Hipoteca inversa. Función y características. Comisión por cancelación anticipada abusiva.

La hipoteca inversa es una figura creada para generar una renta o un ingreso puntual a favor de personas mayores de 65 años con la garantía de su vivienda particular, aunque también es posible hipotecar otros inmuebles. Es una fórmula pensada para complementar las pensiones de jubilación, o sustituirlas cuando no hay derecho a pensión, permitiendo disponer de un capital o una renta contra el valor de la vivienda u otro inmueble, lo que tiene como contrapartida una reducción de la eventual herencia a recibir por sus herederos.

Tiene una regulación básica en la disposición adicional primera de la Ley 41/2007.

Sólo se permite que la contraten bancos o aseguradoras. El propietario o propietarios de la vivienda, que han de ser mayores de 65 años, pueden realizar una única disposición o percibir una renta periódica. En contra de lo que algunos han entendido o incluso se afirma en algún lugar, la renta no es ilimitada o vitalicia, sino que está limitada hasta un porcentaje del valor del inmueble, por lo que una vez que se alcance ese límite se deja de percibir la renta. Cabe así la posibilidad de regular la renta de forma que tenga un importe relativamente elevado con una duración breve o bien una duración prolongada con un importe reducido. Las cantidades obtenidas por los beneficiarios de la hipoteca inversa generan intereses a favor del banco o aseguradora; obsérvese que se devengan los intereses hasta que se produce el reembolso, por lo que siguen produciéndose aunque haya dejado de percibirse la renta una vez alcanzado el límite disponible.

El capital dispuesto con sus intereses debe devolverse al fallecimiento del propietario o propietarios. Puede hacerse alternativamente mediante el pago por los herederos de la deuda acumulada por la suma de las disposiciones recibidas por su causante más los intereses o bien mediante la ejecución de la garantía hipotecaria por la entidad prestamista.

Cabe también la posibilidad de que el o los propietarios cancelen anticipadamente la hipoteca, por ejemplo si deciden venderla, pagando la deuda acumulada.

La cancelación tras el fallecimiento del o los hipotecantes no permite el cobro de comisiones, pero sí puede devengarse una compensación por desistimiento y otra por riesgo de tipo de interés en caso de cancelación anticipada por el propietario, conforme a lo previsto en los arts. 8 y 9 de la Ley 41/2007. Resumiendo sus previsiones, es posible el devengo de estas compensaciones si se cumplen los siguientes requisitos:

 1.-En cuanto a la compensación por desistimiento, en la escritura puede preverse su devengo, con un límite del 0,5% sobre el capital amortizado anticipadamente si la amortización se realiza en los primeros cinco años del préstamo, o del 0,25% si se realiza en cualquier momento posterior.

 2.-En cuanto a la compensación por riesgo de interés, ha de estar también pactada en la escritura, y además ha de tratarse de un préstamo en el que exista riesgo de tipo de interés, lo que ocurre cuando el período de revisión del tipo de interés es superior al año (también si es el tipo de interés es fijo).
 El art. 9.4 de la Ley permite dos opciones, un porcentaje sobre el capital amortizado, que se fije en el contrato; o la pérdida, total o parcial, que la cancelación genere a la entidad, respetando los porcentajes indicados.
Ahora bien, se exige además que la entidad demuestre que sufrió un perjuicio real debido a la amortización anticipada, que debe determinar de acuerdo con lo dispuesto en el art. 28 de la Orden EHA/2899/2011, que regula los índices y tipos de referencia para el cálculo del valor de mercado en la compensación del riesgo de tipo de interés; y la Norma decimoquinta, así como los apartados 1 y 5 del Anejo 8 de la Circular 5/2012 del Banco de España, que desarrolla la Orden indicada.

Con estos antecedentes, nos encontramos con el caso resuelto favorablemente, estimando nuestra demanda, por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Oviedo en su sentencia de 9 de diciembre de 2021. En este caso, la propietaria hipotecante procedió a la venta de la vivienda, por lo canceló anticipadamente la hipoteca inversa; en la escritura en que se constituyó se había previsto el devengo de las dos compensaciones referidas, la primera por el máximo legal y la segunda por un 3% del capital a reembolsar; en aplicación de esta previsión, Bankia (hoy Caixabank) le cobró una compensación por riesgo de tipo de interés con un importe de más de 23.900 euros. Bankia nunca le presentó la liquidación de esa cantidad, pese a las repetidas reclamaciones formuladas extrajudicialmente. Presentada reclamación ante el Banco de España, éste informó que el Banco había incumplido la normativa que he expuesto ya que no aplicó las reglas establecidas para calcular el perjuicio real: no presentó la liquidación de la operación y además la regulación en la escritura del cálculo de ese perjuicio no se ajustaba a lo establecido en la norma aplicable. Tras este informe, los interesados reclamaron a Bankia la devolución de lo cobrado indebidamente; el Servicio de Atención al Cliente les remitió a su oficina, donde les harían una oferta para solucionar la reclamación; sin embargo, finalmente no se concretó ninguna solución por decisión de algún responsable comercial, situación sorprendente y criticable ya que los servicios de atención al cliente están regulados para resolver las reclamaciones que formulen sus clientes y sus resoluciones vinculan al Banco.

En esta situación, fue necesario formular demanda ante el Juzgado competente, el Juzgado especializado en cláusulas abusivas en contratos de préstamo hipotecario a consumidores, que dictó sentencia estimatoria de la demanda, tras rechazar las excepciones de índole procesal que opuso el Banco y una vez que constató la falta de prueba del perjuicio sufrido por éste, al no haber aplicado las previsiones que arriba he señalado. 
En consecuencia, Caixabank deberá reintegrar los 23.900 euros que cobró, más sus intereses legales desde la fecha del cobro indebido y las costas del juicio.