El "corralito" del Fondo Santander Banif Inmobiliario

Nuevo susto para los clientes del Banco Santander y sus filiales, esta vez porque anuncia que no podrá atender las peticiones de reembolso de su fondo inmobiliario, hasta hace poco el más rentable del sector. Voy a intentar aclarar un poco la situación porque se están leyendo muchas cosas raras en distintos foros.

El Banco Santander ha anunciado que suspenderá los reembolsos de su Fondo de inversión inmobiliaria Santander Banif Inmobiliaria FII durante dos años por las razones y en las condiciones que voy a resumir y explicar:

Ha recibido hasta el 13 de febrero peticiones de reembolso por un 80% del patrimonio del fondo. Hay que tener en cuenta que los fondos de inversión inmobiliaria no son un tipo de inversión de elevada liquidez, sino todo lo contrario. No invierte en activos que se puedan vender de forma inmediata en un mercado cotizado, como las acciones o la deuda pública, sino en inmuebles para su alquiler. Por lo tanto, si se acumulan muchas órdenes de reembolso es lógico que les falte liquidez para reembolsar ese dinero.

Estos fondos tienen la obligación de mantener en liquidez un mínimo de un 10% de su patrimonio, precisamente para poder atender las órdenes de reembolso que reciban, pero siempre que se mantengan dentro de unos patrones de funcionamiento habitual. Y es claro que las peticiones de un 80% no responden a tales criterios, sino a una crisis de la inversión inmobiliaria (y, de hecho, global, en nuestro contexto).

El Reglamento de las instituciones de inversiones colectivas del año 2005 prevé expresamente que si se reciben órdenes de reembolso que superen el 10% del patrimonio del fondo, la entidad que lo gestione podrá suspender los reembolsos. Ahora bien, esa decisión no puede adoptarla sin más, sino que debe autorizarla la CNMV. En el momento de redacción de este artículo, aparentemente la CNMV no ha concedido tal autorización, aunque el contenido de la información que proporciona a los interesados parece apuntar a que la vaya a conceder; y es que parece dar por hecho que los reembolsos se van a producir en la forma anunciada por el Banco.

Las condiciones de reembolso que anuncia el Banco son las siguientes: se repartirá un 10% del patrimonio del fondo a prorrata entre todos los solicitantes que hayan hecho su petición hasta el 27 de febrero de 2009 inclusive. La mitad de ese pago se efectuará el 9 de marzo y la otra mitad el 5 de mayo. El resto (el 90% que falta hasta completar el valor total de los reembolsos, porque es previsible que las peticiones vayan a afectar al 100% de las participaciones o un valor muy próximo) se pagaría dentro de un plazo de dos años, por pagos parciales cada vez que alcance un 10% de liquidez, sea por venta de los activos del fondo o por cualquier otro ingreso (por ejemplo, por las rentas que generan los inmuebles alquilados).

Creo que este plan de reembolso no se ajusta totalmente a lo previsto reglamentariamente: el 10% a pagar entre marzo y mayo creo que debería pagarse a principios de marzo de una sola vez. No veo razón ni amparo legal para esa demora, salvo error por mi parte. La entidad está obligada a tener un 10% como mínimo de liquidez y debe seguir el plan de reembolsos con normalidad en cuanto a esa fracción de su patrimonio. Por otra parte, si su liquidez superase el 10% del patrimonio, creo que debería abonar la parte que se correspondiese con su disponibilidad de líquido, sin tener por qué sujetarse al mínimo de esa barrera. Sí es correcto que el resto pendiente de pago se vaya abonando durante el plazo de dos años, por pagos parciales cada vez que se alcance ese tope del 10%.

Insisto en que los pagos se hacen a prorrata entre todas las peticiones, no debe haber preferencias por fecha de petición o por otras razones.

¿Cómo se van a valorar las participaciones? Hay mucha especulación y revuelo por el hecho de que en diciembre pasado se haya acordado realizar una nueva tasación de los inmuebles propiedad del fondo. Pues bien, el Reglamento ordena que se tasen al menos una vez al año, y que las tasaciones se ajusten al valor real del mercado. Por lo tanto, me parece correcto que se practique esa tasación y que sólo se pague a los partícipes en marzo en función del valor que alcancen sus participaciones a fecha de 28 de febrero, como está previsto en el Reglamento del Fondo. Si para esa fecha están tasados de nuevo los inmuebles, según el plan previsto, es muy probable que el valor de cada participación sea muy inferior al que tenían a la fecha del último reembolso, a fines de octubre (este fondo sólo tenía dos ventanas de liquidez anuales, según su folleto: al final de octubre y al final de febrero). Los sucesivos reembolsos probablemente se hagan con mayores minusvalías, ya que previsiblemente el valor de los activos seguirá depreciándose.

