La inversión en bienes raíces (ya sea en forma de alquileres o propiedades comerciales o como inversión indirecta de modo que el inversor esté expuesto al sector inmobiliario sin necesidad de poseer directamente una propiedad) siempre ha sido muy popular entre los inversores. La gente invierte en bienes inmuebles por muchas razones, por ejemplo, generar rentas por alquileres, por la reventa o mediante la promoción inmobiliaria. Fisher Investments España opina que, si bien invertir en bienes raíces puede tener sentido en ciertas situaciones, existen importantes cuestiones que los inversores deben tener en cuenta antes de hacerlo.
Propiedad directa y propiedad indirecta: ¿cuál es la diferencia?
Fisher Investments España considera importante conocer los diferentes tipos de inversión en bienes inmuebles. Los inversores, por lo general, piensan en las dos maneras más habituales de invertir en el sector inmobiliario: la propiedad directa y la indirecta, las cuales explicaremos a continuación. En ambas modalidades, es necesario tener en cuenta ciertas cuestiones.
La inversión en propiedad directa implica invertir en una propiedad (por lo general, residencial o comercial) o en parte de ella, de modo que el inversor tiene la propiedad directa de un activo. Ambas ofrecen, entre otras muchas, la posibilidad de generar rentas por alquileres, de reformar y revender la propiedad o de construir una nueva propiedad. No obstante, la inversión directa suele presentar dificultades mayores que la inversión indirecta. Por empezar, los conocimientos técnicos requeridos para gestionar este tipo de inversión pueden variar ampliamente. Por ejemplo, no es lo mismo alquilar una vivienda unifamiliar que todo un complejo de apartamentos o un edificio de oficinas. Además, la inversión inmobiliaria directa suele requerir un capital inicial considerable. Fisher Investments España recuerda a los inversores que el monto inicial que necesitarán puede variar drásticamente según el tipo de propiedad. En el caso de proyectos más grandes, quizá tengan que incorporar a varios socios para aliviar la carga financiera, lo cual probablemente reducirá sus derechos sobre la inversión.
La inversión inmobiliaria indirecta, por lo general, implica comprar acciones a través de un vehículo de inversión público o privado, como un fondo de inversión inmobiliario o una sociedad de inversión inmobiliaria (REIT, por sus siglas en inglés). Estas últimas se han vuelto muy populares. Reúnen el capital de los inversores en un fondo común para adquirir y gestionar propiedades residenciales o comerciales con el objetivo de generar ingresos, lo que permite a los inversores diversificar su exposición al sector inmobiliario evitando algunos de los inconvenientes que supone comprar una propiedad directamente. Las REIT difieren de los fondos de inversión inmobiliarios porque se les exige que distribuyan entre los accionistas la mayor parte de sus ingresos imponibles, mientras que los fondos de inversión inmobiliarios suelen centrarse en la revalorización de capital. Además, la mayoría de los activos de REIT también se negocian públicamente en bolsa, como las acciones, por lo que resulta más fácil comprarlos y venderlos, a diferencia de la inversión inmobiliaria directa. No obstante, algunas REIT son privadas y a veces exigen una determinada inversión inicial o un período mínimo de mantenimiento de la inversión. Además, es posible que resulte más difícil comprar y vender sus activos. En resumen, carecen de la flexibilidad de las REIT públicas.
¿Dispone del tiempo y los recursos necesarios para invertir en bienes raíces de forma directa?
Fisher Investments España sabe que la inversión inmobiliaria directa con frecuencia requiere más tiempo y es más costosa que la indirecta. A pesar de ello, algunos inversores se sienten más cómodos invirtiendo en algo más tangible que las acciones o activos similares. Si bien la trayectoria y la experiencia de los inversores es variable, muchos de ellos han comprado una vivienda en algún momento de su vida y están familiarizados con el proceso, de modo que no les inquieta la idea de comprar una propiedad directamente como inversión.
Desafortunadamente, muchos inversores no tienen en cuenta el sinfín de gastos asociados a la compra y la venta de bienes inmuebles. Fisher Investments España cree que, antes de hacer una inversión inmobiliaria directa, hay que considerar detenidamente sus posibles inconvenientes, entre ellos:
- Los gastos financieros: si no paga la propiedad en efectivo, hay que tener en cuenta los gastos financieros, por ejemplo, los gastos de cancelación, el seguro de la hipoteca (si procede) y los intereses. Si opta por una hipoteca de interés variable, es particularmente importante tener en cuenta la manera en que la variación de los tipos de interés puede repercutir en las cuotas.
- Los gastos de mantenimiento: cuando adquiere una propiedad, debe estar preparado para mantenerla. ¿Cuenta con la capacidad física y los conocimientos necesarios para hacer las reparaciones que hagan falta y está dispuesto a hacerlas? Si no es así, deberá contratar a alguien que se encargue del trabajo. ¿El coste que supone contratar a alguien justifica la inversión? Los gastos de mantenimiento y reparación pueden acumularse rápidamente.
- El tiempo que hay que dedicar: anunciar, alquilar y gestionar una propiedad requiere tiempo y conocimientos. Si le parece complicado, tendrá que contratar a alguien que se encargue de la gestión de la propiedad —otro gasto que reducirá el flujo de ingresos—.
- La pérdida de ingresos por alquileres: si planea alquilar la propiedad, ¿qué ocurre si no encuentra un inquilino o si este no paga o no puede pagar el alquiler? Fisher Investments España ha observado que este problema afectó gravemente a propietarios de todo el mundo durante la pandemia de coronavirus.
- El coste de los seguros: a la hora de invertir en bienes raíces, no hay que olvidar el coste de los seguros.
