Los conceptos clave que debes conocer sobre fiscalidad en inversión inmobiliaria

Para simplificar y centrarnos en el caso más habitual, solo vamos a tratar el arrendamiento de viviendas, no teniendo en cuenta locales comerciales, naves industriales, fincas rústicas ni otros tipos de inmuebles que, aunque es cierto que tienen una fiscalidad parecida, tienen peculiaridades diferentes.

1. Alternativas para gestionar tu inversión inmobiliaria y qué impuestos y obligaciones fiscales inciden en cada caso.
2. Todo lo que debes saber sobre cómo declarar alquileres en IRPF: lo que debes hacer para reducir un 60% el pago del impuesto.
3. Cómo implementar la fiscalidad en tu análisis de rentabilidad de inversiones.

1-. Alternativas para gestionar inmuebles: Persona física VS Sociedad. 

• Si compras los inmuebles a tu nombre, los rendimientos que generan son tuyos, mientras que, si operas a través de una SL, tú no eres el propietario de los inmuebles, sino únicamente tienes la propiedad de las acciones de la empresa, por lo que los rendimientos que generan los pisos son titularidad de la SL y, si quieres pasarlos a tu bolsillo personal, tendrás que fijarte una nómina o realizar un reparto de dividendos.
• Las sociedades tienen más obligaciones formales, deben llevar una contabilidad detallada, liquidar el Impuesto de Sociedades y presentar una vez al año Cuentas Anuales ante el Registro Mercantil, mientras que la persona física tiene una gestión mucho más sencilla y reducida que se limita a presentar la declaración de IRPF.
• Los gastos que se pueden desgravar son prácticamente los mismos si operamos bajo un formato u otro.
• Las sociedades arrendadoras de viviendas que tienen más de 8 viviendas pueden tener acceso (cumpliendo una serie de requisitos difíciles de cumplir en muchas ocasiones) a una bonificación del 85% en Impuesto de Sociedades, así como beneficios en Impuesto de Patrimonio.

2.- Cómo declarar los ingresos de los alquileres en IRPF 

• Es un impuesto directo, significa que grava las ganancias obtenidas, cuantas más ganancias obtengamos más impuesto pagaremos.
• Es un impuesto con un tipo impositivo escalado, a diferencia del Impuesto de Sociedades, por ejemplo, que tiene un tipo fijo. Las escalas del IRPF hacen que se pague más porcentaje de impuesto conforme más dinero se está ganando. De aquí deducimos que muchas veces se dice que son más caros los últimos euros que ganamos que los primeros. En este sentido, es muy importante conocer el concepto de “tipo marginal”, ya que es el tipo impositivo más caro en la declaración de una persona, es decir, al que tributamos los últimos euros que ganamos.
• Es un impuesto parcialmente cedido a las Comunidades Autónomas, lo que significa que, en función de la Comunidad donde residas puede haber cambios en las escalas de tipos impositivos, así como diferencias en las bonificaciones.
• El IRPF está dividido en dos partes: Base general y base del ahorro. En función del tipo de ganancia, se incluye en una u otra base. 
  
  
  • En la base general incluimos los rendimientos procedentes del trabajo (nómina), de actividades económicas (Autónomos), los rendimientos del capital inmobiliario (las ganancias de los alquileres) y determinados ingresos como premios de lotería, rescates de planes de pensiones o de seguros de vida.
  • En la base del ahorro incluimos las ganancias obtenidas en ventas de patrimonio (acciones, fondos de inversión e inmuebles, principalmente) y rendimientos como intereses de inversiones o dividendos.
• La base general tributa con un tramo escalado en función de los ingresos que puede llegar hasta el 47% mientras que la base del ahorro tiene un tipo escalado que únicamente se mueve entre el 19 y el 23%.
• Por último, el IRPF es un impuesto que se adecúa a las condiciones de cada persona, entre otras, inciden:
  • Número de hijos a cargo.
  • Discapacidad.
  • Cuidado de familiares mayores.
  • Aportaciones a planes de pensiones.

En función de las condiciones de cada persona los tramos se adaptarán y dos personas con exactamente la misma nómina puede ser que paguen importes diferentes en IRPF.

Una vez entendido cómo funciona en esencia el IRPF, vamos a analizar cómo se declaran las ganancias que proceden de los alquileres. En primer lugar, hemos visto que vamos a incluir los rendimientos en la base general. También tenemos claro que vamos a pagar impuesto en función de las ganancias que nos reporte nuestra inversión, es decir, no computamos los ingresos, sino que computamos la diferencia entre los ingresos que generamos y los gastos que nos ocasionan nuestros inmuebles, así que, a continuación, estudiamos como obtenemos el rendimiento a incluir en nuestra base general de IRPF.

Por la parte de los ingresos es muy sencillo, computamos las entradas de dinero que hemos obtenido por alquilar cada inmueble.
 