Las peticiones de reembolso que se efectúen en este mes estarán exentas de comisiones de reembolso. La gestora seguirá devengando comisiones durante los dos años de "corralito", si bien muy reducidas frente a las actuales.

Si alguien no solicita ahora el reembolso, de cumplirse con el plan establecido por el Banco de Santander no podrá volver a vender hasta octubre de 2011.

Y digo "de cumplirse" porque es más que probable que no se pueda cumplir: el fondo debería liquidarse si redujese su patrimonio por debajo de 9 millones de euros. Como es probable que las peticiones de reembolso alcancen a casi la totalidad de las participaciones, tendrá que vender todo su patrimonio y liquidar el fondo tan pronto como rebase a la baja esa cifra. Si es que no decide liquidarlo antes, en razón de esas peticiones recibidas.

Se dice que en la ventana de liquidez de octubre pasado se reembolsó una cantidad que superaba bastante el 10% del patrimonio del fondo y se dice que pudo haber información privilegiada para algunos. Se me ocurre otra explicación más plausible: en ese momento el fondo había alcanzado una liquidez que superaba ese mínimo exigible del 10% y que cubría las peticiones recibidas; y hubo tantas peticiones porque era sabido que el valor de las viviendas estaba bajando, lo que hacía muy probable que el valor de las participaciones del fondo bajase, de manera que muchos inversores decidieron recuperar su inversión tras un muy simple análisis de la situación del mercado.

Quiero que quede muy claro que esta decisión del Banco Santander no quiere decir que el propio Banco carezca de liquidez o que no pueda afrontar las peticiones que recibe. Quien no tiene liquidez es el fondo de inversión inmobiliaria.

Tampoco significa esto que nadie se haya ido con el dinero de los inversores: simplemente, su inversión se ha depreciado como consecuencia del pinchazo de la burbuja inmobiliaria (algo que tiene mucho que ver con mis advertencias de que la economía española iba por mal camino cuando se basaba en un porcentaje elevadísimo en la construcción). Igual que pierden dinero quienes tengan su dinero en bolsa, en libras, en petróleo o en trigo.

Y es que hay que tener presente que los fondos de inversión no son productos necesariamente seguros: por mucho que nos hayamos acostumbrado a ver que los fondos inmobiliarios siempre subían, esa trayectoria no tenía por qué mantenerse. Una cosa es que sea una inversión con un perfil de riesgo bajo y otra que sea absolutamente segura. En el momento en que pincha la burbuja inmobiliaria, esos fondos pierden valor. Igual que los fondos monetarios pierden valor si tienen en cartera bonos de empresas que quiebran o que los fondos de renta fija pierden cuando baja la cotización de la deuda que tengan en cartera. En todos estos casos es aplicable la advertencia de que "rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras." En el folleto del fondo expresamente se advertía de que la rentabilidad no estaba garantizada.

En definitiva, ni hay que pensar que nadie se haya quedado con el dinero de los inversores ni hay que echarle la culpa a nadie en particular de lo ocurrido, más allá de la crítica genérica al rumbo de la política económica que ha seguido este país (y otros muchos en el mundo, no somos el único en que ha estallado la burbuja inmobiliaria) desde hace bastantes años. En esta decisión el Banco de Santander se ha atenido a lo previsto en la normativa aplicable (salvo en el fraccionamiento y aplazamiento del pago del 10% inicial, que creo que debería abonarse de una vez en marzo y que esperemos que así lo imponga la CNMV).

Cuestión distinta es la imagen que ofrece al público el Banco de Santander, su política de atención a los clientes y la comparativa que puede hacerse con otras entidades. Y es que el BBVA se vio en una situación parecida a finales del año pasado, pero finalmente decidió actuar con más mimo para sus clientes: en lugar de encerrarles en un "corralito", asumió la falta de liquidez del fondo, compró todas las participaciones que fue necesario y atendió todas las órdenes de reembolso que recibió. Se ha calculado que el valor del fondo del BBVA rondaba los 1.660 millones de euros, el del Banco Santander estaba valorado antes de la tasación ahora en curso en 3.266 millones. Después de los beneficios que hace pocos días que anunció Botín, ¿está justificado que no actúe como el BBVA?