Sostengo desde hace tiempo que en las distintas Haciendas que se reparten nuestros tributos se han desarrollado hace tiempo Departamentos de I+D+i impresionantes. Me imagino a un grupo de mentes privilegiadas dando vueltas a la normativa, desarrollando ingeniosos conceptos con un único fín: recaudar más. Y si para ello han de llegar a conclusiones jurídicamente cuestionables, pues se llega. Total, si el contribuyente les lleva a los Tribunales siempre tirarán con pólvora de rey. Así que si no protesta promoción, y si protesta que el y otros como él paguen la factura jurídica. Hacienda siempre gana, o all menos no pierden los que la gestionan.
El otro día leía un articulo en Expansión que me dejo turulato: La opción de compra, de Carlos Romero Plaza En el mismo se recogía, como aviso a navegantes, la interpretación ventajista, y desde luego a mi juicio y del articulista totalmente errónea, de la tributación de las opciones o señales de inmuebles en caso de desistimiento del comprador. Os lo trataré de resumir.
Creo que es pública y notoria una manera habitual de funcionar por parte de los promotores. Sin entrar en tecnicismos jurídicos a través de contratos a plazo (opciones, promesas de compraventa con arras penitenciales, etc) se señalizaba un suelo X a un plazo dado (2,3,4 años, por ejemplo), dando unas cantidades a cuenta del precio final. Dichas cantidades se perderían, suponiendo la indemnización para los vendedores, en caso de que el comprador desistiese de formalizar la compraventa, que configuraba así un stock de suelo. Durante ese tiempo se encargaba de buscar la financiación, de sondear comercialmente el mercado y, fundamentalmente en muchos casos, de desarrollar urbanísticamente el suelo.
También es público y notorio que muchos de esos contratos, dada la crisis, se han venido abajo. Bien debido a la ausencia de financiación, bien a la falta del interés del promotor, las operaciones no se han llevado a cabo, han vencido y los vendedores han hecho suyo el dinero entregado en concepto de indemnización. Y aquí es donde entra Hacienda.
Hasta donde yo conozco, y algo conozco, el criterio que se admitía y que parece lógico prima facie, es considerar que dicha ganancia, que dicho incremento patrimonial tributa en el ejercicio en que se concreta el decaimiento de esa opción, la conversión de esas arras en indemnización. Así, si en el 2004 se ha fijado que la fecha tope es marzo del 2006 y se han recibido en ese año 2004 100.000 euros a cuenta es 2006 el año en que se tributa por esta ganancia (si no se ha comunicado previamente la renuncia a ejercerla). Pues bien, parece que alguien ha pensado que esa no es la interpretación correcta. Atentos que es glorioso el asunto.
Según las mentes preclaras de la cosa pública, el ejercicio para declarar los citados 100.000 euros es ese 2004, usando una suerte de criterio de ¿caja? ni más ni menos. Conclusión, no sólo he perdido un negocio inmobiliario al no poder vender el terreno, es que encima, de un modo sobrevenido me van a meter un pullazo fiscal (sanción, recargos, etc...). Creo que no tiene un pase y me explico.
Cuando recibimos ese dinero no es una ganancia patrimonial, lo recibimos en concepto de adelanto de una operación que aún no se ha perfeccionado, no se ha formalizado. La naturaleza de dicha entrega va a variar en el tiempo. Inicialmente es parte de un precio por venir, una garantía realmente. Si todo sale bien, y se perfecciona, estamos hablando de que se quedará en un mero adelanto y a la hora de configurar mi posible ganancia tendré que estar a la plusvalía realmente obtenida. Si sale mal, esa garantía se convertirá en una indemnización, en una ganancia patrimonial (de la que habré de restar en su caso los gastos necesarios, por ejemplo jurídicos, para obtenerla). Y yo me pregunto si pretende Hacienda que en el 2004 declarase por una operación que no se como va a devenir, en que se vana concretar jurídicamente, y cuyo tratamiento fiscal va a ser tan diferente. Entiendo que en sus filas puede haber adivinos, pero en el común de las calles no.
Dicho lo cual, tres precisiones.
1) Insisto en que yo no he visto en la práctica dicha interpretación "mentalista", que me hago eco de lo expuesto por Carlos Romero. Pero me cuadra con determinadas formas de actuar que siguen el criterio de la maximización de la recaudación, caiga quien caiga (incluido el sentido común).
2) Que coincido con el autor en que no se puede considerar que dicha ganancia patrimonial se considere como obtenida en un periodo superior a un año, tratándose claramente de una indemnización puntual.
3) Que obviamente estamos hablando de cantidades adelantadas que forman parte del precio final. En caso de tratarse de sumas que no estuviese incluidas en dicha precio, como una suerte de incentivo o comisión, la cosa es obviamente muy distinta.
Así que ya sabéis chicos, la próxima vez ue estéis ante una operación de estas a concentrarse y a tratar de adivinar el futuro.
