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Evitar inquilinos "indesahuciables" - Arrendador

42 respuestas
Evitar inquilinos "indesahuciables" - Arrendador
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Evitar inquilinos "indesahuciables" - Arrendador
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#1

Evitar inquilinos "indesahuciables" - Arrendador

Buenos días, tras mas de 5 años de contrato se me marcha el inquilino así que me toca buscar uno nuevo. En estos 5 años han pasado muchas cosas a nivel legaislativo en materia de arrendamientos y, hoy en día, la selección del inquilino debe ser mas cuidadosa que nunca al objeto de evitar un candidato a ser declarado vulnerable con el consiguiente perjuicio para el arrendador. Me gustaría saber que factores teneis en cuenta para intentar sortear este obstaculo... hay cosas básicas: salario superior a los 1.770 euros, que la renta no supere el 35% de los ingresos mensuales etc..... pero los que estais mas curtidos en esta batalla, como lo haceis?  Yo por mi parte siempre alquilo con seguro por lo que entiendo que el propio seguro se cuidara de estudiar el perfil económico del inquilino para no comerse un sapo, pero aún así.......
#2

Re: Evitar inquilinos "indesahuciables" - Arrendador

Teniendo en cuenta los criterios que ya dices
 salario superior a los 1.770 euros, que la renta no supere el 35% de los ingresos mensuales 
que sea funcionario/pensionista, que no tenga menores a cargo
#3

Re: Evitar inquilinos "indesahuciables" - Arrendador

Buenas,

Para que el estudio lo haga otro y te cobre puedes hacerlo tú y pedir todo lo que necesites: nóminas para ver ingresos, vida labora para ver si es una persona currante o no, renta para comprobar su estado civil, si tiene hijos, otros inmuebles, etc…

Saludos
#4

Re: Evitar inquilinos "indesahuciables" - Arrendador

Yo me encargo personalmente de un piso de mi esposa, he prescindido de las agencias, por cuanto aunque te contraten el seguro de impago, la mayoría, no lo hacen bien y en un caso dado podrías tener problemas serios.
Lo he comprobado dando el encargo a varias agencias y cada una trata el tema de una manera diferente,  a la última le dije que no siguieran por cuanto no calculaban bien el cumplimiento del 30% de los ingresos.
Concretamente y para poner un ejemplo:

Alquiler de   1.000 euros
Servicios esenciales (a la mínima expresión, agua, luz, gas y telefonía) 250 euros.
Total para el cálculo = 1.250 / 0.30 = 4.166 euros.
Esos 4.166 euros deberían ser los ingresos mínimos mensuales para que los servicios sociales no pudieran otorgarles la calificación de "familia vulnerable." Las agencias no lo calculan así.
Pero aun así, con los 4.166 euros, tampoco tienes nada garantizado,  ya que si el inquilino pierde el empleo estaremos con ingresos CERO.
Si contratáis un seguro de impago leed detenidamente el contenido de la póliza, yo contraté uno con el último inquilino (que marchó en marzo de 2023 y todavía tengo el piso sin alquilar) y por suerte no tuve que utilizarlo, y digo por suerte porque, después de haberlo contratado (lo gestionó una agencia) un día me dio por leerme la póliza entera y quedé en chok, resulta que si no  habías presentado la demanda de desahucio no te cubrían los impagos, y tampoco si los impagos eran menos de 6 meses y además el primer mes impagado no te lo pagan. BUEN  NEGOCIO.
Este mes ha entrado en vigor en Catalunya los topes a los precios del alquiler, este año la deducción en IRPF es sólo del 50%, antes del 60%, ........
Mal panorama para los pequeños tenedores.


#5

Re: Evitar inquilinos "indesahuciables" - Arrendador

En mi opinión, después de haber sido arrendador, hoy día con el panorama que tenemos no merece la pena ser arrendador. La rentabilidad no es buena, en relación al elevado riesgo y las complejidades del asunto. La rentabilidad real, que dista mucho de la teórica. Vendí el piso y el dinero lo metí en mi cartera indexada de renta fija y variable, que me supone cero problemas. Ahora vivo mucho más tranquilo. 
#6

Re: Evitar inquilinos "indesahuciables" - Arrendador

En España, como pequeño propietario, no compensa el riesgo de alquilar un piso: los juzgados no te van a atender, las leyes favorecen a los okupas y la rentabilidad es muy baja, es sencillamente ruinoso.

