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Participaciones del usuario Valdemar - Hipotecas

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Valdemar 18/03/12 11:09
Ha respondido al tema He cancelado hipoteca , que pasos a seguir, dudas, etc
Miriam, la reclamación en los bancos tiene dos fases: a) TODOS los bancos deben tener OBLIGATORIAMENTE un "Servicio de Atención Al Cliente" que tramite las quejas de los usuarios internamente. http://app.bde.es/sac/app/search?CFG=atencionCli.xml&TipoFormato=XSL&Paginate=OPEN Pide que te informen en tu sucursal acerca de cómo presentar una reclamación en este servicio. A veces se requiere un formulario, otras basta con un escrito sin formato establecido. Algunas entidades pueden OPCIONALMENTE contar con otro órgano adicional de defensa del usuario llamado "Defensor del Cliente". En principio aporta más garantías dado que es externo al banco. No sé nada más al respecto. b) Si la solicitud es rechazada o han pasado dos meses sin noticias desde su presentación en el "Servicio de Atención al Cliente", procedemos a presentar la queja en el "Servicio de Reclamaciones del Banco de España". Ésto se puede hacer por internet o presencialmente: http://www.bde.es/webbde/es/secciones/servicio/reclama/gen_como.html La memoria anual del servicio de Reclamaciones te puede dar una pista de cual es el criterio del Banco de España sobre la cuestión reclamada. Por ejemplo, en la página 87 del documento: http://www.bde.es/webbde/Secciones/Publicaciones/PublicacionesAnuales/MemoriaServicioReclamaciones/10/buenas_practicas.pdf se expresa claramente que la elección del notario en las cancelaciones corresponde al cliente. Y si todo eso falla, habrá que recurrir a la vía judicial que es lenta y muy cara. Un saludo, Valdemar
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Valdemar 17/03/12 09:20
Ha respondido al tema He cancelado hipoteca , que pasos a seguir, dudas, etc
Miriam, olvidé comentar que, efectivamente, al notario solo puedes ir cuando tengas la certeza de que el apoderado del banco acudirá al despacho. No tiene sentido hacerlo antes ya que el notario NO puede exigir la presencia del apoderado, ni el banco la presencia del notario. Ha de ser de acuerdo mutuo. Plan buen rollo: El apoderado puede ser perfectamente el director de tu sucursal, de forma que, en realidad, no existe ningún impedimento cósmico salvo el de la molestia de desplazarse. Si encuentras un notario que quede próximo a tu sucursal bancaria, aumentas las posibilidades de "negociar" esta cuestión. Cuando eso falla, hay que poner con poner una reclamación al Servicio de Defensa del Usuario (en el propio banco). Y transcurridos dos meses, una reclamación ante el Banco de España. Antes de ponerlas, pueder resultar interesante avisar porque no es una idea que les guste demasiado y a veces (como en mi caso) cambian de actitud. Un saludo, Valdemar P.D.: ¿quieres/puedes decir de qué banco se trata?
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Valdemar 17/03/12 09:00
Ha respondido al tema He cancelado hipoteca , que pasos a seguir, dudas, etc
Miriam, uno de los documentos que te exigirá el registro de la propiedad para la cancelación es el "Impuesto sobre Transimiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados" (impreso mod 600). Tienes que comprar el impreso (en la administración tributaria de tu comunidad autónoma) y presentarlo. Desde hace unos años el impuesto es CERO, pero hay que hacer el trámite igualmente. Tal y como está la situación, no puede descartarse que este impuesto vuelva a tener cuantía en un futuro. Saludos, Valdemar
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Valdemar 15/03/12 08:13
Ha respondido al tema He cancelado hipoteca , que pasos a seguir, dudas, etc
Hola Miriam3, me he visto en la misma situación que tú hace exactamente un mes. Cancelé lo que me quedaba de hipoteca y me informé sobre el trámite a seguir para la cancelación registral: - Certificado de deuda cero (banco) - Escritura de cancelación (notario) - Presentación del impreso de actos jurídicos documentados (mod 600, Hacienda). - Inscripción en el Registro de la propiedad (liberación de cargas). El certificado de deuda cero me lo dieron sin problemas, en dos días y sin cobrar nada (como debe ser, según el Banco de España). Sin embargo, mi banco me informó de que NO podía hacer el trámite de cancelación por mi cuenta porque esa operación estaba "centralizada" y no disponían de apoderados para ir a firmar a los despachos notariales. Por esa operación "centralizada" (gestoría/notario/registro) me pedían una provisión de fondos de 900 € de los cuales me dijeron que me devolverían "algo", sin especificar. En ningún momento fueron capaces de decirme CUÁNTO