Vivimos tiempos interesantes. La realidad se está encargando de impartir un curso acelerado de conceptos financieros y jurídicos a más de uno. Lo malo es que en ocasiones es en cabeza propia. Y eso duele. Duele aprender lo que es una dación en pago, lo que es un swap, la fiscalidad inmobiliaria, etc...pero quizás lo más doloroso es la ejecución hipotecaria, the last, the end, my friend. Descubrir todo ese mundo procesal, las implicaciones de la responsabilidad hipotecaria o de la ilimitada del deudor, de la diferencia entre en avalista y un hipotecante, etc...No hay más que darse una vuelta por el blog de Tristán para ver que es todo un microcosmos. Pero para los que creen saberlo todo hay que decirles que aún queda mucho por ver, que existe un final alternativo a la ejecución (judicial) hipotecaria. La llamada ejecución extrajudicial hipotecaria.....
Para sorpresa de muchos habrá que recordarles que esta es una variante reconocida en el marco legal español. Concretamente les recomiendo la lectura del art. 129 de la Ley Hipotecaria, que dice así...
La acción hipotecaria podrá ejercitarse directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su capítulo V. Además, en la escritura de constitución de la hipoteca podrá pactarse la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1.858 del Código Civil, para el caso de falta de cumplimiento de la obligación garantizada. La venta extrajudicial se realizará por medio de notario, con las formalidades establecidas en el Reglamento Hipotecario.
Supongo que ya habrá gente que este consultando la copia de su préstamo hipotecario para descubrir si han aceptado o no la ejecución extrajudicial. Apuesto a que si a un 99,99999999%. Estoy seguro de no equivocarme, especialmente en hipotecas no formalizadas entre el 99 y el 2000 (y aún así en esas fechas habrá bastantes). Por tanto, queridos amigos, en nuestras hipotecas, en todas figurará esa cláusula que permite que nuestro acreedor hipotecario, en vez de ejecutar la garantía hipotecaria ante un juez, reclamándonos el dinero y ante falta de pago del mismo vender el inmueble en pública subasta, hacerlo ante un Notario, que se supone que es más rápido y barato.
Alguno puede pensar que esto, visto de un modo desapasionado, es la solución al atoramiento de los Juzgados, desbordados por la marea de ejecuciones hipotecarias. Lo cierto es que personalmente no conozco casos en que se haya usado esta vía, aunque me consta que haberlos haylos (de hecho, en los 90 ya se llevó a cabo, y ante una sentencia de inconstitucionalidad se modifico legalmente para blindarlo, aunque el boom económico hizo que esto quedase un tanto en el olvido). De hecho, intuyo que hay entidades financieras que se mueven para derivar buena parte de sus ejecuciones a estas vías y que están intentando pulir los procedimientos a tal fin.
No quiero ser pesimista, pero le veo un recorrido tortuoso. Para entender al menos parcialmente mis motivos, os recomiendo estas dos lecturas, una más genérica y otra más técnica. Pista: buena parte de los problemas que atrasan las ejecuciones hipotecarias se deben al tema de las notificaciones y al exceso garantista de algunos jueces. Si eso lo trasladamos a órganos que no son jurisdiccionales, cuyas decisiones por tanto están sujetas al control de aquellos, que cuentan con menos medios y autoridad, etc...no se, no creo que la buena voluntad y el profesionalismo puedan con la inercia que comento. Bien habría hecho el legislador en reformar y aclarar todo el tema de las notificaciones en la legislación procesal e hipotecaria, dejando bien claro donde se notifica, aceptando determinados medios telemáticos, e impidiendo el vacile de deudores listillos (y también de algún acreedor espabilado que haberlos haylos). En este sentido no encuentro sentido a tanto reparo para notificar en la finca ejecutada y para admitir la misma por edictos (¿posible usar direcciones de correo electrónicas oficiales?), pero prefiero no entrar en el tema. Si esto se hubiese llevado a cabo quizás este procedimiento no fuese viable al 100%, pero si al menos al 70%....claro que en este país preferimos hablar de PIBs masculinos y de Comisarias de Igualdad u olvidarse de todo esto siendo profesionales de la cosa inmobiliaria, por el otro. Ya me entendéis.
PD: Ojalá Tristán nos pueda iluminar en este tema. Tristán, te invocamos, ¡manifiéstate!
