Previa: Debo agradecer al forero Jexs71, por ser la persona que me facilitó el este enlace http://economia.elpais.com/economia/2015/12/29/vivienda/1451386389_442985.html , al que pretendo darle “una vuelta”, aun cuando tal publicación tiene un sentido común aplastante, entiendo que si hay que buscar algún defecto, y no lo tiene ...... bueno sería separar lo que es “inversión inmobiliaria”, de lo que es la compra de lo que constituirá la casa de uno. En esta entrada de blog, solo comentaré de la compra de vivienda para constituir la vivienda habitual de una persona o pareja.
Tal como indica el artículo, no parece razonable
Estar dispuesto a gastarse miles de euros en la compra de una casa pero no a invertir 200 euros en un abogado. "No se debe ni reservar la vivienda ni firmar un contrato de arras, ni un arrendamiento con opción a compra y, ya no digamos una compraventa, sin tener un abogado al lado que negocie en nuestro nombre y defienda nuestros intereses"
Es más debemos solicitar la copia de la cédula de habitabilidad y la nota simple del registro de la propiedad, con algunas las ocasiones en las que una finca puede estar distribuida como vivienda, pero registral y urbanísticamente estar considerada como despacho, en grandes ciudades ocurre, entonces con estos documentos vamos a salir de dudas.
Carece de lógica no dedicar tiempo y esfuerzo a comprender bien lo que se va a firmar. Es irracional no dedicar una tarde en el abogado o una mañana en la notaría a enterarse bien de lo que se va a firmar antes de endeudarse de por vida. Recordemos que tenemos el derecho de revisar los documentos a firmar, tres días antes de dicha firma, por tanto no utilizar este derecho (pedir a la notaria un borrador de la escritura de compra/venta y en su caso de la hipoteca) parece eso, irracional.
Aquí yo añadiría que CONOZCAMOS QUE EL DESPACHO DE UN NOTARIO NO ES UNA IGLESIA CATÓLICA, DONDE UNO ESCUCHA, SE CALLA, Y COMO MUCHO PARTICIPA EN LA COMUNIÓN, NO, NO ACTUEMOS DE ESTE MODO EN UNA NOTARIA. Si hemos obtenido el borrador de los documentos, a no ser que nuestra formación inmobiliaria sea elevada, o hayamos comprado otras viviendas con anterioridad, es muy difícil que hubiéramos comprendido todos los pactos y condiciones indicados en las escrituras, por tanto la “adquisición” de un rotulador fluorescente para marcar los párrafos que no entendamos, o de los que tengamos alguna duda, es “una inversión” muy rentable, y el notario no está ahí solo para leer un texto y nosotros firmar, está también para aclarar ciertas dudas, no hace falta esperar a “que acabe la misa”, se le puede interrumpir (y se debe) en los párrafos que uno marcó con fluorescente.
La inmobiliaria o la entidad financiera no va a defender nuestros derechos, su cometido es vendernos un producto, ni la una ni la otra son una asesoría, es una “tienda” como otra cualquiera, la inmobiliaria vende pisos, y el banco vende préstamos.
Por tanto la ayuda de un profesional del derecho como se indicaba antes, parece de lo más conveniente, y en ocasiones (fincas antiguas) el contratar a un arquitecto técnico (aparejador) para que revise temas urbanísticos no es precisamente un gasto baldío.
Comprar una vivienda sobrepasando las necesidades y las posibilidades de pago. Un joven, una pareja que, para emanciparse compran una casa para toda la vida, sin certeza de poder pagar la hipoteca cuando suban los tipos de interés.
Las entidades financieras calculan que más allá del 30% de los ingresos netos, no puede destinarse al pago de la casa, pero esto es estadística, la misma que puede indicar que si en una mesa hay 4 personas, un pollo al ast y cuatro aceitunas, cada comensal come 1/4 de pollo y una aceituna, probablemente sea así, pero si en lugar de 4 son 40 personas, 10 pollos y 40 aceitunas, tengo mis dudas de que todos puedan comer su cuatro + aceituna, lo de las aceitunas fijo que no …. Y lo de los pollos, pueden ocurrir que falten cuartos, porque alguno se comerá medio.
