Gastos hipotecarios, consulta sobre plazos, cambios legislativos y porcentajes.

Estado: VIGENTE
Orden: Mercantil
Fecha última revisión: 17/02/2021

En el caso de préstamos hipotecarios firmados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, para saber cómo se distribuye el pago de los gastos hipotecarios, en caso de que se haya declarado la abusividad de la cláusula contenida en el préstamo, el Tribunal Supremo en sentencias de enero de 2019, fijó la siguiente distribución de gastos:

a) Gastos de gestoría: deberá ser sufragado por mitad.

b) Gastos de notaría: los costes de la matriz de la escritura de constitución y la de modificación deben distribuirse por mitad.

Sin embargo, los costes de cancelación se atribuyen al interesado por la liberación del gravamen, que es el prestatario.

En cuanto a las copias dispone que se deben abonar por quien las solicite.

c) Gastos de inscripción registral: la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que a él le corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca y al prestatario la inscripción de la cancelación.

d) Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados: prestatario. 

7.8.3 Evolución jurisprudencial sobre la cláusula de imposición al consumidor de los gastos de formalización (régimen anterior a la Ley 5/2019)

La sentencia de la Sala de lo Civil del TS n.º 705/2015, de 23 de diciembre de 2015, declaró la nulidad de varias cláusulas contenidas en determinados contratos de préstamo con garantía hipotecaria. En concreto, declaró la nulidad de la cláusula que imponía al consumidor todos los tributos y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación y ejecución del contrato de préstamo, y por los pagos y reintegros derivados de este, con extensión a los gastos —incluso procesales— originados en el incumplimiento del contrato por el deudor, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, incluyendo los relativos a su inscripción y a la cancelación de cargas y anotaciones referentes a ella, y las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños sobre el inmueble hipotecado.

La citada sentencia confirmaba la declaración de nulidad de la meritada cláusula efectuada en la instancia, si bien no analizaba las consecuencias de dicha nulidad especificando cuál habría de ser la extensión de sus eventuales efectos restitutorios.

A raíz de dicho pronunciamiento judicial, se presentaron sendas cuestiones prejudiciales ante el TJUE, órgano que resolvió en sentencia de 16 de julio de 2020, disponiendo que no resultaría conforme al artículo 6, apartado 1, y al artículo 7, apartado 1, de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, que el juez nacional, ante una nulidad de la cláusula que impone el pago de la totalidad de los gastos hipotecarios al consumidor, negara la devolución de las cantidades abonadas en virtud de esta cláusula. Por otro lado, de nuevo el TS, en su sentencia n.º 457/2020, de 24 de julio, ha confirmado, respecto de los gastos notariales y registrales, el reparto de los gastos notariales por mitad entre entidad y cliente, y la atribución íntegra de los gastos registrales al prestamista.

Respecto al impuesto sobre actos jurídicos documentados referido a hipotecas anteriores al 10 de noviembre de 2018 (fecha en que entró en vigor la modificación del artículo 29 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados por el RD-Ley 17/2018, de 8 de noviembre), corresponde legalmente su pago al prestatario.

En relación con los gastos de gestoría, la Sala de lo Civil del TS, en su sentencia n.º 555/2020, de 26 de octubre, señala que con anterioridad a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de Contratos de Crédito Inmobiliario, no existía ninguna norma nacional aplicable en defecto de pacto que impusiera al prestatario el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos, por lo que, al haberse abonado en virtud de una cláusula que se ha declarado abusiva, estos deben ser devueltos al consumidor por el prestamista.

Por último, y aunque no cabe considerarlos stricto sensu como gastos de formalización, respecto a los gastos de tasación de préstamos hipotecarios a los que no resulte de aplicación la Ley 5/2019, formalizados con un consumidor, la sentencia n.º 35/2021, de 27 de enero, de la Sala de lo Civil del TS establece que incumben al banco, y no al consumidor, argumentando que, ante la falta de una norma nacional aplicable en defecto de pacto que imponga al prestatario el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos, no cabe negar al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la cláusula declarada abusiva.