Participaciones del usuario Josebaa - Inversiones alternativas

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Josebaa 26/11/25 01:06

Ha respondido al tema Urbanitae

Yo no he recibido nada parecido.Revisa bien quién es el remitente y la dirección a la que apuntan los enlaces del correo, a ver si ves que apuntan a cosas raras.

Josebaa 25/11/25 00:16

Ha respondido al tema Urbanitae

Me parece que en el escenario desfavorable han calculado mal los costes, ¿no? Ponen esto:Previsión de costes (C) 17.027.004€Adquisición 5.157.347€Construcción 8.944.650€Desarrollo 2.535.689€Comisión Urbanitae 195.000€ Pero la suma de los cuatro conceptos de costes en realidad es 16.832.686€Es el tipo de error que ya han cometido en otras ocasiones y que muestra el poco esmero que ponen al publicar la información. Cuando he preguntado por situaciones así en otros proyectos, la respuesta ha sido que habían manejado varios escenarios y que al final se coló una versión anterior en la información publicada...Además, describen el escenario como con una reducción del precio de venta de cerca del 11%, de 18.977.677 € a 17.027.004 €, cuando eso supone un 10,28%. Vale, podemos considerarlo cerca del 11%.Pero es que el escenario moderado lo describen igual: dicen que consideran una reducción del precio de venta de cerca del 11%, de 18.977.677€ a 17.095.125€, cuando eso es una reducción del 9,92%. Debían querer decir de cerca del 10%.De todas formas, si el coste de construcción en el escenario desfavorable, en el que ya se pierde algo de la inversión, se ha incrementado en más de un 36%, parece bien cubierto en ese aspecto. Más aún cuando dicen que ya tienen ofertas de dos constructoras y que la que probablemente elijan, según han dicho en el webinar informativo, va por debajo del precio del escenario favorable.Yo la mayor incertidumbre que veo es la licencia de actividad, aunque el promotor parece confiado.La otra es la venta final, en la que ciertamente influye qué tal le vaya al hotel. Yo creo que una cadena como B&B, que al final es quien está empujando el proyecto para establecerse en Servilla, tendrá los números claros como para pagar la renta acordada durante los 15 años de obligado cumplimiento.

Josebaa 10/09/25 00:49

Ha respondido al tema Urbanitae

¿Qué os parece el proyecto de Residencia Marte?Creo que hay un error en el escenario desfavorable, donde dicen que han aumentado los gastos de construcción un 30% pero en realidad solo lo han hecho un 20.84%.Además, ese escenario supone un resultado final del proyecto con unas pérdidas mucho más altas de lo que es habitual en otros proyectos. Entiendo que lo hacen porque con el esquema de rentabilidad garantizada del 15% para los inversores, casi todas esas pérdidas se las comería el promotor, pero me ha llamado la atención este planteamiento tan diferente.Incluso con esto, a mí el proyecto me parece interesante, pero me gustaría saber las pegas que le veis los demás que lo hayáis analizado.

Josebaa 29/08/25 20:44

Ha respondido al tema Urbanitae

Yo creo que la TIR no aparece en la página del proyecto porque realmente no está cerrado del todo. Se ha devuelto y pagado el dividendo, provisionando ya todos los gastos para el cierre de la sociedad, así que no se esperan más pagos, pero no se ha hecho el cierre formal.Sin embargo, el dato está en el boletín mensual de julio, y es un 48% de TIR.Parece una barbaridad, hasta puede parecer un error. La explicación es que el proyecto tuvo comprador muy pronto, que aportó fondos que se utilizaron para devolver una buena parte de la inversión.Como Urbanitae no cobra comisión a éxito, en este proyecto ha cobrado su porcentaje habitual, igual que en los que va fatal.

Josebaa 29/08/25 20:30

Ha respondido al tema Urbanitae

De acuerdo en todo.Solo respondía al "todos los proyectos", que no era del todo preciso.

Josebaa 29/08/25 19:58

Ha respondido al tema Urbanitae

Pues yo nada. He intentado pero no ha podido ser. Parece dinero fácil, enhorabuena.

Josebaa 29/08/25 11:03

Ha respondido al tema Urbanitae

¿Qué os parece el que sale hoy en Zaragoza, Arquerías II?A mí me resulta atractivo. A falta del de ayer que lo era más pero voló...El anterior proyecto del mismo promotor en la misma zona, Arquerías, parece un buen antecedente. Mejoraron plazos de 24 a 17 meses, aun a costa de perder rentabilidad por devolver antes, del 22% a 16,9%. Pero juntando las dos cosas, la TIR incluso se mejoró un poco, del 10,4% al 10,7%.¿Lo habéis analizado?