Por tanto las estadísticas están muy bien cuando uno pretende calcular sobre grandes masas de datos, pero nosotros cuando compramos no somos un dato estadístico, hagamos nuestros cálculos, los de nuestra economía personal. Ya sabemos que el banco no nos va a prestar si estamos por encima del 30%, pero si no somos capaces de ahorrarlo, mejor no meterse. Y los cálculos no pueden realizarse a un interés del orden del 1,75-2,00%, porque los tipos no se van a mantener en estos niveles, solo con analizar la media de los últimos 13 años (desde la entrada de España en la moneda única) veremos que la media del euribor se sitúa entre el dos y tres por ciento, por tanto si sumamos los diferenciales a favor del banco, estamos en entornos entre el 3,5 y el 4,00%, por tanto, en mi opinión, los cálculos deberían realizarse en estos términos.
En el apartado quinto de la noticia, no me voy a meter, carezco de información y experiencia en ello. No acabo de entender por un lado la poca capacidad de aguante de las parejas, como tampoco entiendo que las parejas se pongan a vivir juntas y al poco comprar la casa conjuntamente, sin lo que “a bote pronto” parece una convivencia suficiente para determinar que sí, que ya es el momento de tal adquisición en común. Estamos ante la que será probablemente la inversión más importante de nuestra vida, lo que significa que las decisiones “alegres” no parecen de lo más recomendable.
En cuanto a los avales familiares, voy a dejar sin modificar lo que indica la noticia
“Pedir que avalen los padres o algún miembro de la familia. "Lo que llamamos aval bancario para pedir una hipoteca nunca debe ser de la familia", explica Rosales, quien sostiene que "es una figura perversa". Y añade, "si la entidad financiera desconfía de que se pueda pagar el préstamo, no debería darlo". Cuando el avalista es el padre en una familia con una renta media, expone la vivienda familiar y corre el riesgo de quedarse en la calle y arrastrar al resto de los hermanos, puesto que el aval se hereda si el padre fallece. Navas Olóriz propone que la fianza tenga una limitación. "Si la solvencia del que pide el préstamo alcanza solo para el 60% del capital pedido, el familiar puede afianzar solo el 40% restante, de manera que cuando se haya amortizado tal porcentaje se elimine". También matiza que cuando los padres avalan a un hijo, deben hacerlo constar en el testamento e incorporar la exigencia de pago al que se endeudó para que no tengan que sufrir la deuda el resto de los hermanos.
Y, al mismo tiempo enlazo un artículo que publiqué sobre este particular: Avales a terceros (familiares, amistades...) desde una óptica de “particulares” *196*
La lógica nos indica que debemos elegir una vivienda analizando su cercanía, equipamientos, medios de transporte… calcular lo que se va a invertir en tiempo y combustible, no hacerlo es tan absurdo como comprar un piso nuevo sin tener en cuenta la comunidad de propietarios, quienes son los mismos, porque no es inusual que en un bloque de reciente construcción haya varias viviendas en manos de la promotora que no pague las cuotas de la comunidad y, si entra en procedimiento concursal, el resto de los propietarios tendrán que estar años pagando esas cuotas si no quieren verse sin servicios, como la portería o la calefacción. Aun cuando aquello de “los trabajos para toda la vida”, hace tiempo que se acabó, no obstante analizar y razonar tal elección, sigue siendo algo necesario, aunque nos veamos a cambiar de trabajo y tal análisis solo sirvió en el momento de la compra, y puede no ser válido al cabo de unos años.
Ahora parece un buen momento para adquirir vivienda, los precios sino han tocado fondo, poco les falta o, al menos los precios empiezan a subir ligeramente, lo que denota que el sector ya pasó lo peor. Ahora bien hay promociones que puede que no se vendan en la vida (o que lo hagan dentro de mucho tiempo), porque la alegría con la se construyó hasta bien entrado 2008, ocasionó construcciones, por decirlo de algún modo “en medio de ninguna parte”, y las infraestructuras del entorno dejan mucho que desear.
Pero ello no debe suponer que tengamos que comprar ya mismo, pensando que dentro de pocos meses, pagaremos más dinero por lo mismo, es posible que sea así, sin embargo las cosas a su tiempo, porque el precio de un artículo, es un dato, no el conjunto, en este caso hay que considerar las circunstancias, comprar a mejor precio ahora, no es el todo, está, repito, la situación de cada uno, la que puede afrontar hoy, o la que podrá afrontar dentro de un tiempo.
