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La subida de tipos empuja al euríbor hasta el 2,233% de media a cierre de septiembre

El diferencial respecto a hace un año es de 272 puntos básicos, lo que implica un sobrecoste récord en las cuotas variables en revisión, que aumentarán de golpe más 2.300 euros al año

El euríbor ha subido este septiembre a una velocidad sin precedentes, lo que se traduce en un incremento histórico de la factura hipotecaria, de más de 2.300 euros al año de media. La avalancha de subidas de los tipos de interés por parte de los bancos centrales y la evidencia de que seguirán al alza por culpa de la inflación han dado mecha al euríbor a 12 meses, que casi ha duplicado la media de agosto (1,249%) al cerrar el mes en un promedio del 2,233%, su nivel más alto desde 2011. En tasa diaria ha llegado a superar el 2,6%, máximos desde enero de 2009. Los expertos ven sobrepasadas sus previsiones casi a diario y los nuevos cálculos ya apuntan al 3% para finales de 2022 y al 3,3% en seis meses.

El sprint del euríbor afecta a unos 4,1 millones de hipotecados a tipo variable que hay en España, que al revisar sus cuotas referenciadas al índice sufrirán un sobrecoste récord. Y es que el diferencial con respecto al dato de hace un año (-0,492%) es el mayor nunca visto, de 272 puntos básicos, superando el de 216 registrado en mayo de 2000. Para un préstamo medio de 150.000 euros a 25 años con un diferencial del 1%, supone pagar 197 euros más al mes o 2.364 euros adicionales al año.

“La inflación en la zona euro continúa sin tocar techo (ha subido al 10% en septiembre). El BCE sigue reiterando su compromiso de estabilizar los precios, lo que ha provocado que los inversores descuenten nuevas subidas de tipos antes de que acabe el año hasta un intervalo de entre el 2,5% y el 2,75%”, señala Joaquín Robles, analista de XTB. Esta semana, la OCDE auguró que los tipos del BCE rozarán el 4% por las presiones inflacionistas, uno de los pronósticos más agresivos. En tal caso, y si el euríbor rondara esos niveles, el encarecimiento de la hipoteca media superaría los 4.000 euros al año. El consenso prevé que la facilidad de depósito pueda llegar al 3,1% en el verano de 2023.

Los expertos apuntan a un euríbor en el 3% a final de año y en el 3,3% en seis meses

Alberto Valle, director de la firma de consultoría Accuracy, cree que aumenta la probabilidad de escenarios con un euríbor en el rango del 3-3,5%. Explica que la Reserva Federal está subiendo los tipos de forma muy agresiva, lo que está apreciando el dólar contra el euro, hecho que aumenta todavía más la inflación y eleva la presión sobre el BCE. En esa misma línea, Víctor Alvargonzález, director de estrategia de la firma independiente Nextep Finance, señala que “ante la inflación y el efecto inflacionista un euro débil, el BCE tendrá que subir los tipos algo más que en una situación normal”. El euro ronda mínimos de 20 años frente al dólar por debajo de la paridad.

Diego Fernández Elices, director general de inversiones de A&G, sostiene que “los tipos de interés van a estar más altos durante más tiempo, pero la inflación va a comenzar a caer con fuerza desde el mes de noviembre. La eurozona posiblemente caiga en una leve recesión y la recesiones por definición matan la inflación”. En España, el IPC de septiembre se moderó al 9% desde el 10,5% de agosto , según el dato adelantado de Estadística. En la zona euro, sin embargo, ha subido al 10% desde el 9,1% anterior. A su juicio, el euríbor alcanzará su nivel máximo en torno al 3% a mediados de 2023, “para comenzar a caer, posiblemente, en ese mismo ejercicio”.

