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Hipoteca y cancelación preventiva de embargo bien - Subastas

39 respuestas
Hipoteca y cancelación preventiva de embargo bien - Subastas
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Hipoteca y cancelación preventiva de embargo bien - Subastas
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#31

Re: Hipoteca y cancelación preventiva de embargo bien - Subastas

Muchas gracias.
Todavía me queda una duda importante.
He pedido en el registro la nota registral e indicaba folio XX. Me lo han dado. También pone a continuación Alta 1.
Lo que no acabo de entender si yo les pedí la INSCRIPCIÓN 2da ¿Por qué en ninguna parte de la nota registral pone INSCRIPCIÓN 2da? De hecho no pone ni inscripción 1era, ni 2da,... por ningún lugar. Lo que más se acerca a una inscripción 1era sería ALTA 1 (que es la palabra que viene a continuación del FOLIO que si es el que pedí?
Tengo la mosca detrás de la oreja que no haya otra inscripción que no sea la que yo tengo (el administrativo del registro me ha dicho que todo es correcto en la nota. Pero ya os digo, a mi esto no me cuadra).
Gracias y saludos
#32

Re: Hipoteca y cancelación preventiva de embargo bien - Subastas

Tengo dudas si esto que pone la OCU es cierto o lleva razón él maestro MFMELO.
#33

Re: Hipoteca y cancelación preventiva de embargo bien - Subastas

Por cierto,
En una subasta de jurisdicción voluntaria en el que un lote indepediente es un garaje (se subasta un chalet y una vivienda -también cada uno en lotes independientes-) y que pertenecen al 50% al matrimonio, ¿Harías el depósito con reserva de postura (creo que se llama así)?
Es que como se ha de pujar como mínimo por un 70%, me temo que si pujo por eso, aportarán el 3ero con derecho a mejorar postura -dentro creo del plazo de 10 días-. Supongo que eso tampoco me retrasaría mucho la devolución del depósito, pero bueno. Yo quiero pujar por el garaje. No sé hasta que punto cualquier integrante del matrimonio estará interesado en conservar el garaje (supongo que contactarán con un 3ero para que adquiera a precio un poco más bajo que el de mercado). 
Por cierto, ¿En ningún caso se puede adjudicar el bien por menos del 70%? Creo que he leído algo así en las condiciones de la subasta (lo voy a vover a leer)
Gracias y saludos
#34

Re: Hipoteca y cancelación preventiva de embargo bien - Subastas

Si se pone que la postura mínima es del 70%, la postura mínima será del 70% y eso es por qué es la vivienda habitual de los demandados, eso ocurre en el común de las subastas.

Si es la división de la cosa común, lo más probable, las condiciones de la subasta la ponen, si están de acuerdo, las partes implicadas en la discordia, es decir: el tipo es un tipo que ellos imaginan; los tantos por ciento, pueden ir desde el 100% del valor por ellos asignado, hasta el 200-500-1000....que ellos creen poder sacar al incauto que participe; que participen sólo los comuneros; etc, etc.

Has pedido nota simple, pero en el 99% de las subastas no son necesarias actualmente, se suele deducir y sacar del AEBOE, o en el edicto de la subasta o en la página primera de publicación: si la Tasación es igual al tipo de subasta, la finca no tiene cargas. Por lo que comentas la finca no tiene cargas, pero sin ver la subasta y/o más datos es imposible sacar la conclusión exacta.

Lo importante en las subastas para adjudicárselas no es el tanto por ciento de la LECvil, sino cubrir la reclamación total, así puedes adjudicarte los bienes por el 2%, 5%...........y es donde las subastas interesan, ya que comprar a precios de mercado es perder dinero, tiempo y llevarte sorpresas desagradables.

Ésta semana he ido a Murcia a recoger unos lotes comprados en un subasta, con mucho personal, cajas, envoltorios, camiones, etc y cuando he llegado habían vandalizado la nave en la que estaban los bienes muebles, maquinaria, etc, depositados y la subasta tendrá que ser suspendida, pero los dineros gastados no me los devolverá nadie, así que si no ganas dinero en el resto de las adjudicaciones y con mucha holgura, pues al final terminarás en quiebra y peleándote en la calle con los mendigos por coger un lugar resguardado.

Saludos.
#35

Re: Hipoteca y cancelación preventiva de embargo bien - Subastas

No hagas reserva de postura en esa subasta, perderás el tiempo y lo peor, tu dinero perderá el tiempo.

Saludos.
#36

Re: Hipoteca y cancelación preventiva de embargo bien - Subastas

Hola, muchas gracias por tus comentarios.
Cuando dices que cubra la reclamación total entiendo que dices que 
1-¿el total que yo ofrezca sea el total del embargo entre principal, intereses, ... costas? 
2-¿Quieres decir que los datos registrales aparecen en la publicación del BOE?

He alucinado.
Se acaba de publicar el cierre del lote.
Yo fui a ver el garaje. Contrasté los 20.000€ que pedían con el resto del precio de la zona.
Consideré el garaje pequeño y vi otros por la zona del mismo tamaño por 14.000€.
No pujé pues no quería tener mi dinero retenido al no interesarme el garaje, pero si que tenía curiosidad por saber por cuanto se vendió. Pensé que lo haría a precio de mercado. Todavía no me lo creo, la puja con la que se ha cerrado ha sido 53.000€. Ni en la mejor zona donde yo vivo vale eso. Con esos 53.000 € se hubieran podido comprar casi 3 garajes en esa zona.
¿Quién puede explicarme que ha pasado? Era un parking de 9m2 en uno de los barrios más degradados. Solo se me ocurre que el 3ero (conocido del matrimonio) haya hecho una puja desorbitada para luego hacer un apaño con ellos. No entiendo nada. Pues pienso que eso no se puede hacer pues se tiene que acudir ante LAJ. ¿Alguien puede iluminarme? No creo que alguien se haya equivocado pujando. Probablemente habrá quiebra de subasta. No entiendo nada.

