En su día algo señale en el post sobre la figura del Aval, la existencia de una figura que se vendía como tal, pero cuyos efectos y alcance eran muy muy distintos. Estoy hablando de la figura del "Hipotecante No Deudor". El Hipotecante No Deudor es aquel, que en un préstamo hipotecario pone como garantía su inmueble, pero no es deudor. Es decir el ni recibe el dinero del Banco ni tiene la obligación de devolverlo, su obligación se circunscribe a poner una garantía hipotecaria, que constituye a favor de dicho préstamo sobre una finca de su propiedad. Vamos a puntualizar algunos extremos y con ello veremos la figura más clara.
1. Es distinto, tal y como señalaba al hablar del Aval, ser Avalista de ser Hipotecante no Deudor. El avalista, tal y como se entiende comúnmente, avala con todos sus bienes presentes y futuros, pero no con ninguno específicamente, no hay una garantía real que se inscriba en el Registro de la Propiedad y que surta efectos frente a terceros. El avalista, en principio, no tiene limitada para nada la capacidad de enajenar o gravar sus bienes (aunque habría matices si hablamos de alzamiento de bienes u otros casos cercanos). El Hipotecante No Deudor hipoteca un inmueble de su propiedad. Esta carga sobre este inmueble hace que, a la hora de venderlo, le exijan normalmente que la cancele. Otro tanto si pretende introducir una nueva hipoteca sobre ese inmueble. Salvo que sea la misma entidad financiera que ya ha gravado el bien, le van a exigir que lo libere normalmente. Su capacidad de maniobra está bastante más limitada. A cambio, y frente al avalista, el Hipotecante No Deudor, sólo responde con ese bien, y hasta el importe de la Responsabilidad Hipotecaria. Única y exclusivamente. Lo que ocurre es que con frecuencia, el Hipotecante No Deudor firma también en ocasiones como Avalista, en cuyo caso se combinan ambas garantías.
1. Es distinto, tal y como señalaba al hablar del Aval, ser Avalista de ser Hipotecante no Deudor. El avalista, tal y como se entiende comúnmente, avala con todos sus bienes presentes y futuros, pero no con ninguno específicamente, no hay una garantía real que se inscriba en el Registro de la Propiedad y que surta efectos frente a terceros. El avalista, en principio, no tiene limitada para nada la capacidad de enajenar o gravar sus bienes (aunque habría matices si hablamos de alzamiento de bienes u otros casos cercanos). El Hipotecante No Deudor hipoteca un inmueble de su propiedad. Esta carga sobre este inmueble hace que, a la hora de venderlo, le exijan normalmente que la cancele. Otro tanto si pretende introducir una nueva hipoteca sobre ese inmueble. Salvo que sea la misma entidad financiera que ya ha gravado el bien, le van a exigir que lo libere normalmente. Su capacidad de maniobra está bastante más limitada. A cambio, y frente al avalista, el Hipotecante No Deudor, sólo responde con ese bien, y hasta el importe de la Responsabilidad Hipotecaria. Única y exclusivamente. Lo que ocurre es que con frecuencia, el Hipotecante No Deudor firma también en ocasiones como Avalista, en cuyo caso se combinan ambas garantías.
A posteriori veremos algún ejemplo en el que se combinan este y otro puntos.
2. Para poder ser Hipotecante No Deudor, uno tendrá que tener la capacidad de hipotecar un bien inmueble. Pero además, la entidad financiera que exija esa garantía, querrá lógicamente que no existan cargas preexistentes. Lo que significa que si alguien está dispuesto a ser Hipotecante No Deudor deberá cancelar previamente las cargas (hipotecas, por ejemplo, que pesen sobre el inmueble).
3. Al constituirse Hipoteca sobre dicha finca, está obligado a lo mismo que en cualquier otro préstamo Hipotecario, en relación con la conservación del inmueble. De ello, lo más reseñable es que el inmueble deberá estar asegurado contra incendios, y teniendo como beneficiario a la entidad financiera, en tanto en cuanto la garantía está en vigor.
4. Existen varias ocasiones en que se utiliza esta figura. Suele ocurrir cuando el hijo compra un inmueble y va por encima del 80%. Algunos padres prefieren optar por ser Hipotecantes No Deudores y limitar su responsabilidad desde un principio. Otros se encuentran con que les dicen que firman de avalistas, y se encuentran luego firmando también como Hipotecantes No Deudores. Algunos no se enteran hasta el momento en que quieren vender el inmueble y se tropiezan con la carga en el Registro (vamos, que en el Notario no oyeron nada, y que tampoco les extraño que un tasador visitase su casa). En ocasiones, se firma conscientemente así, ya que, aunque algunas entidades no lo dicen, estos préstamos suelen quedar por debajo del 80% de valor de tasación, al combinarse dos o más garantías hipotecarias. De este modo se pueden conseguir mejores condiciones financieras.
Es muy frecuente el uso de esta figura cuando se opera sobre viviendas protegidas de segunda mano, que cuentan con un precio máximo de escrituración. Ello limita la tasación, y por tanto el importe del préstamo, debiéndose desembolsar una fuerte cantidad fuera de escrituras que es difícil de financiar con otras alternativas.
También se utiliza esta figura cuando se compra un inmueble ruinoso y uno no quiere o no puede meterse en un préstamo auto promotor para rehabilitarlo.
E incluso hay financieras que cuando hablan de aval para operaciones superiores al 80% de valor de tasación, no conciben otra cosa que la combinación de aval personal+hipotecante no deudor para las operaciones superiores al 80%, especialmente si los avalistas son muy mayores, y su esperanza de vida es corta.