¿Qué gastos puedo incluir como deducibles? La ley dice que puedes deducir todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, te los delimito: 

• Intereses y gastos de financiación. Si has comprado el inmueble con hipoteca, puedes incluir como gasto deducible los intereses pagados al banco (encontrarás este importe en el justificante del banco de cargo de cuota del préstamo, donde aparece separada la parte de devolución y los intereses).
• Gastos de reparación y mantenimiento del inmueble: sustitución de la caldera, pintado del piso, reparación del fontanero o electricista, etc. ¡Ojo! No son deducibles las mejoras que realicemos en el inmueble (las mejoras realizadas las amortizan).
• Seguro vivienda.
• IBI.
• Cuotas de la comunidad de propietarios.
• Gastos de abogados vinculados a redacción de contrato de alquiler y defensa jurídica.
• Gastos devengados por terceros (Servicios de administración, portería vigilancia, etc.)
• Suministros: Luz, agua, teléfono, internet (siempre que las pague el propietario, si asume el coste el inquilino, nunca podrán ser deducibles).
• Cantidades destinadas a la amortización del inmueble. Puedes incluir como gasto deducible el 3% anual del mayor de los siguientes importes: 1) Valor Catastral de la construcción 2) Valor de adquisición del inmueble (por cuanto compraste el piso más todos los gastos de la compra). ¡Ojo! Esto no es un importe que debes pagar a nadie, es un concepto contable que te permite computar Hacienda para minorar tus ganancias y que su finalidad es cubrir el desgaste por el uso del inmueble.
• Saldos de dudoso cobro. Cuando un inquilino no paga la renta y hemos reclamado esa deuda, puedes considerar la deuda pendiente como un gasto deducible. A estos efectos es importante entender que el propietario tiene obligación de declarar los ingresos del alquiler siempre que el contrato esté vigente, aunque el inquilino no pague. De ahí, que, cumpliendo unos requisitos, puedas deducirte las rentas impagadas.

Reducción del 60% para alquileres de vivienda habitual 

• 250€ de IBI.
• 210€ de seguro vivienda. 
• 40€/mes de comunidad.
• Ha habido una reparación de un fontanero de 300€ IVA incluido por una avería en una tubería.
• El inmueble fue adquirido por compraventa sin financiación al 100% por una única persona por un valor de 80.000€ (incluidos gastos e impuestos). El valor de la construcción representa el 40% del valor total del inmueble.
• El inquilino tiene los contratos de suministros a su nombre.

Calculamos el rendimiento a integrar en la declaración de IRPF:
 

1.383,33€ será la base sobre la que se pagará IRPF, como ya he mencionado, según la situación personal de la persona y sus ingresos habituales, se pagará un porcentaje u otro.

En resumen, este piso está generando una liquidez anual de 4.260€, pero, computando correctamente gastos y reducciones, únicamente se tributa por 1.383,33€.
 

3.- Cómo implementar la fiscalidad en nuestros análisis de rentabilidad de inversiones

En el apartado anterior hemos analizado cómo se calcula el rendimiento a incluir en la declaración de IRPF sobre el que se pagará el impuesto y como reducirlo al máximo de una forma legal.

En este apartado vamos a conocer cómo descubrir que porcentaje de impuesto vas a pagar por las ganancias que obtienes de cada piso de alquiler. Es un sistema que sirve, tanto para planificar una inversión que vayas a realizar y quieras conocer que impuesto pagarás, como para atribuir exactamente el impuesto que pagas por declarar los alquileres de un piso ya en propiedad e incluido en la última declaración de renta.

Para ello, retomamos el concepto de tipo marginal de IRPF, ya que, la inversión inmobiliaria, para la gran mayoría de personas, es un complemento a los ingresos recurrentes (nómina o ingresos autónomo), el análisis más coherente desde mi punto de vista es considerarlos como unos ingresos añadidos a los habituales y que, por tanto, tributan al tipo superior.

La base general de IRPF tiene los siguientes tramos (la siguiente tabla es una simplificación, dado que, como hemos dicho, en cada Comunidad Autónoma puede haber pequeñas variaciones):

¿Cómo conozco cuál es mi base imponible?

La forma más práctica es acudir a la última declaración de IRPF, en la última hoja aparece una casilla que se denomina “Base liquidable general sometida a gravamen”, esa es la cifra exacta que vamos a llevar a la tabla anterior.

Si actualmente no estamos declarando ningún ingreso por alquiler, daremos por buena esta casilla, pero, si ya estamos declarando alquileres, lo correcto es que descontemos el impacto actual para conocer exactamente nuestra base imponible previa a las inversiones, lo vemos en el apartado de rendimientos del capital inmobiliario (casilla 156):

Si tomamos como ejemplo los pantallazos, esta persona tiene una base imponible total de 44.388,84€, de los cuales 789,36€ los ha generado declarando alquileres, por lo que tiene una base imponible previa a inversiones de 43.599,48€. Si llevamos esta cifra a la escala, obtenemos que el tipo marginal de esta persona es del 37%.

Si continuamos con el ejemplo del apartado anterior y suponemos que es un estudio de rentabilidad previo a realizar una compra, podemos llegar a las siguientes conclusiones interesantes: 

1. Prevemos que el piso nos genere 4.260€ de liquidez anualmente.
2. La base imponible por la que pagaremos IRPF es de 1.383,33€ que, al tipo marginal del 37%, supone un coste de IRPF de 511,83€ (1.383,33*0,37), es decir, un 12% del rendimiento real que nos está generando el inmueble.
3. Si al rendimiento obtenido le descontamos el importe de IRPF, determinamos que el inmueble nos ha generado 3.748,17€ LIMPIOS (4.260-511,83).

Consejos finales: 

1. Como has podido observar, con una correcta gestión (nada complicado) la inversión en vivienda tiene muy buena fiscalidad. Sé metódico, de las reparaciones y compras que hagas solicita siempre factura con la dirección del piso alquilado. Mi consejo es escanear siempre las facturas en papel y conservar únicamente una carpeta digital. 
2. Entiende y aplica el concepto de amortización de la construcción, permite rebajar el coste de IRPF y no supone un desembolso de dinero.
3. Firma siempre un buen contrato de alquiler con tu inquilino donde se especifique que esa vivienda constituye su residencia habitual, así aseguras que Hacienda no te ponga ninguna pega al aplicar la reducción del 60%.