Saludos


#37

Re: Hipoteca y cancelación preventiva de embargo bien - Subastas

 
¡¡Vayamos por partes!!, decía Jack el destripador de personas. 

1.- En todas las subastas hay varios porcentajes y mínimos admitidos para que nos aprueben dicha subasta a nuestro favor:

A.- cubrir toda la reclamación, toda, con intereses, gastos y costas previstas (estos gastos intereses y costas te lo dice la experiencia, pero en ningún caso se puede superar el 30% previsto para tal fin). Se puede ofrecer el 2%, el 5%, etc y por ley te lo van a aprobar y admitir, ya que al haber un licitador el acreedor sólo podrá quedarse con el bien por el 50-60 % en adelante y ahí es donde está el secreto de la subasta. Al deudor/es se les dará de nuevo la oportunidad de presentar a un tercero que mejore, o iguale, lo ofrecido, pero esto no suele suceder y se le dará la oportunidad de compra al acreedor, el cual y por lo mencionado, también pasará de adjudicarse el bien. 

B.- Como de lo que se trata en las subastas públicas, al menos para mí, es comprar para ganar dinero y cuanto más mejor, intento seguir con lo establecido en la LECiv. Si mi postura se acerca mucho al 30%, pues me iré a ese porcentaje, ya que hay subastas en la que superando ese tanto por ciento se da por válida la postura. Raras veces me voy al 50% en las ETJ/ETNJ, en las ejecuciones hipotecarias aún más raro, al menos que sea un crédito del año 80, ya que en los ETJ/ETNJ debe haber un perito tasador, que por malo que sea se aproxima mucho al valor actual de la finca; en los hipotecarios, los tipos para subasta están muy sobredimensionados. 

 

2.- Suelen venir en el AEBOE, pero si no es así, se puede sacar de: valor de tasación xxxx con el valor para subasta xxxx, y ver la diferencia. Otras muchas veces viene en el Edicto de la subasta. Otras veces en el número de inscripción, ya que la 1ª es para inscribir a los titulares.  Aquí lo mismo que lo comentado anteriormente en apartado 1, no es lo mismo una EH que ETJ/ETNJ. Por último, es raro, si me interesa mucho la pieza, pido la nota simple, pero sólo pongo el Tomo y el Libro y pido las limitaciones que haya inscritas que impidan la transmisión del bien. 

 

3.- Respecto a que habrá pasado, que han superado con creces el valor de mercado, pues es muy sencillo, la subasta la van a quebrar, bien con compinche o por interesados en que vuelva a salir y seguir usándola.

En Sevilla capital hace unos años vendí un vehículo a una persona que tenía una inmobiliaria. Con los años fue perdiendo todo su patrimonio en subastas. Sus fincas tienen un sitio privilegiado en Sevilla capital. Cuando fui a entregarle el coche, entre en sus plazas de garaje. Estas plazas, al igual que todo el edificio, salieron a subasta hace varios años. Pero en año 2.022 veo que vuelven a salir. Participé en dichas subastas y volvieron a ofrecer cantidades desorbitadas para ganar dinero, no por qué las plazas no tengan ese precio, pero después hay que pagar ITP, IBIs atrasados, ccpp y además que sean muy rentables. Pues terminada la subasta hice reserva de postura por todas ellas. Tanto si ha sido un licitador con compinche, como si ha sido el propietario que quiere seguir usando las plazas, en esta ocasión les va a salir mal. No me alegro de que nadie pierda nada, menos con lo que le ha costado mucho esfuerzo y trabajo, pero mi profesión es de subastero que significa “buitre carroñero” “limpiador de fincas” 

Saludos. 


#38

Re: Hipoteca y cancelación preventiva de embargo bien - Subastas

Quizás haya sido la propietaria (ambos eran copropietarios) y la que tenía la posesión. Ellos no han de depositar nada para pujar. Supongo que puja una cantidad desorbitada, quiebra y luego no pierde nada (pues no ha dejado depósito). Me parece raro que el sistema le permita eso. ¿No les penalizan? Al 3ero, si que le exigen depósito (este perdería los 1000€), pero el matrimonio si la quiebran no pierden depósito.

Saludos
#39

Re: Hipoteca y cancelación preventiva de embargo bien - Subastas

No le saldrá gratis, la próxima publicación cuesta dinero y si es una de las copropietarias estará actuando de mala fe, los LAJ no suelen trabajar por gusto, pero hay abogados y procuradores implicados y que además cobran por sus servicios, tanto de una parte como de otra y si la cosa está clara, la quebradora tendrá problemas y correrá con los gastos, tanto los ocasionados, como los futuros.
Si yo hubiera participado en esa subasta, lo más probable es que hubiera hecho reserva de postura, en este caso superior al 70% del tipo, pero tendría que ser muy rentable para hacerlo.

Saludos.
#40

Re: Hipoteca y cancelación preventiva de embargo bien - Subastas

Menudo mundillo.

Gracias