Préstamos hipotecarios no estandar o no habituales *312*

Al hilo del post de blog de  Consumerista https://www.rankia.com/blog/consumerista/5739403-hipotecas-uci-falta-transparencia-sistema-amortizacion-nulidad-anatocismo-otras-clausulas cuyos artículos recomiendo, voy a hacer una reflexión sobre el asunto de los préstamos hipotecarios que podríamos denominar “no estándar”.

Generalmente las hipotecas, la mayoría de préstamos a particulares y también mayoría de empresariales, se amortizan por el sistema francés, el cual es ampliamente aceptado por la sociedad. Su cálculo para la determinación de las cuotas mensuales siendo complejo, insisto es de aceptación generalizada, y no se trata de otra cosa que llegar a una cifra constante de pago mensual  que es mixta, conteniendo el pago de los intereses y un cantidad adicional para amortizar la deuda, pero que la cuota final sea la misma cada mes aun cuando la cantidad de intereses se va reduciendo fruto de la reducción de la deuda y la parte de amortización aumenta en el la misma cantidad que se ha reducido la parte de los intereses, llegando repito de nuevo, a una cuota fija total que es idéntica cada mes. En préstamos a interés fijo esta cuota se mantendrá constante durante toda la vida del préstamo, en variable será cambiante cada normalmente 12 meses, que en función de la evolución de los tipos de interés, tal cuota mensual aumentará o descenderá y se mantendrá constante durante el nuevo período.

En las hipotecas mixtas, las que tienen pactados unos cuantos años a interés fijo y el resto a variable, es una simple combinación de las dos posibilidades indicadas en el párrafo anterior. 

A mi modesto entender estas hipotecas que he denominado no estándar fueron pensadas para satisfacer una necesidad, para abrir más mercado y familias con ingresos modestos qué, por cuota mensual se salían de los parámetros de concesión. Entonces si se plantea por ejemplo una hipoteca que parte de una cuota que apenas contempla devolución de capital pero al mismo tiempo cada año la cuota aumentará un 2 o 3% sobre la anterior (progresión geométrica - cuota creciente) la teoría es que con el aumento de los ingresos por la simple revisión de convenio anual, la cuota aumentaría al mismo ritmo que los salarios y por tanto tal progresión iría bastante de acuerdo con los ingresos de aquellas familias. No obstante esto tiene un par de problemas añadidos que comentaré al final.

Otro sistema que emplearon algunos bancos es poner una parte del capital para el pago al final de la vida del préstamo, por ejemplo en una hipoteca de 150.000 €, poner un 20%, es decir 30.000 € a pagar a vencimiento, de forma que la cuota mensual se calcularía sobre los 120.000 en cuanto a devolución de capital e intereses y se incrementaría la cifra con los intereses (pero sin devolución) que generarían los 30.000 € reservados para el final de la vida de tal préstamo. Con ello se consigue lo mismo, una cuota mensual menor que haría que gentes que no tendrían suficiente capacidad de pago en hipotecas “normales” si encajarían dentro de estas. 

Pero como casi siempre las grandes ideas tienen sus hándicap, que en ocasiones hasta pueden dar al traste con algo que teóricamente es bueno para quien lo plantea y también para quien lo recibe.

En estos casos, la imposibilidad de acceder a lo que se podrían denominar hipotecas “normales”, en muchas ocasiones va acompañado con que los/as destinatario/as son personas cuyo nivel de cultura financiera es menor que la media, ahí tenemos el primer problema que es la posibilidad de que ante tal menor conocimiento financiero, no se den cuenta que los precios a los que se les ofrecieron estas financiaciones, eran ligeramente superiores (en ocasiones no “tan ligeramente”) a los ofertados en las que reiteradamente estoy denominando como “normales”.

Al mismo tiempo y en relación al primer ejemplo, el de la progresión geométrica (cuota creciente) del 2 o 3%, no plantearía mayor problema si estuviéramos hablando de hipotecas a tipo fijo, porque tal progresión seria eso, el 2 o 3% anual sobre la última cuota pagada, no obstante, si ello se hace sobre una hipoteca a interés variable, que es sobre las que en general se hizo este tipo de contratos, en función tal revisión de interés puede suponer que el porcentual de aumento anual pueda incrementarse por dos vías, el 2 o 3% pactad y asumido por el cliente y además el incremento de cuota por el aumento de los tipos de interés. Por tanto, la combinación de ambos aumentos puede convertirse en un verdadero problema para los/as prestatarios/as.

En el caso de las financiaciones que dejaban un parte del capital para el final, el problema es cuando llegue tal final ¿Cómo van a pagar de golpe cantidades de 20, 25 ..30.000 €? Probablemente el banco tendría previsto otorgar nuevos plazos para su amortización, sin embargo ¿Quién pone el precio de tal nuevo plazo? ¿Qué capacidad de comparar con otras ofertas? Creo que ninguna, aceptas lo que te propone el banco sin poder hacer nada para su mejora. 

Y ya ni hablar de hipotecas con cuota fija, pero interés variable que lo que no alcanza tal cuota fija, se acumula al final de la vida del préstamo, generando nuevos intereses. 

Por si no fuera suficiente la complejidad del cálculo para estas hipotecas, que no está al alcance de muy buena parte de la ciudadanía, y hay que confiar en que la prestamista, que seguro que hace bien los cálculos, pero al mismo tiempo todo eso adolecerá de una falta de transparencia relevante, en primer lugar porque salvo contadas excepciones, poco más que la cuota a pagar se habrá explicado, de escenarios de posibilidades futuras para que el/la cliente entienda lo que puede ocurrir en el futuro y las repercusiones económicas que tendrá que soportar también salvo excepciones, los detalles ni estuvieron ni se los esperaba. 

 

Entonces, unas ideas que podrían haber sido algo excelente para ciertos perfiles, se han maleado y acaban siendo un problema en lugar de solución y no es de extrañar que cuando se plantea ante un juzgado, ocurra lo comentó el bloguero @consumerista  porque de entrada ni  a al propio tribunal le fue fácil entender los cálculos y los efectos, si es que realmente lo llegó a entender.  

Debo reconocer que resoluciones sobre algunas de las cláusulas hipotecarias que han acabado considerándose abusivas, personalmente no me parecen ningún abuso, porque también en ocasiones los textos no eran excesivamente complejos, ahora bien del mismo tiempo y creo que así fue considerado en algunos de los supuestos así considerados, buena parte del apoyo de las sentencias fue por falta de transparencia, con lo cual que los textos fueran bastante entendibles no fue suficiente. No nos engañemos en el entorno de la Unión Europea, la transparencia es un valor básico en las relaciones entre consumidores y empresas.