Duda venta o alquiler

Hola buenos días

Reservamos sobre plano la que va a ser nuestra vivienda habitual y que será entregada este año, ahora nos surge una gran duda con respecto a que hacer con nuestra vivienda actual ya que no necesitamos el dinero de la venta para la nueva vivienda. 

Os pongo un poco en precedentes, la vivienda está en una poblacion de Madrid, unos 10 años, no tiene hipoteca, una zona fácil de alquilar que no se va a devaluar con el tiempo. Esta en unas condiciones muy aceptables porque no teníamos pensado cambiar de vivienda pero al final nos decidimos a cambiar.

El alquiler está en unos 1000e, y si vendemos la horquilla esta entre los 260k -280k.

Pagaríamos plusvalía y el Irpf creo que podríamos estar exentos al irnos a la que va a ser nuestra vivienda habitual.

A ver si nos podéis orientar un poco aunque se que es una decisión personal porque entendemos que el mercado está bien para venta y ahorrarnos el ipf pero nos quedaríamos sin un bien del cual podemos sacar mes a mes un rédito.

Un saludo y gracias

Buenas tardes,

Yo optaría por vender. En España no merece la pena alquilar un piso para vivienda habitual: estás en manos del inquilino, la ley no te protege como propietario y la fiscalidad no es atractiva.

Suerte!

Hola,

Yo alquilaría, es un ingreso extra que tendrías cada mes. Alquílalo a través de una agencia y que te haga el filtro del inquilino, referencias etc etc.
Respecto a la fiscalidad pues tienes desgravaciones significativas, solo tributas por el 40% del alquiler.
Suerte con lo que elijas!!
Saludos 

También dudo porque la rentabilidad del alquiler es un poco justa,  entiendo que se hacen los calculos con el valor de mercado actual, no con el valor real de compra  y el dinero que recibiríamos no nos vendría mal para rebajar hipoteca y amueblar la nueva casa. También podríamos quedarnos parte para meterlo en depósitos, o encontrar alguna casa más rentable 

12.000€ al año / 260.000 - 280.000 = rentabilidad BRUTA de entre 4,3-4,6%. A eso habria que descontarle gastos e impuestos para ver rentabilidad neta, y valorar el trabajo que da un piso frente a otras opciones mas tranquilas y la rentabilidad de estas ultimas para decidirte.

Yo personalmente alquilaria e invertiria en otras opciones, pero es que no me veo como casero de ninguna de las maneras

De lo que cobras de alquiler tienes que restarle comunidad, IBI, impuestos, posibles derramas y el destrozo que te hará el inquilino (y que no vas a recuperar por mucho que te empeñes)... si te haces bien los números, es una ruina.

Hola,

Venderia y compraria viviendas de mierda que como esta el alquiler se alquilan en 1000 pavos. Porque no nos engañemos, si el alquiler es una ruina porque hay grandes tenedores de viviendas.

Saludos

Ciertamente es más rentable alquilar viviendas de menor coste, por tanto en zonas que no son de primera.

Por ejemplo en la capital de mi comarca puedes alquilar un piso céntrico y buena calle de 60 m2 por 650 o 710-720 € si incluyes parquin, y "solo" 850 ... 900 con suerte (y no es poco) por un piso de 100 m2 útiles, simplemente porque de 650 hay más interesados.

Pero no es menos cierto que las viviendas más modestas, siendo más rentables, tienen más riesgo de impago y aunque puedas rescindir el contrato, luego para cobrar incluso judicialmente, la limitación del salario mínimo inembargable es otro riesgo.

Porque los tenedores de esas viviendas las compraron en lotes en plena crisis 2012-2014 a una media de 60.000 euros por piso. Hoy día las pretenden vender en 200.000 euros y las alquilan a más de 1.000 euros, pero también tienen sus okupas, morosidad, impagos, destrozos etc

Sin embargo la clave está en la fiscalidad: son SOCIMIS o fondos que utilizan estructuras fiscales eficientes y no pagan impuestos. No son particulares que tributan el marginal del IRPF por el alquiler que perciben y que además tienen uno o dos pisos y por tanto no pueden distribuir el riesgo, sino que tienen el riesgo concentrado. 

Yo en tu caso alquilaría pero siempre a funcionarios. Si es una buena zona seguro que no tendrás problemas y con inquilinos así sabes que pagar no van a dejar de hacerlo.
Pero vamos, si no necesitáis el dinero para la nueva casa yo me quedaría la casa sin dudarlo. No sé si tienes hijos pero si los tienes así dentro de unos años tendrás una casa para ellos, por ejemplo.