Los analistas están convencidos de que si se logra frenar la inflación, el euríbor se estabilizará e incluso bajará. Fuentes del mercado aseguran que el euríbor ha escalado desde niveles anormalmente bajos, ya que hasta el pasado abril llevaba más de seis años en negativo. “Pese a que el euríbor esté ahora por encima del 2% y ello afectará negativamente a muchas familias, era esperable que en algún momento, aunque no tan rápidamente, llegase a la media histórica, que está muy cerca del 2%. No hay que olvidar que el euríbor en negativo era una rareza”, considera Carlos López, de Euribor.com.es, web que realiza un seguimiento diario del índice.

La OCDE augura unos tipos en el 4%, lo que elevaría la cuota media en 4.000 euros al año

El endurecimiento de las condiciones financieras, no solo en las hipotecas ya contratadas sino también en la nueva producción que viene con más carga de intereses por el alza de tipos y del euríbor, ha provocado un frenazo en la firma de hipotecas sobre viviendas. Según los últimos datos del INE correspondientes a julio, las operaciones se moderaron casi diez puntos respecto al mes anterior , con un crecimiento del 2,3% . Los expertos esperan un descenso de este mercado en la segunda mitad de año por la desaceleración del crecimiento prevista.

“La recesión va a llegar sin lugar a dudas y el BCE no dejará de subir tipos hasta que la recesión sea profunda y no tenga más remedio que parar la subida, o incluso bajarlos para intentar reactivar la economía”, cree Jon Frías, profesor de Economía de la Universidad Europea de Canarias. Por su parte, Eduardo Areilza, senior director en Alvarez & Marsal, apunta que "todo dependerá de las decisiones y mensajes que vaya lanzando el BCE, pero por ahora no hay ninguna señal de que las subidas vayan a reducirse.

 Las hipotecas firmadas a interés fijo marcaron un nuevo récord en julio, del 75,4% sobre el total. Pero las entidades están aplicando intensas subidas en los precios fijos, que en general ya rondan el 3% TAE. Desde Hipoo advierten que “toda operación con un tipo fijo superior al 2,5% creemos que no es eficiente teniendo en cuenta que la hipoteca media es a 25 años”. En su opinión, “la estabilidad del tipo fijo puede salirnos cara con la coyuntura reinante ahora mismo” y llaman a mantener la calma porque “no estamos en una situación que vaya a ser eterna”. No prevén que el euríbor a 12 meses se vaya más allá del 3,5%.

Fuente.- Cinco Días

 

El tipo más bajo ronda el 2,5% TAE pero en general supera el 3% por el alza del euríbor

La mayoría de entidades ya ha renunciado a ofertas concretas en subrogación

Eli y Chema no se lo pensaron demasiado. Cuando todo apuntaba a que los tipos de interés iban a subir y el euríbor se pondría en positivo, con una hipoteca pendiente de más de 360.000 euros a 27 años por su chalé adosado, cambiaron el pasado enero de tipo variable a fijo para asegurarse una cuota estable. Con la ayuda de un intermediario, en pocos días lograron sin problemas el 0,88% TAE con Liberbank (fusionada ahora Unicaja Banco).
 Cuentan aliviados –y con cierto orgullo– cómo su decisión les ha salvado de pagar más en las cuotas venideras, teniendo en cuenta que su diferencial era del 1% más euríbor y que el índice de referencia ha pisado el acelerador y ya supera el 2,5% en tasa diaria frente al -0,5% de principios de año. Sus amigos Vanesa y Fidel quieren seguir sus pasos y han empezado a preguntar en varias entidades. Pero ellos ya no van a encontrar un precio fijo tan atractivo .

Estaban en el lugar adecuado en el momento preciso. El año pasado y aún a comienzos de este, los tipos fijos estaban en auge y los bancos mejoraban las condiciones para llevarse las hipotecas de otros bancos –lo que se conoce como subrogación -. Pero ahora el escenario es bien distinto. Con las tasas rectoras del Banco Central Europeo (BCE) subiendo más de lo previsto, hasta el 1,25%, y el euríbor disparado, la banca está encareciendo rápidamente las hipotecas fijas  porque prefiere que se contraten variables para obtener mayores márgenes. Así, Vanesa y Fidel tendrán suerte si consiguen un fijo que ronde el 2,5% TAE o no llegue al 3% TAE.