A mí me preguntó una vecina que acaba de heredar un piso si interesaba alquilarlo. De entrada me dijo que estaba más predispuesta a vender, y cuando le comenté cómo estaba lo del alquiler de pisos, los impagos, los destrozos, los riesgos, la fiscalidad... acabó totalmente convencida de que su intuición a la hora de decantarse por vender el piso era correcta.
#7

Re: Evitar inquilinos "indesahuciables" - Arrendador

Bueno, al menos la fiscalidad es muy favorable. Así que no le informaste nada bien.

El silencio es hermoso cuando no es impuesto.

#8

Re: Evitar inquilinos "indesahuciables" - Arrendador

Yo hago el filtro desde hace 15 años. Luego te busco un escrito que hice de pautas que tomo a la hora de poner algo en alquiler. 
Nadie como tu hará ese filtro y si luego tienes el del seguro pues mejor, pero el seguro no va a ver que tipo de cliente es, va a mirar (supuestamente) el tema económico y al final, si vas a tener 5 años a otra persona, mejor que elijas tú, por que a quien va a llamar o dar la brasa es a tí.

A la hora de pedir documentación, puedes pedir el historial laboral y con el codigo que tiene comprobar si es real. Lo digo por que cada vez más la gente está presentando nóminas falsas o trucadas para estar por debajo de ese 35%, así que mucho cuidado. a mi el año aspado me intentaron meter una y me di cuenta. 

https://sede.seg-social.gob.es/wps/portal/sede/sede/Inicio/Serviciosverficacion/

No es más rico quien más tiene, sino quien menos necesita. Y tú, ¿qué necesitas?

#9

Re: Evitar inquilinos "indesahuciables" - Arrendador

En España no se puede ni se debe invertir. No hay seguridad jurídica ninguna. Para terminar de arreglarlo no hay incentivos, sino todo lo contrario: ¡multitud de desincentivos!

Y por eso Perro Sanxe el Dictraidor -ese que se cree El Rey Sol y actúa como El Estado soy yo- luego va llorando para que Timofónica esté bajo accionariado Español ... Lo tendría muy fácil: que recupere la exención por dividendos y ya verás como los españoles compraban algo de la basurilla cotizada patria.

Investing is where you find few great companies & then sit on your ass - Munger

#10

Re: Evitar inquilinos "indesahuciables" - Arrendador

Mucho mejor es la fiscalidad de los fondos de inversión con cero problemas.
#11

Re: Evitar inquilinos "indesahuciables" - Arrendador

Puedes invertir en fondos globales, que inviertan en el mundo entero, o seleccionar algún índice que merezca la pena, como el SP 500 o un índice de países desarrollados o emergentes. El Ibex 35 lleva décadas plano, jamás se me ocurriría invertir en empresas españolas. En España lo que único que funciona a nivel económico es Madrid, pero hay demasiado lastre en el resto de autonomías. Los impuestos que te va a cobrar el Estado español por invertir en fondos globales son similares o más bajos a los de otros países del entorno. 
#12

Re: Evitar inquilinos "indesahuciables" - Arrendador

El tema es verdad que está complejo y corres el riesgo de acabar convirtiendote en la vivienda social del Estado a coste cero para este......es una pena pero hay gente a la que no te puedes ni plantear alquilar una vivienda, familias monoparentales, familias con hijos a las que hay que mirar con lupa para intentar minimizar riesgos, salarios que, aunque el alquiler les suponga menos del 35% son vulnerables porque el umbral de renta de 1770 euros hace que una gran cantidad de personas puedan acogerse a esa condición etc.... 


#13

Re: Evitar inquilinos "indesahuciables" - Arrendador

Uno no se puede plantear seriamente comprar vivienda en España "para invertir". Es un país NO invertible, por riesgo político, y a consecuencia de tener un gobierno comunista radical. Así empezaron en Venezuela... lo atestigua un conocido mío venezolano, que consiguió huir de allí..

El Adicto al Falcon quiere convertirse en un dictador, y vamos por ese camino. Si no cambiamos el rumbo en unos años España será Venezuela II, y el Adicto será una réplica de Nicolás Maduro.

De Sumar a ERC: los socios de Sánchez amenazan al propietario de vivienda

  
El hostigamiento al propietario no cesa. En los últimos días, varias propuestas por parte de Sumar y de ERC van dirigidas a perjudicar todavía más a los dueños de vivienda. Un ejemplo lo tenemos en las ideas y comentarios que planteó la diputada de ERC, Pilar Vallugera, el pasado 25 de enero. La independentista participó en la Comisión de Vivienda del Congreso, y en su intervención propuso poner en marcha medidas para "atacar" a los propietarios de inmuebles.

