En Corea del Sur existe un sistema de alquiler de propiedades muy curioso llamado Jeonse. Normalmente tienes dos opciones para hacerte de un piso, o compras o alquilas. En Corea del Sur existe una opción adicional llamada Jeonse que ha sido muy popular.
Este sistema fue introducido en los 1960s. En tiempos recientes el gobierno lanzó legislación dirigida a proteger a los inquilinos de Jeonse, pero provocó un tiro por la culata en el mercado inmobiliario.
Corea tiene las tasas de natalidad más bajas del mundo. Si ya la economía mundial no pinta halagüeña, la despoblación empeora la situación. Menos personas significa menor demanda de vivienda.
Corea del sur no tiene muchos recursos, y menos del 25% de sus tierras son cultivadas. Por ello es un importador neto de comida y energía. Se valora mucho la educación y su sociedad se levantó bajo la bandera de ingeniería y electrónica.
Los inmuebles son parte importante de la economía y la riqueza de los ciudadanos. Las transacciones inmobiliarias en 2020 fue más de $2 billones que es como el 125% del PIB de todo el país y se estima que el 80% de la riqueza de los ciudadanos está en bienes inmuebles. En EEUU y Reino Unido este porcentake ronda el 25% al 40%. Así que podemos decir con seguridad que los ahorros de la gente están en bienes raíces. Por esta razón lo que pase allí va a afectar la economía y a los ciudadanos.
En los últimos 25 años ha habido un incremento consistente de precios que se ha saltado las crisis inmobiliarias del mundo. Esto es porque las personas que tenían propiedades en 2008 no estaban muy endeudadas y no tuvieron que vender cuando hubo crisis. Y un segundo factor es que hay un sistema llamado Jeonse.
El país 52 millones de habitantes y unas 20 millones de familias (lo que en inglés llamarías household) y 11 millones de viviendas son propias y 9 millones no lo son. Aunque el sistema Jeonse existe desde hace mucho, su popularidad explotó en los 1960. Se estima que el 40% de las propiedades alquiladas usan el sistema Jeonse.
El dueño de la propiedad fija un valor del contrato Jeonse entre 50% y 70% del valor de la propiedad. Entonces para alquilar debes buscarte ese monto en efectivo y dárselo al dueño de la vivienda a cambio de un contrato donde vives libre de renta por 2 años. Al final del periodo, el dueño deberá devolverte el 100% del monto que le diste. Así que es como vivir en una casa sin pagar, dando un depósito solamente, y que recuperas al final del contrato.
¿Cuál es el negocio para el dueño? Tiene dinero para invertir y sacarle ganancias o intereses. Y como los precios de las viviendas han ido al alza, esto ha sido todo un negocio para los dueños, porque tienes un activo que sube de precio y encima le sacas ganancias financieras.
También hay una cuarta opción. Donde pones un gran depósito que reduce el pago de tu alquiler, que es un híbrido de jeonseh y alquilar llamado weolseh. Esta opción se parece mucho al sistema de India llamado Paagadi donde el inquilinio es considerado socio en un tema inmobiliario..
Pero en los últimos 20 años ha habido una reducción en tipos de interés (de casi 5% a menos del 1%) con una alza significativa reciente por encima de 3% debido a la inflación. En los últimos 20 años la inflación pasó de estar en 7% y casi llegando al 2000 llegó a ser negativa y luego ha habido picos de inflación que no superan el 6% y con una inflación decreciente que en 2020 llega por debajo del 1% para luego dispararse a casi el 5%. Eso significa que los intereses que ganas apenas compensan la inflación, por lo que el dueño de la propiedad ya no puede vivir de los intereses de los depósitos de un contrato Jeonse. Eso hace que los dueños dependan totalmente del valor de la propiedad para tener ganancia.
Desde Julio 2022 los precios de las propiedades había bajado cerca de un 5% a enero de 2023 y la caída se está acelerando. Eso significa que el contrato Jeonse trae pérdidas, porque los cambios en los precios de vivienda se reflejan directamente en el precio de los contratos Jeonse.
Los precios han tenido saltos más bruscos para los contratos que en el precio de las viviendas debido a legislación reciente que indica que existe un derecho de los inquilinos a la renovación automática de contratos Jeonse con un incremento máximo de precio de contrato de 5%. Esto le pone tope a la subida de montos de contrato, pero no le pone límite a las pérdidas. Esta medida ha causado una cañida de precios de viviendas, porque de pronto los contratos Jeonse no resultan tan atractivos y eso causa que la demanda de viviendas disminuya, pues el dueño preferirá vivir en la propiedad en lugar de alquilar. Esto reduce la cantidad de viviendas con contratos Jeonse.
Esto suena a malas noticias para los dueños, pero también lo es para los inquilinos. Y es que se reporta que muchos dueños habían invertido el dinero y no pueden devolver el dinero a los inquilinos.