“Empecé a preguntar a finales de agosto y  y en Imagin me ofrecían un 1,78% TAE . Evo Banco me proponía un 2% TAE. El resto eran más caros. El problema es que hay que reunir muchos papeles y rellenar mucha documentación y entre unas cosas y otras se tarda bastantes días. No tengo claro que cuando vuelva con toda la información me sigan ofreciendo lo mismo. Además, hay mucha incertidumbre y si la guerra de Ucrania acaba puede que el euríbor se estabilice. Un buen momento para cambiar habría sido cuando ofrecían tipos fijos de menos del 1%, pero esperé porque yo tengo un diferencial del 0,80% y no pensé que el euríbor subiría tan rápido. Ahora no sé si me sale a cuenta”, explica Fidel.

Los analistas creen que el euríbor frenará la escalada y acabará el año alrededor del 2,5% en tasa mensual

Muchos ciudadanos con hipotecas a tipo variable se encuentran actualmente en la misma tesitura. Las cuotas están subiendo más de 2.000 euros al año de media, pero los expertos creen que el euríbor podría pisar el freno y acabar el año alrededor del 2,5% . La subida se podría parar ahí. Además, las hipotecas fijas ya no son el producto estrella de los bancos y los intereses anunciados en los escaparates rondan en general el 3% TAE.

Cada vez menos entidades financieras publicitan ofertas exclusivas por subrogación, para el cambio de hipoteca a otro banco. La mayoría comercializan los mismos tipos que para las nuevas hipotecas o hacen propuestas personalizadas según el cliente, favoreciendo a los más solventes.

Openbank mantiene una promoción y reembolsa hasta 500 euros a aquellos que traigan su hipoteca desde otra entidad antes del 31 de octubre. El préstamo debe tener al menos un año de antigüedad y se requieren ingresos mínimos de 1.500 euros al mes para un titular y de 2.000 euros para dos titulares. Cumpliendo condiciones de bonificación y para importes superiores a 150.000 euros es posible lograr un 2,74% TAE a 15 años. Banco Santander anuncia en su web que es posible mejorar las condiciones si se subroga la hipoteca “dependiendo de las características del cliente y del préstamo”. Su hipoteca fija bonificada estándar es al 3,31% TAE.

BBVA, CaixaBank, Kutxabank y Bankinter invitan a acercarse a una oficina para conocer en detalle la oferta por subrogación. ING aplica las mismas condiciones que si se pidiera un préstamo nuevo para la compra de una vivienda: un interés fijo del 3,85% TAE a 25 años domiciliando la nómina y contratando seguros de hogar y vida. Lo mismo sucede en Ibercaja y Evo Banco, aunque aquí el interés es de los más bajos del mercado, del 2,52% TAE y el 2,53% TAE, respectivamente. En MyInvestor, el precio en hipoteca nueva y subrogaciones también es idéntico para el tipo fijo, del 3,11% TAE a 15 años y del 3,19% TAE desde 15 hasta 30 años, sin vinculación. En la web de Imagin, la entidad móvil de CaixaBank, se oferta el 2,17% TAE por solo domiciliar la nómina.

Según los últimos datos del Banco de España, los tipos TAE de los nuevos créditos para vivienda encadenan cuatro meses de incrementos, pasando del 1,65% en marzo al 1,91% en julio. Y los intereses de las renegociaciones también están subiendo y ya superan el 2%. Estas cifras todavía no recogen el incremento de los tipos del BCE en septiembre, que fue de 75 puntos básicos y que siguió a la subida de 50 puntos de julio. Se espera que haya más movimientos al alza antes de acabar el año. De manera que es de esperar que esos tipos TAE continúen creciendo.