- Las dificultades para diversificar: ¿desea invertir en su país, en el exterior, u optar por un mixto de ambas? Los precios de los bienes inmuebles pueden variar mucho de un país a otro, lo cual supone un problema a la hora de diversificar: los costes, el conocimiento del área y la gestión de una propiedad a distancia complican la obtención de una cartera inmobiliaria geográficamente diversificada.
Si bien esta lista no es exhaustiva, Fisher Investments España alerta sobre el coste que supone comprar una propiedad como inversión, ya que puede consumir su rentabilidad y requerir más tiempo de lo previsto. Para poder decidir de manera fundamentada cómo invertir ese dinero que tanto le costó ganar, es importante saber exactamente qué gastos conllevará la inversión, cómo repercutirán estos en sus beneficios y qué otras opciones tiene.
Los problemas de liquidez de la inversión inmobiliaria directa
La expresión liquidez de un activo se refiere a la facilidad con que el activo puede convertirse en efectivo. Si necesita ingresos periódicamente para cubrir gastos o debido a un acontecimiento imprevisto, la liquidez es un factor importante que debe tenerse en consideración. La inversión directa en bienes inmuebles suele presentar problemas de liquidez, sobre todo en comparación con otros tipos de activos, como las acciones, la renta fija o el efectivo. Con frecuencia, la venta de una propiedad es un proceso largo y que acarrea gastos adicionales —publicidad, mejora de la imagen de la propiedad (si procede) para que destaque y guste a los clientes, comisiones de intermediación, etc.—.
La liquidez de un activo también puede tener implicaciones sustanciales en el precio, a menudo a corto plazo. Contrariamente a la creencia popular, el precio de las propiedades, en realidad, puede ser muy volátil. A diferencia de las acciones, por ejemplo, sus precios no se cotizan diariamente de forma transparente, lo que dificulta saber su verdadero valor en un día determinado. A la hora de vender bienes raíces, el precio que le ofrezcan puede ser completamente distinto de lo que usted cree que vale. Fisher Investments España advierte a los inversores de que, si necesitan vender una propiedad rápidamente para generar ingresos por alguna razón apremiante, quizá tengan que aceptan un precio más bajo.
Ventajas de la inversión inmobiliaria indirecta a través de REIT
Mediante la inversión inmobiliaria indirecta, de manera conjunta con otros inversores, pueden evitarse algunos de los problemas relacionados con la inversión directa. Por ejemplo, las REIT brindan una interesante oportunidad a los inversores interesados en el sector inmobiliario sin los costes y los problemas de liquidez que supone la propiedad directa. Estas sociedades pueden invertir en diferentes tipos de bienes inmobiliarios, desde viviendas y locales comerciales hasta centros industriales o de datos. Algunas de las REIT más importantes del mundo que cotizan en bolsa incluso poseen antenas de telefonía móvil.
A diferencia de la inversión directa, las REIT forman parte del mercado bursátil y tienen sus propios riesgos. Por ejemplo, históricamente han sido sensibles a los cambios en los tipos de interés. Cuando estos aumentan, suelen afectar negativamente a los precios de las acciones de REIT. Su decisión de tener o no REIT dependerá de cómo cree usted que evolucionarán los tipos de interés a corto y largo plazo. Como en el caso de cualquier otra inversión, Fisher Investments España recomienda evaluar cuidadosamente la REIT en la que se planea invertir para saber qué activos subyacentes posee y cómo se comportan. Por ejemplo, una REIT que posee antenas de telefonía móvil se comportará de forma muy diferente a una que posee centros de datos.
Considere alternativas a la inversión inmobiliaria
Fisher Investments España opina que, si bien la inversión en bienes raíces puede ser apropiada para algunos, no siempre es el mejor vehículo para lograr los objetivos financieros de la mayoría de las personas. Para muchos inversores a largo plazo, existen valores como las acciones y la renta fija que ofrecen beneficios difíciles de conseguir a través de la inversión inmobiliaria, entre ellos un desempeño medio superior a largo plazo. Como se muestra en la figura 1 a continuación, la renta variable mundial reportó una rentabilidad anualizada significativamente mayor que los bienes inmuebles.
Además de que históricamente su desempeño medio a largo plazo es mejor, la renta variable y la renta fija ofrecen otras ventajas: mayor liquidez, mayor posibilidad de diversificación y menores gastos de mantenimiento, además de que no es necesario dedicarles tanto tiempo. Por otra parte, muchas personas jubiladas ya tienen una exposición en el sector inmobiliario debido a que poseen una vivienda propia, lo cual convierte en innecesaria una exposición adicional. Teniendo en cuenta todos esos factores, junto con los posibles inconvenientes de la inversión en bienes inmuebles, Fisher Investments España considera que una cartera diversificada, integrada por activos de renta fija y de renta variable, puede proporcionar una mejor relación rentabilidad/riesgo a los inversores a largo plazo.
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El presente documento recoge la opinión general de Fisher Investments Europe y no debe ser considerado como un servicio de asesoramiento personalizado en materia de inversiones o fiscal ni un reflejo de la rentabilidad de sus clientes. No se garantiza que Fisher Investments Europe siga sosteniendo estas opiniones, las cuales pueden cambiar en cualquier momento a la luz de nuevos datos, análisis o consideraciones. La información que figura en el presente documento no pretende ser una recomendación o un pronóstico de las condiciones del mercado. En su lugar, tiene por objeto esclarecer los aspectos tratados. Los mercados actuales y futuros pueden diferir ampliamente de los que se describen en este documento. Asimismo, no se garantiza la exactitud de ninguna de las hipótesis empleadas en los ejemplos contenidos en el presente documento