Antes los dueños renovaban con gusto con un precio aumentado. Y así no habñia devolución de dinero. Y como los dueños se acostumbraron a no tener que devolver dinero se tiene a inquilinos perdiendo mucho dinero. Al no tener dinero, habrá menos inquilinos lo que al final empujará los precios de las casa hacia abajo porque hay menos incentivo para comprar y alquilar bajo contrato Jeonse.
La demografía tampoco ayuda. No sólo la cantidad de jóvenes iguala a la de los viejos, sino que a futuro la pirámide de invierte. Eso significará menos impuestos, menor PIB, y eso significa dificultades para mantener a los viejos.
En 2022 el gobierno tuvo su mayor déficit en toda su historia. Sus productos son tecnológicos y con la desaceleración mundial, la gente consumiría más productos básicos y menos productos no básicos. La inflación sube tipos y eso presiona en el mercado inmobiliario. La afectación del mercado inmobiliario tendría efecto directo en la riqueza de los ciudadanos y de su economía. Y esto también reduce la confianza en los bienes raíces.
Antes tomabas el dinero, comprabas casa, alquilabas con un contrato Jeonse, depositas el dinero y ganas dinero con intereses y plusvalía. Pero con precios de propiedades a la baja, y una inflación que se come los intereses, y un tope a tus ganancias, el negocio es menos atractivo. Esto empuja a vender y lo que no quieres en un mercado en problemas son precios a la baja.
En los últimos 15 años el cambio ha sido tremendo. La gente estaba muy agobiada por las deudas. Los negocios iban y venían como el viento. No esperarías que tu restaurante favorito existiera más de un año más o menos. Sin embargo, la industria de la educación estaba en auge. Las personas tienen dos trabajos (o más) y los niños no suelen ver a sus padres.
La mayoría de los dueños de propiedades muchas veces tienen un gran préstamo sobre sus propiedades. También suelen "poseer" un montón de propiedades con préstamos. Jeonseh les permite compensar parte del saldo principal para que no paguen demasiado en intereses. El objetivo para la mayoría de los propietarios es pagar con el tiempo algunas de sus propiedades de inversión utilizando los ingresos de la inversión del dinero de jeonseh para que puedan convertir algunas de sus propiedades en alquiler completo o weolseh. Por lo tanto, hay muchos propietarios que poseen múltiples propiedades o unidades que están altamente apalancadas en base a la suposición de que las ganancias de jeonseh les permitirán pagar sus préstamos. Por lo tanto, estos propietarios que tienen múltiples inversiones se verán en apuros. Entonces, solo hay un puñado de personas que poseen la gran mayoría de las propiedades en Corea. Esto puede convertirse en una bola de nieve mucho más rápido que si todos tuvieran una sola propiedad.
La situación del mercado inmobiliario es crítica.
Este sistema fue introducido en los 1960s. En tiempos recientes el gobierno lanzó legislación dirigida a proteger a los inquilinos de Jeonse, pero provocó un tiro por la culata en el mercado inmobiliario.
Corea tiene las tasas de natalidad más bajas del mundo. Si ya la economía mundial no pinta halagüeña, la despoblación empeora la situación. Menos personas significa menor demanda de vivienda.
Corea del sur no tiene muchos recursos, y menos del 25% de sus tierras son cultivadas. Por ello es un importador neto de comida y energía. Se valora mucho la educación y su sociedad se levantó bajo la bandera de ingeniería y electrónica.
Los inmuebles son parte importante de la economía y la riqueza de los ciudadanos. Las transacciones inmobiliarias en 2020 fue más de $2 billones que es como el 125% del PIB de todo el país y se estima que el 80% de la riqueza de los ciudadanos está en bienes inmuebles. En EEUU y Reino Unido este porcentake ronda el 25% al 40%. Así que podemos decir con seguridad que los ahorros de la gente están en bienes raíces. Por esta razón lo que pase allí va a afectar la economía y a los ciudadanos.
En los últimos 25 años ha habido un incremento consistente de precios que se ha saltado las crisis inmobiliarias del mundo. Esto es porque las personas que tenían propiedades en 2008 no estaban muy endeudadas y no tuvieron que vender cuando hubo crisis. Y un segundo factor es que hay un sistema llamado Jeonse.
El país 52 millones de habitantes y unas 20 millones de familias (lo que en inglés llamarías household) y 11 millones de viviendas son propias y 9 millones no lo son. Aunque el sistema Jeonse existe desde hace mucho, su popularidad explotó en los 1960. Se estima que el 40% de las propiedades alquiladas usan el sistema Jeonse.
El dueño de la propiedad fija un valor del contrato Jeonse entre 50% y 70% del valor de la propiedad. Entonces para alquilar debes buscarte ese monto en efectivo y dárselo al dueño de la vivienda a cambio de un contrato donde vives libre de renta por 2 años. Al final del periodo, el dueño deberá devolverte el 100% del monto que le diste. Así que es como vivir en una casa sin pagar, dando un depósito solamente, y que recuperas al final del contrato.
