*Artículo actualizado normativa 2023*
La práctica profesional de la asesoría fiscal especializada en la inversión inmobiliaria me permite la conexión con muchas personas involucradas en el sector. Después de numerosas e intensas conversaciones y sesiones de trabajo con clientes inversores, bancos y agentes inmobiliarios, en este artículo recopilo las dudas más frecuentes que me han planteado y que he resuelto de la forma más clara y sencilla posible. En este primer extracto lanzo las 10 primeras consultas agrupadas en las siguientes temáticas:
· Gestión IRPF: Rendimientos del capital inmobiliario (Consultas 1 a 5)
· Sociedades (Consultas 6 a 8).
· Otros impuestos y temas: ITP, plusvalía, etc. (Consultas 9 y 10).
Consultas relativas a IRPF:
#1#: No entiendo el concepto de amortización de IRPF, ¿Se corresponde con el importe de amortización de la cuota de la hipoteca?
La amortización es un concepto teórico que procede de la contabilidad y que tiene como finalidad tener en cuenta el desgaste de los inmuebles por su uso continuado al alquilarse.
En la práctica, se traduce en un gasto que podemos computar en nuestra declaración de IRPF para rebajar el rendimiento obtenido y, por tanto, pagar menos IRPF.
Como hemos dicho, es un gasto “teórico”, por lo que, a diferencia del resto de gastos que computamos en la declaración (IBI, cuotas comunidad, etc.), no se lo pagamos a nadie.
Para calcular la amortización, en primer lugar, tenemos que entender que el valor de nuestro inmueble se compone de valor de construcción y valor del suelo. Además, debemos saber que únicamente se amortiza la parte de construcción, nunca la parte del suelo. Podemos obtener el porcentaje de valor de la construcción de nuestro inmueble viendo un recibo del IBI, donde aparece de forma separada el valor catastral del suelo, el de la construcción y el total (también aparece en el documento de datos fiscales que nos envía anualmente Hacienda).
Una vez conocido nuestro valor de construcción de la inversión ([Valor de compra total + gastos de compra totales] * % construcción) lo comparamos con el valor catastral de la construcción y elegimos el de mayor importe. El valor elegido lo multiplicamos por el 3% y esa es la amortización anual.
Actualmente, el programa de ayuda de IRPF calcula automáticamente la amortización.
No tiene absolutamente nada que ver con la amortización del préstamo, que es la parte de la cuota que pagamos al banco para devolverle el dinero que nos prestó para comprar el inmueble.
#2# ¿Qué es el tipo marginal de IRPF? ¿por qué dices que tiene importancia para calcular la rentabilidad neta de un inmueble?
El Impuesto sobre la Renta de las Personas físicas (IRPF) tiene las siguientes características esenciales:
1. Es de naturaleza directa, es decir, que grava nuestras ganancias.
2. Se adecúa a las circunstancias vitales de cada persona, lo que significa que, en función de variables como los hijos, la hipoteca o las aportaciones que se hacen a un plan de pensiones, dos personas que ganan exactamente la misma cantidad de dinero puede ser que paguen un importe diferente de IRPF.
3. Es escalado, es decir, conforme más dinero se gana, el porcentaje de impuesto que se paga se va incrementado progresivamente de acuerdo a la siguiente tabla:
Entendidas las tres características más básicas del impuesto, el tipo marginal es el tipo impositivo más alto que alcanza una persona en su declaración. Como ejemplo, fiándonos en la tabla anterior, una persona cuya base imponible (ingresos brutos- gastos – bonificaciones deducciones) sea de 40.000€, tiene un marginal del 37%.
Tiene especial importancia el conocimiento de nuestro tipo marginal en los análisis y planificaciones de rentabilidad ya que, si consideramos los ingresos que obtenemos de la inversión inmobiliaria como ingresos añadidos a nuestra principal fuente de ingresos (nómina o actividad Autónomos), el tipo marginal será el porcentaje de IRPF que impactará en nuestra inversión.
Por último, debemos recordar que si nos dedicamos al arrendamiento de viviendas de larga duración, el tipo efectivo será un 60% inferior al que aparece en la tabla.
