Participaciones del usuario Josebaa - Inversiones alternativas

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Josebaa 28/08/25 09:25

Ha respondido al tema Urbanitae

PROYECTO FINANCIADO 11 feb 2021.Es el tercer proyecto en el que invertí. Casi he perdido la cuenta de los que llevo, Urbanitae dice que 76.Supongo que no invertiste en él si no ves la fecha de arranque, así que por completar un poco tu información.En este proyecto, efectivamente, 0% de interés. De hecho, cosa de los redondeos, he perdido 1 céntimo.Es el único de los 32 ya cerrados en los que he participado en los que el rendimiento no ha sido positivo.Mi TIR medio ponderado de inversiones cerradas es según mis cálculos hasta 31/7 que lo revisé por última vez, del 13,81%.A lo largo de este proyecto hemos ido recibiendo información de los problemas que han ido surgiendo, incluida las negociaciones con al constructora original porque se habían pillado los dedos con el presupuesto cerrado y quebraban, el cambio que hubo que hacer de constructora con un incremento de precio importante y la puesta al día en la obra de una empresa diferente, los problemas con las ventas de los últimos apartamentos porque con el tiempo también cambiaron los gustos de la gente, convocatoria a webinars y juntas para decidir si bajar precios y liquidar las 2 viviendas que quedaban por vender...Yo, como inversor, me he sentido bien informado y he ido entendiendo los pasos que se decidían dar y la dificultad de haber previsto las situaciones que se han dado y que han provocado la nula rentabilidad del proyecto.Urbanitae se ha llevado su comisión por presentarme y monitorizar el proyecto, igual que el gestor de un fondo de inversión se lleva la suya por gestionar el fondo, y el banco por tener depositadas mis acciones. Así funciona esto. De vez en cuando miro otras plataformas, que también cobran sus comisiones, y decido si invierto con ellas en paralelo o en lugar de Urbanitae. Pero desde luego que, de momento, no he encontrado inversión en la que conseguir más de un 10% de TIR sin tener que hacer yo mismo la gestión. Por eso sigo. Y gracias por tus abrazos cordiales. Igualmente.

Josebaa 12/06/25 16:30

Ha respondido al tema Urbanitae

Diría que es lo que dice la normativa:Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio de 1993, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana. Norma 11.3. define superficie construida, como: "3. Se entiende como superficie construida la superficie incluida dentro de la línea exterior de los parámetros perimetrales de una edificación y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces. Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos se computarán al 50 por 100 de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computarán al 100 por 100. En uso residencial, no se computarán como superficie construida los Espacios de altura inferior a 1,50 metros.” Y a la hora de considerar la superficie construida total se añade a la parte privativa, la parte proporcional de los elementos comunes. Según el mismo criterio: lo cerrado al 100% y lo no cerrado al 50%.

Josebaa 08/06/25 18:27

Ha respondido al tema Urbanitae

Comparando el informe fiscal de Urbanitae con la información fiscal que tiene Hacienda, veo que no han recibido la del proyecto Latina Alhambra 18.Es un proyecto de deuda de marzo del 21 inicialmente previsto al 12.75% en 18 meses que finalmente se liquidó en tres veces en mayo, junio y julio de 2024 al 14,05% con una duración ponderada de 38 meses.¿A alguien más le falta esta información en su declaración IRPF?Para los que vienen buscando información histórica: el TIR de este proyecto de deuda acabó siendo del 4,22%. Es el más bajo que he obtenido de todos los proyectos que realmente se han llevado a cabo.

Josebaa 08/06/25 18:18

Ha respondido al tema Urbanitae

Mismo porcentaje y misma situación en el el histórico de movimientos (duplicado) y en el saldo (sin duplicar).

Josebaa 08/06/25 18:17

Ha respondido al tema Urbanitae

Yo recibí un correo el día 3 con asunto "Ingreso de inversión" y un escueto agradecimiento por la confianza. Sin mención al proyecto ni las cantidades ingresadas.Como tú dices, entrada duplicada en el historial de movimientos de mi monedero, que también se reflejaba en el saldo ese mismo día. El saldo ha sido corregido, pero el historial de movimientos, no. Posible fuente de confusiones si dentro de un tiempo intento analizar mis movimientos.Una cosa que me ha molestado en este proyecto es el retraso en la devolución de la mitad de la inversión (no lo veo en la web pero creo que en algún sitio dijeron que devolverían el 50%). Esta ha llegado reducida (23,56%) y 18 meses tarde.Os recuerdo el plan:Tercer trimestre 2022, ampliación de capital, adquisición del suelo y entrada del préstamo promotor de la Fase I.Tercer trimestre 2023, entrega de las viviendas de la Fase I.Cuarto trimestre 2023, devolución parcial del capital invertido.Primer trimestre 2025, entrega de las viviendas de la Fase II.Segundo trimestre 2025, liquidación de la sociedad y reparto de los beneficios a los inversores.En ningún momento he visto mención a ese retraso en la devolución. Solo cuando contacté con ellos hace unos meses porque llevaban más de 1 año de retraso en esa devolución me dijeron que, obviamente, era porque la promoción había tenido retrasos. Pero por mucho que digan que toman nota de mi comentario de que no han hablado de ese retraso en la devolución prevista, siguen sin hablar de ello.Veremos cómo calculan el TIR cuando se cierre el proyecto. El TIR previsto debería incluir esa devolución del 50% en el cuarto trimestre de 2023. Se tiene que ver fuertemente afectado por este retraso, por mucho que el proyecto en su conjunto quizás acabe no retrasándose tanto, con las dos fases terminando en fechas mucho más próximas de lo previsto.

