Estimado Sndlucas,
Decía alguien sabio que "quien teme preguntar teme aprender". Lo malo sería que teniendo dudas no las plantearas y también malo sería que alguien se atreviera a mofarse de quien tiene apetito del conocimiento necesario para entender cómo funciona su mundo. Encantado de contestarte y felicidades por la actitud.
Vayamos por partes:
- efectivamente el notario ha hecho constar algo que tiene una lectura inocente dado que es plenamente lícito pero que puede tergiversarse hacia prácticas poco honorables ¿por qué?
1-no pueden obligarte a tener "la finca que se hipoteca asegurada de daños" pero sí el incendio, aunque dicha obligación "en las condiciones establecidas en las normas reguladoras del Mercado hipotecario" no es tan sencilla como parece: el banco solo puede obligarte legalmente a tener un seguro SOLO de incendio si te demuestra que está titulizando tu préstamo en cédulas hipotecarias ¿Lo ha hecho? Porque en caso contrario habría que preguntarse por qué está cobrando un interés si su riesgo es precisamente el capital expuesto. No obstante los usos (que son distintos de "normas" y "leyes") habituales en el mercado hipotecario sí conducen a que el seguro de incendios esté presente en todo expediente de hipoteca. Y, además, ¡es recomendable!
2- Existe material suficiente para descarrilar el AVE al respecto de la designación como beneficiaria a la entidad financiera. Incluso existe un criterio de la Dirección General de Seguros al respecto en el sentido de que dicha designación hasta podría implicar la nulidad del contrato de seguro por ausencia de interés asegurado. El banco no puede ser beneficiario y pedir tal cosa supone un desconocimiento severo de la terminología y de las personas intervinientes en el contrato de seguro. El banco será objeto de una CESIÓN de DERECHOS del tomador. Lo cual, a todos los efectos, sirve para proteger a la entidad financiera y garantiza la existencia de seguro quiera o no el tomador. (ver http://www.dgsfp.meh.es/reclamaciones/documentos/SPH1%20Seguros%20daños%20-%20post%20JCSFP%20feb%2009.pdf fuente: Dirección General de Seguros).
3- La notificación del asegurador a la entidad financiera no es sino una mera consecuencia de la existencia de una Cesión de Derechos: a todos los efectos el banco es un acreedor preferente o, como dice la Ley, "privilegiado". En esta situación tiene el derecho preferente ante toda indemnización DERIVADA DEL RIESGO DE INCENDIO. De ahí otra conclusión: si la Caja es la beneficiaria del seguro surgen problemas bastante estúpidos como:
* si me roban las joyas el seguro debe pagarlas...¡al beneficiario!
* si se me queman los muebles de cocina y MIS alimentos se van al garete por el humo se indemnizarán ...¡al beneficiario!
* si la comunidad sufre una avería y me destroza mis camisas y trajes en MI armario... se pagarán ¡al beneficiario!
Porque cuando un beneficiario es tal cosa lo es para toda cobertura.
4- Si alguien te sube la suma asegurada de tu seguro solo por tener una hipoteca, es decir, por tener cesión de derechos mi consejo es que salgas de ese despacho cuando antes y no vuelvas. ¡No tiene ni idea! Es algo tan tonto como que en un seguro de incendio, que es lo peor que te puede pasar, lo que se cubre es la reconstrucción. Es decir, derribar, desescombrar, permisos, honorarios de arquitecto, y trabajos de la constructora. Y la pregunta es ¿te van a cobrar más estos señores por tener una cláusula de cesión de derechos en tu hipoteca? ¿costará más la reconstrucción si debes 60.000 € o 150.000 € al banco? Incluso el sentido común (que veo que no abunda en donde te ofrecieron el seguro) te dará enseguida la pista: una obra vale lo que vale y punto. No tiene nada que ver ni la situación (si tu piso de 100 m2 tiene vistas no vale lo mismo que el del vecino de 100m2 sin vistas pero hacer un baño idéntico en ambos pisos cuesta lo mismo), ni la demanda (se venden pocos pisos hoy día pero arreglar un enchufe vale más o menos lo mismo que antes de la crísis), ni el plazo al que has pedido la hipoteca o el interés que te cobran. ¡Menuda chorrada! Hay gente seria que no te vendrá con estas idioteces ¡buscala!
5- ante una Cesión de Derechos el banco tiene un derecho preferente, como te he indicado. Tiene la opción de cobrar del seguro y dejarte con la casa achicharrada o informar al asegurador que consiente con que repares. En veinte años de profesíón aún no he visto un solo caso en el que el banco decida cobrar pero... es su derecho.
Otra cosa que puedes hacer es contratar con la entidad "A" un seguro "pelado" de incendios e incluir la cláusula de cesión de derechos. El banco no puede ni debe exigirte más.
Aparte haces una buena póliza a tu medida, con quien te de la real gana, con las cláusulas que quieras. Incluye lo que se llama un "continente a primer riesgo" para cubrir todo aquello que no cubre el seguro de incendios básico contratado y métele todo el contenido que precises así como una buena responsabilidad civil (consejo: no bajes de 600.000€). Así podrás gestionar tu seguro de cabecera con quien quieras y adaptarlo a tus necesidades sin trabas en el futuro mientras por otra parte das cumplimiento a tu obligación contractual (que no normativa) con el seguro de incendios minimalista.
Espero haber sido de ayuda. Busca un mediador de seguros profesional y, antes de hacer nada analiza con el sexto sentido lo que te han dicho buscando incoherencias. Te sorprendería la lógica abrumadora que se esconde tras el seguro.
Saludos y ¡gracias por preguntar!,