#3# Voy a hacer una pequeña reforma, soy manitas y no voy a contratar una empresa sino que voy a realizarla yo mismo comprando simplemente los materiales ¿puedo incluir esas facturas como gasto deducible? ¿Puedo computar mis horas de trabajo? ¿Debo tener algo en cuenta respecto de las facturas de la reforma?
Cuando hacemos una reforma por medios propios, es decir, sin encomendar un trabajo a un profesional (pintor, albañil, fontanero, etc.) podemos computar como gasto deducible de reparación y conservación las facturas de compra de materiales que tengamos, pero no hay ninguna forma de computar las horas que nosotros o un familiar que nos echa una mano dedica en la reforma.
Tanto si la reforma la hacemos nosotros como si se la encargamos a una empresa es muy importante que la dirección de facturación de las facturas sea siempre el piso de alquiler, ya que si pone cualquier otra dirección Hacienda nos rechazará esas facturas.
#4# Voy a comprar a medias con otra persona un piso de inversión, ¿Cómo debemos declarar en IRPF los alquileres?
En IRPF se produce lo que se denomina “individualización de rentas”, lo que significa que cada persona declarará los ingresos y los gastos de acuerdo al porcentaje de propiedad sobre el inmueble que tiene cada co-titular.
#5# Los intereses de un préstamo personal, ¿son deducibles?
Se consideran gastos financieros aquellos de los préstamos que utilicemos directamente para financiar la compra o la mejora de una vivienda de alquiler. Lo más frecuente es que los gastos financieros se correspondan con la hipoteca con la que se compró el piso, pero, si utilizamos un préstamo personal (o una hipoteca sobre otra vivienda) para comprar/ mejorar una vivienda que alquilamos, SI podremos considerar los intereses como gasto deducible.
Consultas relativas a sociedades:
#6# He leído que ya no es necesario contratar una persona para poder aplicar el Régimen especial de empresas arrendadoras de viviendas y beneficiarme de la bonificación del 40% en Impuesto de Sociedades.
En mi opinión, esto NO es así. El artículo 5 de la ley del Impuesto de Sociedades dice muy claramente “En el caso de arrendamiento de inmuebles, se entenderá que existe actividad económica, únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa”.
Es cierto que, en las últimas fechas, han salido varias sentencias en las que los tribunales dan la razón al contribuyente y le permiten acreditar la existencia de actividad económica y, por tanto, tener derecho a la bonificación, sin necesidad de tener un trabajador contratado (STSJ de Cataluña nº663/2019).
La realidad es que estas sentencias tienen base en inspecciones realizadas a empresas en ejercicios anteriores al 2015, año en el que cambio la ley del Impuesto de Sociedades. Hasta ese año, la ley de IS no exponía explícitamente la obligación de tener contratado un trabajador sino que, únicamente, hacía referencia a la ley de IRPF para acreditar la condición de actividad económica. Desde 2015 se modificó la redacción del artículo para exponer claramente la obligación del trabajador con contrato laboral.
En conclusión, estás sentencias no suponen una doctrina firme sobre la que apoyarse para defender actualmente una inspección de Hacienda.
¿En un futuro próximo desaparecerá la obligación del trabajador? No se sabe, pero actualmente la ley es muy clara.
#7# El trabajador contratado, ¿puedo ser yo como socio, administrador y trabajador de la empresa?
NO, la ley habla de contrato laboral. La relación entre un administrador y su sociedad es siempre mercantil, nunca laboral. En numerosas consultas Hacienda resuelve confirmando la obligatoriedad de que sea un trabajador con contrato por cuenta ajena y a jornada completa.
#8# ¿Puedo no cotizar Autónomos si mi sociedad solo se dedica al arrendamiento de inmuebles?
La norma general dice que los administradores (responsables) de las sociedades limitadas deben cotizar en el Régimen Especial de Trabajadores Autónomos. En el caso de que la empresa únicamente se dedique al arrendamiento de inmuebles y tenga consideración de Patrimonial (esta circunstancia se da siempre que la empresa sea pequeña, menos de 10 inmuebles), la seguridad social permite que el administrador no tenga que pagar el recibo de Autónomos. En cómputo anual puede suponer un ahorro de unos 4.500€.