Josebaa 29/08/25 10:54

Ha respondido al tema Urbanitae

Yo no creo que las haya, sinceramente.He entrado en algunas que han desaparecido en segundos, y en otras no.No creo que Urbanitae tenga un interés especial en dar preferencia a unos sobre otros. Para eso tienen otros medios, como cuando dicen que parte de la inversión en el proyecto son inversores institucionales que trae el promotor, o incluso creo que en alguna ocasión han dicho que los traía Urbanitae mismo. Me suena de uno de los proyectos de más de 5 millones, porque no se puede sacar más a crowd y por lo tanto tenían que completar de otra forma.

Josebaa 29/08/25 10:51

Ha respondido al tema Urbanitae

Me parece interesante lo que dices de que desaparece la sección de comunicación. No me había dado cuenta, y en los más recientes parece que no lo hacen, pero es que tampoco los han marcado como completados, así que no sé... Les he escrito para preguntar por qué eliminan las secciones de comunicación y de documentación, dejando los proyectos con la misma visibilidad que tienen quienes no han invertido.Gracias por la pista.Entiendo las diferencias que ves entre la inversión inmobiliaria en Urbanitae y la inversión en productos financieros de otro tipo, que yo veo causadas por la poca, realmente inexistente, liquidez y porque el producto en el que invertimos es suyo y por lo tanto no se puede traspasar a otro operador o depositario como si fueran acciones o letras del tesoro.Aun así, entiendo el modelo de Urbanitae para cobrar su comisión y me parece razonable. La penalización para Urbanitae si hacen mal su trabajo de análisis, presentación y gestión de los proyectos es la reputación y pérdida de inversores, no una reducción de su comisión. Ya es una cuestión de cada cuál el aceptar ese modelo e invertir con ellos o no. Y el valorar negativamente el trabajo que hacen, como se está haciendo en este foro, y dejar de invertir. Desde luego, su comisión queda siempre muy clara y en los últimos tiempos (antes variaba algo) es un 6,5% del dinero levantado.Entiendo también tu preocupación al ver que "todos los proyectos de “equity” financiados durante 2022 y 2023 comienzan a sufrir retrasos severos". Comparto ese preocupación, que me hace fijarme más en los proyectos que publican para ver si consigo ver motivos para descartar algunos que ellos no han descartado. Cuando lo hago, contacto con ellos para plantear mis dudas o quejarme por cómo me parecía que estaban ocultando información (de eso podemos hablar otro día).De todas formas, aun siendo muy consciente de los retrasos que están teniendo los proyectos últimamente (estoy harto de corregir en mis cálculos de previsiones), contra el "todos se retrasan", contraejemplos: La Moraleja | Proyecto Veredilla previsto en 18-24 se cerró en 14. Valencia | Proyecto Vedat eHomes previsto en 24-28 se cerró en 28. Alicante | Proyecto Mia Garden previsto en 24-26, en 26.Pero es que, además del retraso, muchos proyectos están teniendo reducciones de rentabilidad.Así que sí, hay que fijarse bien en dónde invertimos y no fiarnos solamente de lo que publica Urbanitae. Ahí quizás hay que valorar también el coste del tiempo dedicado a ese análisis frente al riesgo de que Urbanitae se esté equivocando mucho. Como lo más que yo personalmente he sufrido es una rentabilidad 0% en Adaptis (con la pérdida de oportunidad que eso supone) y mi estrategia es de muchas inversiones pequeñas en lugar de pocas grandes, me siento bastante cómodo echando un vistazo rápido a la información sin profundizar como hacía en las primeras inversiones.La TIR que tienes no está nada mal, en mi opinión. Yo creo que la visión correcta de la inversión en Urbanitae es esa: analizar la TIR total y no cada producto individual. Igual que me puedo equivocar al invertir en una determinada acción en bolsa, me puedo equivocar con un proyecto de Urbanitae. Pero mientras mantenga un nivel de aciertos suficiente, igual que en bolsa, seguiré ganando suficiente para mis expectativas.Ahí vuelvo a mi estrategia: muchas inversiones pequeñas.Sí que me ha llamado la atención que sean los proyectos de préstamo los que te estén ayudando a mantener la TIR alta.En mi caso, la TIR es superior en plusvalía (14,15% frente a 13,35%).Yo achaco esto a que he invertido en algunos proyectos de equity bastante largos que dan TIR altas si salen bien, que en general es lo que han hecho).El valor también bastante alto en deuda es por dos motivos: antes salían proyectos con mayor rentabilidad; algunos entraron en mora, que no se pagaba nada mal (realmente algunas de mis inversiones más rentables fueron las de deuda morosas).Gracias también por compartir tu experiencia y opiniones. Creo que enriquecen el conocimiento de los demás participantes para tomar decisiones de inversión bien formadas.

Josebaa 29/08/25 09:58

Ha respondido al tema Urbanitae

Me pasó lo mismo. Los dos segundos que perdí en escribir la cantidad me dejaron fuera.Yo creo que este era un perfecto ejemplo para haber limitado la inversión a 500€ y dar entrada a 1940 inversores en lugar de a los 677 que entraron.Pero en alguna ocasión han dicho (con otras palabras) que no quieren limitar porque se hacen menos atractivos para quien no anda invirtiendo "calderilla".