Los tipos de las renegociaciones han subido del 1,66% de febrero al 2,04% de julio

“Con carácter general, las hipotecas fijas están recogiendo vivamente el alza de tipos del BCE y es probable que suban más”, asegura el presidente de la Asociación Hipotecaria Española Española (AHE), Santos González, que opina que, “aunque puede haber alguna excepción, es difícil encontrar un banco que juegue en contra de la evolución del mercado y ofrezca un chollo”. Fuentes bancarias aseguran que hay entidades que todavía ofrecen tipos fijos muy agresivos que rondan el 2% con vinculaciones. “Algunos clientes están cancelando la hipoteca en entidades en las que no les dan tipos tan ventajosos. Los que son más agresivos sí se están llevando operaciones”, aseveran. Y avisan: “los clientes deberían vigilar qué productos les están metiendo, a qué precios y con qué comisiones”. Un ejemplo son los seguros de vida, que puede resultar más baratos si se contratan de forma separada con una entidad distinta a la que ofrece la hipoteca.

Para saber si merece o no la pena en estos momentos mudar de hipoteca fija a variable hay que echar mano de la calculadora. Siguiendo con el ejemplo de la hipoteca variable de Vanesa y Fidel, con un diferencial del 0,80% sobre el euríbor y un capital pendiente de 180.000 euros a 25 años, su tipo efectivo sería del 0,31% porque el euríbor hace un año estaba en niveles negativos del -0,492%. Así, su letra mensual era de 638 euros. Tomando el euríbor actual del 2,128%, el interés efectivo sería ahora del 2,928% y la cuota ascendería a 846 euros, lo que supone 208 euros más al mes o 2.496 euros más al año. La pareja tendría que firmar un tipo fijo inferior al 2,80% para no salir perdiendo, siempre en el caso de que el euríbor continúe escalando. Y a ello habría que sumarle además los costes de la subrogación (ver apoyo).

Los expertos piden vigilar los productos vinculados y las comisiones

Desde el comparador financiero HelpMyCash.com indican que es difícil predecir hasta dónde va a subir el euríbor. “No sería descabellado que rozase el 3%. Todo dependerá de cómo evolucione la economía europea”, afirma la cofundadora, Olivia Feldman, que tiene claro que “aún se pueden firmar hipotecas fijas con un interés por debajo del 3% si se tiene un buen perfil”. Apunta que una hipoteca fija al 2,50% TAE saldría más barata que una variable con un diferencial del 0,80% y el euríbor medio que de momento arroja septiembre.

 La subrogación de acreedor consiste en cambiar la hipoteca de un banco a otro. La operación suele conllevar una mejora del precio del préstamo, sin necesidad de tener que cancelarlo y formalizar uno nuevo. En todo caso, se aconseja llevarla a cabo durante la primera mitad de vida del préstamo, que es cuando se pagan más intereses en caso de regirse por el sistema de amortización francés. La Ley Hipotecaria de 2019 simplificó mucho los trámites y limitó las comisiones asociadas al proceso, que en el caso de aplicarse deben aparecer siempre en la escritura del préstamo. El coste oscila entre el 0% y el 2% sobre el importe que queda por devolver dependiendo de la fecha en la que se contrató el préstamo. En hipotecas variables firmadas a partir del 16 de junio de 2019, la comisión puede ser del 0,25% durante los primeros 3 años o del 0,15% hasta el quinto año. Una vez pasados estos 3 o 5 años respectivamente, no hay que pagar nada más. Los gastos derivados de la tasación rondan entre los 200 y 400 euros según el tipo de vivienda. También hay gastos de notaría, registro y gestoría que corren a cuenta de la nueva entidad financiera. Algunos bancos cobran una comisión de apertura que no está regulada por ley.Novación. Supone modificar cualquier cláusula de la hipoteca mediante un acuerdo con la propia entidad. Pueden verse afectados el tipo de interés, el capital, el plazo de amortización o los requisitos de bonificación. La comisión por novación hipotecaria suele oscilar entre el 0% y el 1% del porcentaje del crédito hipotecario pendiente de pagar. En la novación únicamente hay que pagar la tasación de la vivienda si fuera necesario. Dependerá de si el propietario cuenta con una tasación reciente de su vivienda o si el banco directamente decide que la vivienda no ha aumentado de valor. En estos supuestos, no habría que tasar de nuevo la casa.Una nueva hipoteca, más caro. Con una cuantía pendiente de pagar de 100.000 euros en la hipoteca y unos gastos por tasación de 300 euros, el coste por subrogar una hipoteca puede rondar los 550 euros euros; mientras que en la novación -teniendo que pagar los gastos de tasación- el gasto es de 800 euros aproximadamente. Por otro lado, cancelar una hipoteca y firmar una nueva es más caro. No solo hay que asumir los costes de cancelación anticipada, sino también los gastos de la nueva hipoteca y los impuestos.