Josebaa 01/06/25 11:50

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En otros casos he pensado también así. Tienes razón y me siento cómodo sabiendo que estoy sacando un rendimiento elevado sin apenas riesgo.Pero lo que me molesta en este es que habiendo ya establecidas unas condiciones para el caso de demora, ahora se quieran corregir y dejarlo como una ampliación del periodo prácticamente sin coste para el promotor.Creo que al menos merece una explicación de por qué hay que renegociar las condiciones. Quizás es que si no irán a buscar la financiación a otro sitio. Bueno, pues con esa información, elijamos. No nos están diciendo si la alternativa es dejar las condiciones originales, ejecutar las garantías o que el promotor busca financiación alternativa y nos repaga en las próximas semanas.Tampoco justifican los 12 meses de ampliación. No parecen necesarios en el estado tan avanzado en el que están al menos dos de los proyectos.

Josebaa 30/05/25 13:08

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Estoy de acuerdo en que deben tratar de reducir el tiempo entre financiación y firma de préstamo.Pero fíjate que en ocasiones se puede tardar días o semanas en financiar en la plataforma, y por tanto tienen que tener previsto un tiempo entre la publicación y la firma notarial para asegurarse de tener los fondos.Seguro que es optimizable.Por otra parte, sí que me ha gustado que en al menos un proyecto en que la firma se retrasó mucho, se llegó al acuerdo de que se devengaran intereses desde un mes después de la firma.Personalmente, un par de semanas de dinero parado no me preocupa. Pienso que al tipo legal del dinero del 3,25%, dos semanas sobre 1000 € suponen 1,35€ de rendimiento perdido.No sé a quién le habrán rentado esos 15 días (Urbanitae dice que están paralizados en el wallet, sin riesgo).

Josebaa 30/05/25 13:00

Ha respondido al tema Urbanitae

No cumplir el desfavorable es perder dinero. No creo que ese vaya a ser el resultado de muchos de ellos.Personalmente, no me ha tocado todavía perder en ninguno de los 28 que ya tengo cerrados, con más del 13% TIR en los de deuda y más del 14% en los de plusvalía.Con mi mix de deuda/equity, la TIR real ponderada ha sido del 13,49%, frente al 12,27% estimado de inicio.Solo hay un par de 43 que tengo abiertos (28 de ellos de plusvalía) que pintan mal, rondando la rentabilidad 0, pero aún sin perder nada más que la oportunidad de haber invertido mejor ese dinero.Los dos en Valladolid, por cierto.En mi caso estos dos se compensan parcialmente con los resultados de otros proyectos y de momento mi cartera de proyectos abiertos apunta a un TIR del 11,58% frente al 14,28% previsto de inicio.

Josebaa 30/05/25 12:35

Ha respondido al tema Urbanitae

Solo una pequeña corrección que no afecta a la idea que transmites:Aunque es cierto que ese financió el 26 de abril, la firma del préstamo, que es cuando comienza a devengar intereses, fue el 9 de mayo. Por lo tanto es el 9/5/2025 cuando entró en mora.Ese mismo día publicaron una comunicación en la web del proyecto diciendo que estaban finalizando una propuesta de reestructuración del préstamo. Lo malo también es que estas comunicaciones no nos llegan por correo y lo primero que hemos conocido ha sido el correo de esta semana.

Josebaa 30/05/25 12:30

Ha respondido al tema Urbanitae

Lo que yo creo que hay que hacer en estos casos es transmitir a Urbanitae nuestro malestar. Yo lo hice ayer por mail.Como dices, hasta hace poco todo iba fantástico: "Los tres proyectos siguen su curso" (septiembre), "marchan según lo establecido" (octubre), "avanza sin incidencias" (noviembre), "continúan avanzando" (diciembre), "avanza" (enero), "sigue avanzando" (febrero), "avanza según lo previsto" (marzo).No es hasta la comunicación del 1 de abril cuando, pese al título de "sigue su curso", se informa de la imposibilidad del repago y del inicio de negociaciones para extender el préstamo.No puede ser que todo siga su curso avanzando según lo establecido y previsto, y no se llegue a la fecha de repago. Porque lo previsto y establecido era llegar.Urbanitae explica en los proyectos de deuda que el promotor no necesita vender toda la promoción para cumplir el repago, sino que puede recurrir a otros activos ajenos al proyecto.Si esa posibilidad no se estaba contemplando, tendría que haber sido mucho antes, quizás cuando se dejaron de realizar informes en septiembre, cuando se debería haber comunicado que se entraría en mora.