Alquilar a estudiantes ¿Te lo has planteado?  ... a ver, lleva mas gestión porque además son alquileres por habitación con derecho a zonas comunes, a mi me funciona muy bien. Al alquiler individual la suma te sale bastante mejor. 

En las captiales de provincia con universidad, es para plantearselo !!!!! y por lo general los padres los tomamos muy en serio la educación de nuestros hijos, van primero que un monton de cosas.

Eso si, si me permites no mezcles nunca estudiantes con trabajadores/as, y cuando te contrato uno/a, intenta que el resto sea de edad parecida, si hay un ambiente con las mismas prioridades, es muy posible que empiecen la carrera en tu casa y se vayan tras el máster.  Tampoco mezcles estudiantes "normales" con erasmus, los primeros su prioridad es estudiar y los segundos también pero un poco de fiesta por estar fuera de su país, pues eso .... con lo cual si el ambiente no es el mismo, alguno se te pude ir a mitad de curso, y esto no te interesa para nada.

Suelo alquilar a través de www.roomgo.com , es una web británica y es de pago, bueno para contacat hay que pagar, pero con que solo uno de los que lo pretenden sea "premium", es decir "de pago", todos los estudiantes te podrán contactar.

Aunque sea británica, lo normal es alquilar a gente de aquí, el contrato a nombre del/de la inquilino/a y siempre con aval de los padres, nunca como titulares, como garantes o avalistas del contrato. 

Lo hago desde el curso 2007-2008, nunca ningun problema, bueno si, cuando se van lo normal es que venga una empresa de limpieza y se pasen 3 o 4 horas, basicamente en cristales, persianas , concina ... nada relevante nunca en estos casi 17 años.

Luego como "servicio" en el percio va incluida una limpieza general, de las zonas comunes, si en su habitaciones quiere tener leonera, ya se apañarán ...... :-) Estas limpiezas se hacen en junio y navidades, porque que barran o frieguen es normal, pero lo de las cocinas, extractor, baño a foondo, cristales y persianas, me temo que es mucho pedir a algunos/as. 

Hola,

Esto es dejar madurar y sale el alquiler que da poco pánico.

Cáceres cerca de la universidad a estudiantes, tengo un cliente que ha comprado en 40k y va a alquilar en 500k a dos estudiantes.

Funcionarios yo lo alquilaba el mío hasta que deje de hacerlo por pereza y porque me empezó a gustar la zona y me fui yo a vivir.

Ya te digo, desde 2007 y el piso no está en les Corts, que seria cerca de la zona dee la mayoria de facultades de la UB, desdee este piso tiene que coger la límea de metro azul o roja y hacer transbordo a la verde para llegar a Maria Cristina - Palau Reial. Algo mejor les cae a los de la Pompeu o la sede histórica de la UB, aún así es que saldo en pandemia, ni un solo curso sin ocupar, sin problemas de cobro nunca, incluso hemos tenido a hijos de padres separados y cobrar alquiler el 50% de cada progenitor. Solo la que yo llamo "la chica del blue tack" que al final compré un bote de pintura, a su cargo claro ..... 

Pero es que gtenge con pisos en Vic, Tarragona, Girona o Lleida, reformados para estudiantes, con los mismos resultados, eso si, hay que tener contratada la fibra, poner un escritorio, una silla gitaroria y es recomendable que las habitaciones tengan llave, aunque me consta que es raro que cierren, salvo cuando se van por navidad o verano. 

Es mejor vender por las leyes actuales. Si el inquilino no te quiere pagar el alquiler nada podrás hacer (aunque en principio parezca que sí lo puedes demandar). Hay empresas como vendoinmueble.con especializadas en comprar pisos con todo tipo de problemas, okupas, embargos, renta antigua, partes en proindiviso por herencia o divorcio, etc. que pueden orientarte.

Yo tenia un piso alquilado en Carabanchel muy cerca del hospital militar y mis inquilinos siempre fueron funcionarios y una estudiante de magisterio que vino a hacer practicas. El mayor problema que tenia era la rotacion ya que el que mas tiempo estuvo fueron 9 meses y el que menos tiempos 4 meses pero siempre se alquilaba en menos de una semana.

Al final todo tiene riesgo, si te precipitas en la eleccion del inquilino tendras problemas, es importante por lo menos pasar a los inquilinos por un seguro.

No obstante creo que tener una vivienda para alquilar es una buena inversion que me perdone el que piense lo contrario.

Saludos.