"¿Tenemos que atacar a la gente que, pobrecitos, se han comprado un piso? Hombre, por supuesto sí. Porque es que los pisos no son para tener rentas que no provengan del trabajo. Es decir, invierta en bolsa si quiere, y asuma el riesgo, pero no me desmonte las ciudades y los pueblos utilizando para invertir algo que es para vivir" señaló Vallugera.

La catalana pidió reducir los beneficios que obtienen los propietarios de vivienda con los alquileres (sin especificar cómo llevaría a cabo esa reducción). "No poner límites a la voracidad de obtener rentas cada vez mayores nos ha llevado donde nos ha llevado y, por tanto, como colectividad deberemos parar, indudablemente" dijo.

Vallugera también exigió poner más restricciones a los pisos turísticos y al alquiler de temporada. "Al igual que debemos atacar el fraude fiscal, debemos atacar el fraude en el ámbito de la vivienda" dijo. Lejos de referirse a problemas que verdaderamente devastan las ciudades, como la delincuencia o la okupación, la independentista consideró que "es un auténtico drama pasarte por ciudades turísticas como las de la Costa Brava o como las del Pirineo en el norte, o ciudades como Barcelona" debido a estas nuevas modalidades de alquiler. "Estamos matando a nuestras ciudades y, además, estamos matando a nuestros ciudadanos" exageró refiriéndose al turismo.

Sumar, pone a las herencias en la diana

A pesar de lo radical del planteamiento de esta diputada independentista, sus declaraciones han pasado más desapercibidas que las últimas propuestas del gurú económico de Yolanda Díaz, Carlos Martín. El madrileño, y anterior responsable del gabinete económico de CCOO, ha causado un gran revuelo con la presentación de las propuestas fiscales de Sumar en la Comisión de Hacienda del Congreso. 
 
Martín pidió aplicar un impuesto estatal de Sucesiones a través de una fórmula similar a la subida de Patrimonio que ha llevado a cabo el Gobierno de Sánchez en toda España gracias a la creación del "Impuesto a las Grandes Fortunas". Este mecanismo ha obligado a las CCAA a subir la fiscalidad a sus grandes patrimonios despojando a los Ejecutivos regionales de su autonomía financiera sobre este tributo. Por ejemplo, antes de esta medida, en la Comunidad de Madrid el Impuesto de Patrimonio estaba exento. Desde Sumar pretenden hacer lo mismo con las "grandes herencias y las donaciones" compuestas en su mayor parte por vivienda y que en las regiones del PP tienen una fiscalidad baja.

A pesar de que la ministra de Hacienda lleva intentando "armonizar" Sucesiones en toda España desde que fuera consejera de Hacienda con el Gobierno de Susana Díaz, María Jesús Montero parece no querer abrir ahora ese melón. "Las propuestas de fiscalidad acordadas con Sumar están en el acuerdo de Gobierno" y en él no figura ninguna de las iniciativas del grupo parlamentario de Yolanda Díaz, como este nuevo impuesto estatal de Sucesiones, aseguró la socialista preguntada por ese asunto.
https://www.libremercado.com/2024-02-06/de-sumar-a-erc-los-socios-de-sanchez-amenazan-al-propietario-de-vivienda-7094163/?_ga=2.253039754.287431850.1707219813-1003768974.1707219813&_gl=1*8gtn7*_ga*MTAwMzc2ODk3NC4xNzA3MjE5ODEz*_ga_69R48LF3TL*MTcwNzIxOTgxMi4xLjAuMTcwNzIxOTgxMi42MC4wLjA.
#14

Re: Evitar inquilinos "indesahuciables" - Arrendador

¿En Venezuela empezaron aumentando derechos y libertades? Yo diría que fue lo contrario. 
Esto es de risa, los herederos del franquismo quejándose de dictadores. jajaja
Recordatorio: los ingresos por alquiler de vivienda sólo tributan por el 40 o 50%. Los ingresos por trabajar tributan al 100%. Igual que en Venezuela jejeje.

El silencio es hermoso cuando no es impuesto.

#15

Re: Evitar inquilinos "indesahuciables" - Arrendador

A mí me hace gracia que la de ERC lance ahí a la galería sus preguntas retóricas, sus chorradas comunistas, como si fueran OTROS los que tuvieran que resolver el asunto, cuando su propio partido (ERC) está gobernando en Cataluña y no ha hecho ni el huevo para que baje el precio de los pisos y los alquileres. Tal vez la sectaria de ERC debería aplicarse a sí misma sus consejos.. que le plantee todas sus reivindicaciones a........... Pere Aragones.