Fuente.- Cinco Días

Buenas noches

Patricia Suárez, presidenta de ASUFIN, explica la importancia de conocer las soluciones y medidas que pueden presentar las entidades financieras cuando los clientes no pueden hacer frente a su hipoteca

La firma de hipotecas sobre viviendas siguió creciendo en España el pasado mes de julio, pero lo hizo un 2,3% en tasa interanual, un ritmo mucho menor que en junio o en mayo. Este incremento, el decimoséptimo consecutivo, sitúa el importe medio de esas hipotecas en 142.253 euros, un 2,2% más que en julio de 2021.Más información

En las hipotecas sobre viviendas, el tipo de interés medio fue del 2,50 % y el plazo medio de 25 años. Pero, ¿qué pasa si no puedo pagar mi hipoteca? Patricia Suárez, presidenta de la Asociación de Usuarios Financieros (ASUFIN) , ha explicado en  las 4 claves para entender las obligaciones de los bancos a la hora de ofrecer soluciones a sus clientes y los derechos de los consumidores ante esta situación.

Suárez explica que lo primero que se debe hacer en estos casos es acudir a nuestro banco. "Desde que se aprobó la ley hipotecaria tienen la obligación de facilitar medidas que permitan reestructurar su deuda. Tendrán que facilitar alguna medida para paliar", explica.

Además, la presidenta de ASUFIN ha remarcado que a pesar de que la ministra de Economía y vicepresidenta primera del Gobierno Nadia Calviño  "ya anunció que iban a poner medidas encima de la mesa para obligar a los bancos a dar facilidades a los clientes, en parte ya existen y los consumidores deben aprovecharlas".

"El banco está obligado por ley. Se puede asesorar en una asociación de consumidores para que le faciliten la normativa y las obligaciones del banco para ofrecer una solución", añade Patricia.

"Los bancos se estarían suicidando si no dieran facilidades a sus clientes para pagar la hipoteca, porque ya han aprendido la lección de la crisis financiera: no quieren casas, les interesa gente que pague su hipoteca aunque sea con más plazo", explica la presidenta de ASUFIN.

Miguel, afectado por la subida del Euríbor: "No podré pagar mi casa si me suben la cuota de la hipoteca 200 euros más"

Patricia Suárez explica que con la nueva normativa "hablamos de 6 meses hasta 1 año, porque el primer plazo son 6 meses, pero el banco puede ofrecer medidas de reestructuración y hasta que no pasa el año no puede el banco iniciar una ejecución hipotecaria".

En este caso, desde ASUFIN se deja la puerta abierta dependiendo de las circunstancias personales de cada persona. "Ahora los pisos suben aunque se ha ralentizado. El último dato del INE dice que no aumentan de forma tan rápida, pero los tipos de interés sí".

Con esto, Suárez aclara que "mucha gente aprovecha para fijar un precio y sacar una hipoteca a tipo fijo que uno pueda asumir" porque "es más importante poder asumir esa carga que va a ser de 20 o 30 años".

Fuente.- Cadena Ser