtener todos los beneficios:
i. Aprovecha la tarifa plana de Autónomos y paga sólo 60€/mes de cotización durante, al menos, 12 meses.
ii. Capitaliza tu paro (si tienes derecho) o compatibiliza tu prestación durante 9 meses, te dará un colchón de tranquilidad hasta que la actividad despegue.
iii. Aprovecha la seguridad jurídica que ofrece el desarrollar la actividad a través de una SL, además de la imagen de seriedad que vas a ofrecer a los propietarios, inquilinos y resto de partners con los que negocies.
iv. Estás legalmente constituido, por lo que puedes aprovecharlo para realizar actividades paralelas que complementen tus ingresos propios del sector inmobiliario: intermediación en compraventas y alquileres, servicios a inversores, etc.
2. Asesórate bien, arma un buen contrato de gestión blindado que garantice la actividad que vas a desarrollar.
3. ¡Lánzate al mercado! Ya tienes la herramienta que te va a facilitar la negociación con los propietarios y salvar todas las objeciones que te puedan poner. Elabora un speech de venta que contenga todos los puntos fuertes que ofrece el contrato de gestión y hazle ver a los propietarios que les ofreces una inversión segura y solvente.
Soy Miguel Arribas y me dedico al asesoramiento fiscal inmobiliario. ¿Qué tema te gustaría que trate en el siguiente artículo? (dímelo en los comentarios ;))
Hola Miguel. Gran artículo. Me estoy iniciando en este mundo y me gustaría saber si puedo desarrollar rent to rent como persona física declarando los ingresos del subarriendo dentro del IRPF como rendimientos del capital mobiliario. ¿Tendría que hacer un alquiler por habitaciones necesariamente en ese caso?¿Tendria que ser autónomo yo(intermediario) o el propietario que me va a emitir facturas?
Muchas gracias de antemano
Saludos
#8
22/10/23 13:10
¿Miguel, otra duda que tengo es que como somos 3 personas los dueños del piso que hemos puesto en alquiler en la modalidad de Rent to Rent, cuando tengamos que hacer el modelo 303 para ingresar el IVA de la factura que nos dan, vale con que lo rellenemos uno de nosotros o tendremos que presentar cada uno de nosotros el Modelo 303 (con el 33,33% del importe del IVA que nos corresponde a cada uno) y por consiguiente darnos los 3 de alta en el Modelo 037? Luego en el IRPF si tendremos que declarar cada uno de manera individual los ingresos que nos corresponden del alquiler que nos dan en relación con ese 33,33% de titularidad que cada uno tenemos y poniendo también los gastos y amortización del piso como un alquiler tradicional cualquiera, ¿es así verdad? Gracias de nuevo.
#7
22/10/23 12:38
Alguien sabe cuantos meses de fianza se tienen que depositar en el IVIMA en los contratos de explotación de inmuebles (Rent to Rent) Gracias
Nuevo
#6
19/06/23 19:21
Hola, en primer lugar muchas gracias por compartir este artículo.
Tengo algunas dudas:
Partiendo del segundo escenario del artículo (en el que se mejora la fiscalidad) me surge la duda de cómo debe facturar el gestor por el servicio. Es decir, si lo he entendido bien, la rentabilidad de este negocio reside principalmente en la diferencia entre lo que cobra el propietario, y lo que conseguimos cobrar nosotros por todas las habitaciones en total. Por ejemplo, un propietario tiene un piso que quiere alquilar por 900€, y tiene 3 habitaciones. Nosotros logramos alquilar cada habitación por 400€, en total 1.200€. Entonces el beneficio sería de 300€. ¿Cómo se cobran y cómo se facturan esos 300?
Si nosotros cobramos todo el dinero, y le pagamos al propietario su parte, y nos quedamos con la diferencia (300€), debemos hacer una factura de 300€+IVA? El propietario debería pagar esos 300€+IVA, pero él no está pagando nada, ya que ese dinero lo hemos cobrado nosotros. No me queda claro este punto. Dicho de otra manera: yo cobro de las habitaciones 1.200€ en total. Le pago al propietario los 900€. Y esos 300€ de beneficio, qué se hace?
Y cambiando de tema, a parte de esta rentabilidad que he comentado arriba, hay otras fuentes de ingresos que se puedan utilizar? Me consta que alguna empresa que se dedica a esto cobra una pequeña comisión tanto al propietario como al inquilino. Sabes algo de esto?
puedes firmar un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda (como el que se utiliza en el alquiler de oficinas y locales) sujeto a IVA y retención de IRPF y después alquilar las habitaciones a los inquilinos ya sin IVA. La otra opción es firmar un contrato de gestión con el propietario para gestionarle los alquileres por habitaciones del piso, en este caso, jurídicamente el propietario alquilará a los inquilinos finales de las habitaciones y tu beneficio se lo cobrarás mediante una factura con IVA al propietario.
Igual que el propietario no puede cambiar cerrojo, legalmente, la inmobiliaria tampoco puede hacerlo.
Saludos.
Nuevo
#4
27/11/22 09:58
Buenos días. Que tipo de contrato tengo que firmar con un propietario que me alquila su inmueble para subarriendo por anotaciones . Y si yo como empresa puedo cambiar la cerradura de una habitación,si el inquilino no me paga y retenerle sus objetos personales hasta que pague . Sé que el propietario no puede hacerlo , pero yo como empresa puedo? Muchas gracias un saludo