me iba a costar lo que me estaban ofreciendo. Era la primera vez que me pedían 900 € para pagar algo que no sabía cuánto iba a costar, ni cuanto costaba realmente en la calle. Les comenté que la libre elección de notario está recogida en la ley y lo que hacían coartaba mis derechos. Dije que reclamaría ante el servicio de defensa del usuario del banco y después ante el Banco de España. Al cabo de un par de días... cambiaron de actitud y mandaron a un apoderado a firmar al notario. Antes de elegir notario, llamé a unos cuantos y cada uno me daba un precio diferente. Algunos disparatados (la escritura de cancelación no puede costar mas de 54 €, por ley). Escogí al que garantizó ese presupuesto. En una semana estaba la escritura. El trámite de hacienda es muy sencillo, se resuelve en minutos. No tiene coste salvo el precio del formulario (no llega a 1€). Un funcionario te indica exactamente cómo debes rellenarlo allí mismo. Con el Registro de la Propiedad hay que andarse con más cuidado porque no puedes elegir. Te corresponde uno en función de la localización de la vivienda. El coste de la inscripción puede ser muy variable porque depende de los conceptos que decidan cargarte (aranceles), lo NORMAL es que no supere los 35 € (presentacion/cancelación/alguna nota marginal). Consulta Google para encontrar recursos de minutas de registradores y verás cómo argumentar una rebaja en la factura instándoles a retirar los conceptos que NO son necesarios y NO has solicitado, pero que pretenden cobrarte. Tardaron 4 días en tenerlo listo. Certificado deuda cero: 0 € Notario : 54 € Hacienda: 0 € Registro: 35 € ------------------------------ TOTAL 89 € Es decir, un 10% de la provisión de fondos que me pedía el banco y por un trámite de lo más sencillo. Por cierto, dos buenas razones para no demorar demasiado este trámite, una vez se ha cancelado la hipoteca: a) Hacienda podría volver a cobrar por esta operación (ahora no lo hace). b) La inscripción en el Registro de la Propiedad se encarece notablemente si el banco cambia de nombre o se fusiona con otros (surgen nuevos aranceles). NOTA: en Internet hay de todo y mientras me informaba de estos asuntos encontré cosas que no eran ciertas y testimonios de gente que hablaba de oídas o convertía opiniones en certezas. Por eso hay que sopesar un poco todas las informaciones antes de formarse un criterio, cosa que no siempre es sencilla. Un saludo. Valdemar
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Valdemar 31/01/12 14:15
Ha respondido al tema He cancelado hipoteca , que pasos a seguir, dudas, etc
Solo un comentario: el banco TAMPOCO puede cobrarte NADA por el desplazamiento del apoderado. Así vaya solamente a firmar una escritura como cincuenta. Esa función está contenida en las obligaciones del banco y así lo estipula el Banco de España. "Para que exista derecho al cobro (por parte del banco) se exige que se acredite que se ha prestado un verdadero servicio al cliente, sin que quepa incluir en este supuesto el simple desplazamiento del apoderado de la entidad a la notaría que, a esos efectos, indique el cliente, ya que, en estos supuestos, la actividad desarrollada no es otra cosa que el consentimiento otorgado por el acreedor hipotecario (exigido por el artículo 82 de la Ley Hipotecaria)5 para la cancelación de una inscripción hecha a su favor en virtud de escritura pública."
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Valdemar 28/01/12 22:40
Ha respondido al tema Notario - hipoteca
Con tu receta, que parece de sentido común, puede haber dos problemas según he podido saber: 1) el usuario NO trata con el notario. Lo hace el banco como intermediario y es éste el que realiza el parte de encargo sin poner el debido celo en especificar los conceptos a incluir. Después de todo, ya cuentan con una provisión de fondos con el que se pagará la minuta en NUESTRO NOMBRE. Si nos cobran 300 € por la escritura de cancelación en lugar de los 55 € que corresponden por ley, ¿quién es responsable? ¿el notario? ¿el banco?. En principio, y por lo que a nosotros respecta es el banco y allí mismo es donde deberíamos poner una reclamación. En dos casos que conozco de cerca, estas reclamaciones NO dieron resultado positivo y hubo que esperar más de un año hasta que resolviera la presentada ante el Banco de España. 2) Al parecer existe un estrecho margen de quince días para poder reclamar por tarifas abusivas de notarios. Con frecuencia, el banco llama al usuario para recoger la escritura cuando ya han pasado más de quince días de la emisión de la factura. Como consecuencia... nos vemos atados de pies y manos. En resumen: la reclamación puede no ser una vía posible. Y aún siéndolo podría llevar meses su resolución. Un abrazo, Valdemar.