5. Hay que tener en cuenta que son operaciones ligeramente más costosas estas operaciones que si fuesen solo con aval. Hay que tasar una finca más y hay que realizar una inscripción más en el registro. Y otro tanto cuando se cancela registralmente.
6. Este tipo de garantías también saltan a Cirbe, por lo que, al igual que el aval, puede limitar nuestra capacidad crediticia.
7. Al igual que el avalista, si acaba teniendo que pagar para evitar que se queden con su bien, se subroga en las acciones que la entidad financiera pueda tener contra el deudor.
Ejemplo de hipotecante no deudor
Pasemos al ejemplo, para ver cómo juega la figura del Hipotecante No Deudor, y fijarnos en algún punto más.
A adquiere una casa rustica por 100, pero necesita otro tanto para la rehabilitación. Como la rehabilitación va a ser básicamente interior, y no va a afectar a la descripción registral, en vez de pedir una licencia de obras mayores, en base a un proyecto de arquitecto y toda la parafernalia, solicita una licencia de obras menores de arreglo de tejado y ventanas. Al hacerlo así no necesita proyecto, pero no le van a dar un hipoteca de autopromoción donde se va disponiendo en base a certificaciones de obra. Le quedan dos opciones, o se financia transitoriamente con algo (préstamo personal con carencia de capital) o alguien (papi le deja el dinero), o bien consigue que Papi ponga como garantía el apartamento de Estepona. Finalmente logra esto último.
El Banco le tasa la casa en 100 y el apartamento en 200, y le da el préstamo de 200 mil que necesita. La carga hipotecaria la distribuye, de acuerdo con A, de la siguiente manera. 80.000 euros de carga hipotecaria van a caer sobre la casa rural, y 120.000 sobre el apartamento. Su padre sólo figura como Hipotecante No Deudor. No avala.
A partir de ahí, varios supuestos que no agotan la casuística:
A) Todo va bien. Se hace la obra y A ya tiene su flamante casa. Su padre ni se entera de nada. Las cuotas del préstamo le caen a A. Este como es un buen hijo, re-tasa la casa después de la reforma. Valoración 240 mil. Solicita al Banco una novación del préstamo hipotecario, ampliando la carga hipotecaria sobre su casa y liberando a su padre. Happy forever!!!!!!!!!!
A adquiere una casa rustica por 100, pero necesita otro tanto para la rehabilitación. Como la rehabilitación va a ser básicamente interior, y no va a afectar a la descripción registral, en vez de pedir una licencia de obras mayores, en base a un proyecto de arquitecto y toda la parafernalia, solicita una licencia de obras menores de arreglo de tejado y ventanas. Al hacerlo así no necesita proyecto, pero no le van a dar un hipoteca de autopromoción donde se va disponiendo en base a certificaciones de obra. Le quedan dos opciones, o se financia transitoriamente con algo (préstamo personal con carencia de capital) o alguien (papi le deja el dinero), o bien consigue que Papi ponga como garantía el apartamento de Estepona. Finalmente logra esto último.
El Banco le tasa la casa en 100 y el apartamento en 200, y le da el préstamo de 200 mil que necesita. La carga hipotecaria la distribuye, de acuerdo con A, de la siguiente manera. 80.000 euros de carga hipotecaria van a caer sobre la casa rural, y 120.000 sobre el apartamento. Su padre sólo figura como Hipotecante No Deudor. No avala.
A partir de ahí, varios supuestos que no agotan la casuística:
A) Todo va bien. Se hace la obra y A ya tiene su flamante casa. Su padre ni se entera de nada. Las cuotas del préstamo le caen a A. Este como es un buen hijo, re-tasa la casa después de la reforma. Valoración 240 mil. Solicita al Banco una novación del préstamo hipotecario, ampliando la carga hipotecaria sobre su casa y liberando a su padre. Happy forever!!!!!!!!!!
B) A nunca fue un buen chico. Pilla toda la pasta de la obra(los 100 mil) y se marcha a Brasil, pero antes vende su casa por 100, de los cuales solo ve la diferencia de 20 al tener que cancelar la hipoteca que grava esa finca. El Banco se dirige contra el padre cuando se da cuenta de que las cuotas se acumulan y el otro ha desaparecido. Le podrán reclamar lo que se deba hasta la responsabilidad hipotecaria asignada a esa, que se deberá mover sobre los 180 mil euros si ha sido gravada con 120000 de principal.
C) El padre de A se da cuenta de su hijo se la va a colar. Y vende el apartamento de Estepona, cancelando la hipoteca de 120 mil euros y quedándose con 80 mil euros tras vender su casa (eso sí, ha tenido que pagar además comisión de cancelación parcial, levantamiento de hipoteca, etc). Ojito, porque esto es una donación a favor del hijo y tiene sus consecuencias fiscales oportunas. Hay que declararlo. En este caso no parece sencillo, pero en otros en los que el padre se vea obligado a vender el apartamento y haya buen rollo, quizás una opción fuese firmar un reconocimiento de deuda del hijo hacia el padre por la cantidad de hipoteca levantada. Un préstamo privado, vaya.
Hay muchas más posibilidades, pero hay que tener en cuenta que la figura del Hipotecante No Deudor hay que tenerla clara cuando se va a firmar en garantía de alguien. Limitas tu responsabilidad a una cantidad cierta (la responsabilidad hipotecaria) pero a cambio te limita muchísimo en cuanto a como administrar tu patrimonio.