Consultas relativas a otros impuestos:
#9# Voy a comprar un inmueble, ¿Qué debo hacer para tener la tranquilidad de saber que nunca voy a tener una sorpresa con una liquidación complementaria de ITP?
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es un impuesto que lo paga, entre otras situaciones, la persona que compra una vivienda de segunda mano. Está totalmente cedido a las Comunidades Autónomas, por lo que cada comunidad puede regular el porcentaje que se paga, así como las bonificaciones que establece.
Probablemente el hecho más controvertido que tiene este impuesto es que se debe liquidar “por el valor real del bien”. Parece lógico pensar que el valor real es lo que el comprador paga al vendedor por el inmueble. Así lo dice la ley, pero añade una coletilla que es la que genera los problemas, viene a decir lo siguiente: “el valor real será siempre el valor fijado en escritura de compraventa salvo en los casos en los que ese valor sea inferior al que le otorga la Comunidad Autónoma”.
Hasta el 2021, cada Comunidad Autónoma marcaba, según su criterio, el valor fiscal mínimo de cada inmueble. Desde el 1-1-2022 entró en vigor la nueva normativa que unificaba la responsabilidad de atribuir el valor fiscal de todos los inmuebles a nivel nacional a Catastro. Así nació el denominado Valor de referencia (Acceso a la web de Catastro donde ver las valoraciones aquí).
Si compramos por un precio inferior al que nos indican de referencia, para tener total tranquilidad de no recibir una carta de Hacienda exigiéndonos un pago complementario, deberemos pagar el impuesto acorde al precio del informe de Catastro y no al de la escritura.
En el caso de encontrarnos un valor de referencia muy distorsionado y elevado, podemos iniciar un proceso de solicitud de ingresos indebidos justificando con una tasación independiente el valor real del inmueble comprado. No siempre es un proceso sencillo.
#10# He vendido un piso por un precio inferior del que lo compré, ¿debo pagar Plusvalía Municipal?
El nombre técnico de la Plusvalía es “Impuesto Sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana”, es decir, por su nombre se entiende que se debería pagar cuando vendemos un inmueble que se ha revalorizado por el paso del tiempo y la situación del mercado. Hasta la última reforma de la ley del impuesto, nada más lejos de la realidad, ya que se calculaba únicamente en función del valor catastral del año en que había sido vendido y los años que había estado en propiedad de la persona que vendía.
La realidad es que está forma de cálculo, que no tenía en cuenta la situación del mercado, hacía que se diera la circunstancia de que se ganara o se perdiera con la venta del inmueble, se tuviera que pasar por caja y pagar el impuesto.
Ante la injusticia del impuesto, tras la crisis inmobiliaria numerosos contribuyentes acudieron a los Tribunales para reclamar su inconstitucionalidad. Finalmente, en 2018 apareció la primera sentencia del Tribunal Supremo en la que se daba la razón al ciudadano.
Tras la publicación de esta sentencia el Gobierno se vio obligado a reformular este impuesto y, finalmente, se reguló la NO tributación en el caso de venta con pérdidas. Además, en la actualidad tiene dos formas de cálculo, en la primera de ellas se realiza un cálculo objetivo según coeficientes y periodo de tenencia (muy parecido al sistema antiguo), en la segunda se realiza un cálculo en función de la ganancia real (diferencia entre el valor de venta y valor de compra). El contribuyente realiza ambos cálculos y elige tributar por la más beneficiosa, es decir, por la que menos importe le toque ingresar.
¡Ojo! Como siempre, no todo son buenas noticias, la realidad es que, en las ventas de corto plazo con ganancias elevadas y que, por tanto, no beneficia aplicar cálculo real, han subido mucho la tarifa de los coeficientes y el coste es superior que con la legislación antigua.
Soy Miguel Arribas y me dedico al asesoramiento fiscal inmobiliario. ¿Qué tema te gustaría que trate en el siguiente artículo? (dímelo en los comentarios ;))
¡Ojo! Como siempre, no todo son buenas noticias, la realidad es que, en las ventas de corto plazo con ganancias elevadas y que, por tanto, no beneficia aplicar cálculo real, han subido mucho la tarifa de los coeficientes y el coste es superior que con la legislación antigua.
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