¿Cuál es el negocio para el dueño? Tiene dinero para invertir y sacarle ganancias o intereses. Y como los precios de las viviendas han ido al alza, esto ha sido todo un negocio para los dueños, porque tienes un activo que sube de precio y encima le sacas ganancias financieras.
También hay una cuarta opción. Donde pones un gran depósito que reduce el pago de tu alquiler, que es un híbrido de jeonseh y alquilar llamado weolseh. Esta opción se parece mucho al sistema de India llamado Paagadi donde el inquilinio es considerado socio en un tema inmobiliario..
Pero en los últimos 20 años ha habido una reducción en tipos de interés (de casi 5% a menos del 1%) con una alza significativa reciente por encima de 3% debido a la inflación. En los últimos 20 años la inflación pasó de estar en 7% y casi llegando al 2000 llegó a ser negativa y luego ha habido picos de inflación que no superan el 6% y con una inflación decreciente que en 2020 llega por debajo del 1% para luego dispararse a casi el 5%. Eso significa que los intereses que ganas apenas compensan la inflación, por lo que el dueño de la propiedad ya no puede vivir de los intereses de los depósitos de un contrato Jeonse. Eso hace que los dueños dependan totalmente del valor de la propiedad para tener ganancia.
Desde Julio 2022 los precios de las propiedades había bajado cerca de un 5% a enero de 2023 y la caída se está acelerando. Eso significa que el contrato Jeonse trae pérdidas, porque los cambios en los precios de vivienda se reflejan directamente en el precio de los contratos Jeonse.
Los precios han tenido saltos más bruscos para los contratos que en el precio de las viviendas debido a legislación reciente que indica que existe un derecho de los inquilinos a la renovación automática de contratos Jeonse con un incremento máximo de precio de contrato de 5%. Esto le pone tope a la subida de montos de contrato, pero no le pone límite a las pérdidas. Esta medida ha causado una cañida de precios de viviendas, porque de pronto los contratos Jeonse no resultan tan atractivos y eso causa que la demanda de viviendas disminuya, pues el dueño preferirá vivir en la propiedad en lugar de alquilar. Esto reduce la cantidad de viviendas con contratos Jeonse.
Esto suena a malas noticias para los dueños, pero también lo es para los inquilinos. Y es que se reporta que muchos dueños habían invertido el dinero y no pueden devolver el dinero a los inquilinos.
Antes los dueños renovaban con gusto con un precio aumentado. Y así no habñia devolución de dinero. Y como los dueños se acostumbraron a no tener que devolver dinero se tiene a inquilinos perdiendo mucho dinero. Al no tener dinero, habrá menos inquilinos lo que al final empujará los precios de las casa hacia abajo porque hay menos incentivo para comprar y alquilar bajo contrato Jeonse.
La demografía tampoco ayuda. No sólo la cantidad de jóvenes iguala a la de los viejos, sino que a futuro la pirámide de invierte. Eso significará menos impuestos, menor PIB, y eso significa dificultades para mantener a los viejos.
En 2022 el gobierno tuvo su mayor déficit en toda su historia. Sus productos son tecnológicos y con la desaceleración mundial, la gente consumiría más productos básicos y menos productos no básicos. La inflación sube tipos y eso presiona en el mercado inmobiliario. La afectación del mercado inmobiliario tendría efecto directo en la riqueza de los ciudadanos y de su economía. Y esto también reduce la confianza en los bienes raíces.
Antes tomabas el dinero, comprabas casa, alquilabas con un contrato Jeonse, depositas el dinero y ganas dinero con intereses y plusvalía. Pero con precios de propiedades a la baja, y una inflación que se come los intereses, y un tope a tus ganancias, el negocio es menos atractivo. Esto empuja a vender y lo que no quieres en un mercado en problemas son precios a la baja.
En los últimos 15 años el cambio ha sido tremendo. La gente estaba muy agobiada por las deudas. Los negocios iban y venían como el viento. No esperarías que tu restaurante favorito existiera más de un año más o menos. Sin embargo, la industria de la educación estaba en auge. Las personas tienen dos trabajos (o más) y los niños no suelen ver a sus padres.
La mayoría de los dueños de propiedades muchas veces tienen un gran préstamo sobre sus propiedades. También suelen "poseer" un montón de propiedades con préstamos. Jeonseh les permite compensar parte del saldo principal para que no paguen demasiado en intereses. El objetivo para la mayoría de los propietarios es pagar con el tiempo algunas de sus propiedades de inversión utilizando los ingresos de la inversión del dinero de jeonseh para que puedan convertir algunas de sus propiedades en alquiler completo o weolseh. Por lo tanto, hay muchos propietarios que poseen múltiples propiedades o unidades que están altamente apalancadas en base a la suposición de que las ganancias de jeonseh les permitirán pagar sus préstamos. Por lo tanto, estos propietarios que tienen múltiples inversiones se verán en apuros. Entonces, solo hay un puñado de personas que poseen la gran mayoría de las propiedades en Corea. Esto puede convertirse en una bola de nieve mucho más rápido que si todos tuvieran una sola propiedad.
La situación del mercado inmobiliario es crítica.