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Valdemar 28/01/12 22:06
Ha respondido al tema Notario - hipoteca
Hola Juan, a) Creo que te equivocas al considerar las tasas notariales cono 'chocolate del loro'. En muchos casos los costes se multiplican hasta por diez. Además este sobrecoste se produce en una situación de máxima indefensión del usuario. b) La imposición de notario por parte del banco, aunque a tí te parezca "lógica" contraviene la legislación desde noviembre de 2011. Se trata de un derecho, no de un favor que tengamos que solicitar. c) El banco "no impone" aranceles al notario. Pero, dado que en la cancelación, el banco ya no va a ganar nada, tampoco se toma demasiado esfuerzo en velar por que la notaría facture solamente conceptos necesarios. Como consecuencia, lo habitual es que las escrituras de cancelación elaboradas por notarios contratados por los bancos incluyan multitud de conceptos "exóticos" e innecesarios para lo que queremos, que es la inscripción de la nueva situación en el registro. d) Los aranceles mínimos imprescindibles a cobrar por una escritura de cancelación rondan los 55 euros. Sin embargo, con el debido abultamiento, esta cifra puede subir fácilmente a alrededor de 300 € y en casos extremos rondar los 500 €. Esto, obviamente, no es ilegal. simplemente se trata de que estaríamos pagando por algo que no necesitamos y no hemos pedido. e) La nueva "moda" del notario centralizado impide que el usuario pueda elegir al suyo y convenir EXACTAMENTE lo que quiere y lo que no quiere en la factura. No hay nada que el usuario pueda hacer al respecto. Obviamente, en la fase de cancelación no puedes "buscarte otro banco", como sorprendentemente sugieres. Espero haberte aclarado las cuestiones que planteabas. Este testimonio reciente ilustra a la perfección lo que estamos tratando aquí: http://elblogdelosconsumidores.com/2011/09/minutas-en-la-cancelacion-de-hipoteca-la-fiscalia-actua/ Un abrazo, Valdemar
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Valdemar 26/01/12 10:16
Ha respondido al tema Notario - hipoteca
Hola Fleischman, lo que puede cobrar un notario por elaborar la escritura de cancelación, por ejemplo, está establecido por ley y ronda los 55 €. Sin embargo, cuando es el banco el que contrata los servicios del notario, la minuta suele incrementarse notablemente (hasta 300-500 €) a base de añadir conceptos que no son necesarios y en ocasiones ni siquiera se sabe a ciencia cierta en qué consisten. Aquí se describe un caso reciente de abuso por parte del banco al imponer una minuta notarial: http://elblogdelosconsumidores.com/2011/09/minutas-en-la-cancelacion-de-hipoteca-la-fiscalia-actua/ Un saludo, Valdemar
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Valdemar 26/01/12 08:13
Ha respondido al tema ya he terminado de pagar hipoteca , y ahora que hay que hacer
Hola Ronon, a partir de ahora deberías actualizar la situación de la vivienda en el registro de la propiedad. Para ello tienes dos caminos: dejar que el banco se encargue de todo o realizar la gestión tú mismo. La primera opción suele salir BASTANTE más cara aunque depende mucho del banco y hasta de la sucursal. Si optas por realizar tú mismo el trámite, los pasos a seguir son los siguientes: - Solicitar al banco el 'certificado de deuda cero'. Debe ser gratuito(*) aunque a veces intentan cobrar por él. - Elegir a un notario y solicitar la 'Escritura de cancelación de hipoteca'. El coste máximo esta fijado por ley (**) - Ir a la Hacienda local y cumplimentar el impreso 600 (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados). Tiene coste cero. - Con toda la documentación, acudir al registro de la propiedad. El coste máximo está fijado por ley (**). (*) Banco de España, Servicio de Reclamaciones (página 87): http://www.bde.es/webbde/Secciones/Publicaciones/PublicacionesAnuales/MemoriaServicioReclamaciones/10/MSR2010.pdf (**) http://www.elpais.com/articulo/economia/Gobierno/pone/coto/abuso/notarios/registradores/hipotecas/elpepieco/20111128elpepieco_7/Tes Un saludo, Valdemar
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