Venta de un piso:Consejos

Sí que la tendrá inscrita en el Registro, es algo que a los bancos no se les escapa. Me despistaste al decir una hipoteca de un particular.
Si al comprador le interesan las condiciones que el banco de tu hermano le ofrece, se subrogará en la hipoteca, además de, posiblemente, ampliarla o novarla en algún aspecto. Pero sí han de llegar al acuerdo en cuanto a la hipoteca de tu hermano: o se subroga o pide el importe a otro banco con el que pagar a tu hermano, para que, con posterioridad, se cancele la hipoteca antes de inscribir el derecho del nuevo acreedor.
Como consejo, es mejor ir un poco de "tonto" y medio exigir que te expongan las cosas muy claritas.
s2!

HOLA DE NUEVO

Los casos en los que sí tendría que hacer todo serían muy claros, por ejemplo, el más común es por vender el piso (ya que, si el comprador quiere hipotecarse, su banco le va a exigir tener la hipoteca cancelada de hecho y derecho)...

o sea tomando nota que el mismo dia (igual no tan justo,el dia que se de ya por sentado) en el que se venda el piso ..ir a la Notaria y cancelar ya de DERECHO

Jo aqui NO SE PARA DE SOLTAR TELA ni muerto (los costes de eso ¿cuanto, y en que funcion son?)

gracias por la respuesta (esque lo dicho oi algo y recientemente de nuevo lo volvi a oir)
1º caso Hipoteca ya pagada hace muchisisimo tiempo (claro le llamaron por ese hecho)
2º caso Una persona recientemente "libre de hipoteca" que como tu bien dices lo esta "de hecho" no de "derecho"

s2

Hombre, normalmente se suele hacer la cancelación antes de nada, con tranquilidad. Pero hay otras veces que se pacta en el mismo otorgamiento de la compraventa, más o menos de la siguiente forma: "... y el vendedor se compromete a dejar libre de cargas la finca objeto de compraventa, asumiendo todos los gastos que deriven de tal acción..." qué quiere decir eso? que se otorgaría tanto la compraventa como la hipoteca antes de la cancelación de hipoteca, y por que? pues porque corría prisa la compra y no ha dado tiempo a cancelar la hipoteca, así que al Registro llegaría antes la compraventa y la hipoteca antes que la cancelación, la cual sería el vendedor quien asumiría los gastos para "cancelar definitivamente la hipoteca tanto de hecho(que ya la tendría cancelada) como de derecho(otorgar escritura de cancelación de hipoteca + inscribir en el Registro)
Los gastos va en función a la total responsabilidad de la hipoteca y aranceles registrales y notariales.
s2!

Se me olvidaba. Has comentado lo de una hipoteca muy antigua aún sin cancelar, no? Eso pasa y está pasando mucho, pero la cancelación es mucho más económica, ya que, siempre que hayan pasado 20 años desde el último vencimiento de los plazos, se podrá cancelar por caducidad la hipoteca en el Registro de la Propiedad con una mera instancia al Registrador. Creo que el artículo era el 82.5 o algo así de la LH(ley hipotecaria)

s2 de nuevo!

HOLA
si igual asi mejor dado de que ¿porque hacer una escritura de cancelacion de hipoteca de derecho ,si igual no la vendes en la vida?
luego si acaso no es asi que se vende al cabo de muchos años ,se paga con el adelanto del dinero de la compraventa y eso que no se desembolsa uno

"sacado" de la 1º ley de la Banca "cobra el primero ...paga el ultimo"

s2

No sé si es a los 15 ó 20 años de su vencimiento y está pagada (1) se puede cancelar directamente, el problema es que para ello hay que pedir una certificación de la finca, y esto lo suelen cobrar los registradores en un entorno de los 100 €. (1) ¿como sabe el registro que está pagada sin preguntar al banco? pues simple, si en 15 ó 20 años (no sé cual es el plazo) no hay solicitud del hipotecante (banco o caja) de la nota marginal de ejecución pues eso .... está pagada, porque de otro modo en tanto años alguien habria dicho "muuuuuuu".

Qué tal?
Varias cosillas. No es tal y como lo dices, te explico. Para cancelar una hipoteca por caducidad han de pasar 20 años desde su último vencimiento, no 15(15 es para el caso de Condiciones Resolutorias). Es decir, que si una hipoteca se constituyó para la devolución de un préstamo en el plazo de 10 años a contar desde el año 1970, sí se podría cancelar por caducidad porque: 1970+10+20= 2000+1(según ley, pero prácticamente no se le hace caso a el +1), y como estamos en el 2010, casi en el 2011, se podría cancelar por caducidad. De qué manera? lo de la certificación no es necesario en absoluto, y, dicho sea de paso, los Registradores no cobran 100 euros, la cuantía de la certificación registral varía mucho porque depende de muchas cosas, puede ir de 12 euros a 1000 ó 2000 euros, pero para el caso ya digo que es totalmente innecesaria. Entonces cómo se hace? pues se hace mediante una instancia(escrito) dirigida al Registrador, por parte del titular de la finca, en la que exponga que, en base al artículo 82.5 de la LH, solicita la cancelación por caducidad de dicha hipoteca. La instancia debe de ir con la firma legitimada, es decir, el Notario o el mismo Registrador, si es necesario, hacer constar que la firma de la instancia corresponde efectivamente a su dueño.
Y ya está, con esa instancia y su firma legitimada es suficiente para cancelar la hipoteca por caducidad.
Quizá hayas querido referirte al caso de los embargos, ya que, en estos, al tratarse de anotaciones, su caducidad está, por regla general, en los cuatro años, y, para el caso de un embargo antiguo, es decir, de más de cuatro años, SÍ se cancelaría automáticamente al pedir una certificación registral, pero sólo en ese caso, no para las hipotecas.
s2!

Gracias por tu respuesta ….. el caso de la hipotecas que caducan lo leí en rankia, pero no recordaba si eran 15 o 20 años, creo que lo indicó Maltijo en una ocasión (o tal vez Chaquete) ahora no sé ……

Lo de la certificación veo que estaba en un error, bueno …. En una finca que compré había inscrita una tercería de dominio procedente de la permuta de la promoción inmobiliaria, o sea anterior a la división horizontal, dicha carga estaba caducada, y además me consta que en el juicio ordinario por la reclamación de dicha “tercería” el demandante perdió la causa, desconozco si en primera instancia o en el recurso a la sala de la audiencia provincial, conocía estos extremos antes de comprar la finca (obviamente) entonces el registrador para quitar la carga exigió la solicitud de una certificación de la finca, en aquel momento, hará unos 5 años fueron alrededor de 90 y pico euros la broma.

Gracias de nuevo.

Claro, te la exigió para eso mismo, para "limpiar" de cargas caducadas la finca. La certificación de cargas se lleva por delante, por decirlo de algún modo, todas aquellas cargas que estén caducados, ya sean notas de afección fiscal, anotaciones, y cualquier carga que el Registrador considere a su juicio(me refiero a cargas mega-antiguas como servidumbres de paso de ganado, reservas del año 1800, he llegado a ver incluso obligaciones de decir "misas" una vez al año jeje, las cosas de los antiguos...) Pero ya sabes, todas las cargas a excepción de las hipotecas, que ha de ser a solicitud del interesado.

saludos!!