Seguro contra la subida del euribor

Hola, me han llamado del Santander a ofrecerme un seguro para paliar la subida de mi hipoteca, tengo revision cada marzo con capital pendiente de 110.000 euros.
El seguro cuesta 2350 euros me cubriría 4 años y se activará cuando el tipo de mi hipoteca pase del 1.5 +0.75 de ellos, es decir, ahora pago 385 y contratando el seguro me quedará en 481 estable mientras el euribor este por encima del 1.5 durante los 4 años del seguro

Lo veis viable?

uff, creo que es una estafa que se acaban de sacar de la manga, aprovechando el nerviosismo general ante la subida exponencial de los próximos meses. 
No te sería más rentable amortizar hipoteca todo lo que puedas para reducir esa subida? O cambiar a tipo fijo lo más rápido posible? Aún hay margen de unas semanas para apretar a tu entidad bancaria
Me parece muy elevado ese seguro. Te has revisado bien esa póliza? Hay que leerse bien la letra pequeña, que no te pillen desprevenido.
Saludos

Gracias por tu opinion Sasha, no me han enseñado la póliza, lo que me hace desconfiar es que la oficina del pueblo pasó a ser privada y ahora la lleva un agente colaborador, dónde me aconsejas ir a valorar una subrrogación? En éste pueblo están Santander y La Caixa, tengo un pequeño negocio, mi esposa tiene una pensión contributiva de autónomo ppr no poder desarrollar la faena habitual y estoy desconectado del tema éste de las hipotecas

Lo venden como un seguro pero es un poco más complicado que eso, aunque si, tiene tintes aseguradores por sus efectos.

Hay dos formas de hacer esto, pero ya rte aviso es algo muy complejo financieramente.

Dudo que te hayan ofrecido un swap de tipo de interés, porque este producto financiero fue el primero de los lios judiciales bancarios alla por 2007-2008, y en los juzgados si los bancos no perdiereon todas las demandas con clientes particulares y pequeñas empresas, habrán sido la inmensa mayoría. Y lo del swap si que es complicado de narices !!!!!

La opción que se está ofreciendo últimamente es lo que denominan un CAP

https://www.bancosantander.es/empresas/financiacion-avales/coberturas/tipo-interes

No tengo muchos conocimientos finacieros para concretar mucho ni de swaps ni de caps, pero idea general si tengo.

Lo que supone un CAP es fijar un tipo máximo de tipo de interés a pagar qué, en función de la previsión de la evolución de los tipos de interés en este caso, la prima por tal seguridad será más alta o más baja, si uno pretende contratar un cap al 1,50%, supongo que sería carissimo de prima o puede que no se pueda contratar, y si se pretende asegurarse un tipo pongamos de 4%, es posible que valga dos duros, porque los mercados no están en tal situación, pero ni idea de como calculan las primas !!!!

Primer tema a considerar: No te aseguran el tipo de tu hipoteca, sino el euribor, es deciir, pongamos que tienes un préstamo al euribor más 1 punto y de tener revisión de interés ahora, te tocaria pagar aproximandamente un 2,70% de interés, el 1,70 más o menos que se el precio que ahora en septiembre se mueve el euribor, más el 1% de diferencial a favor del banco. Por tanto, el CAP no garantiza el resultado de la suma de euribor más diferencial, solo es para la base, para el euribor.

Seguimos, porgamos que contratas un CAP a 5 años al 3% ¿que iba a ocurrir? primero que pagas la primera por tal CAP, tal como pagarías un seguro de una vivienda, mientras el euribor no supere el 3%, no cobras nada, has pagado la prima. Esto es igual que el seguro de incendios de una casa, pagas la prima del seguro, si no se quema la casa no cobras ¿me sigues?

Aquí es lo mismo, "el incendio" se produce a partir de este 3% del ejemplo o el interés que se contrate, es decir, si el euribor sube del 3%, inisisto de nuevo, el euribor no la suma de tal euribor mas tu diferencial , todo lo que supere dicho interés acordado con el CAP, tu lo pags igual en tu hipoteca por un lado, pero al mismo tiempo el banco te haria un abono de todo el interés que superase tal 3% (o el % que se hubiera pactado), con lo cual esto te garantiza que durante 5 años o el tiempo que se contrate, tienes la seguridad de que no vas a cubrir más allá, porque todo lo que supere eso, el banco te lo abona por medio del CAP.

Repito, igual que el seguro de una casa o del coche, has pagado una prima, que no recuperas nunca, es lo que te decia si se quema la casa cobras, y si no se quema no vas a ir a la aseguradora para que te devuelva el dinero. Aqui va de casi lo mismo, si el euribor supera el interés acordado el banco te lo paga, solo lo que supere eso.

Como ves, no es algo fácil de entender .... porque además para abartar la prima, creo, no estoy seguro, el banco puede ponerse un tope de pagos, pero aquí ya domino todavía menos, pero lo intento.

Pongamos un ejemplo: Se contrata un CAP al 3% a 5 años por 100.000 € y la prima son 1.800 € (no tengo ni idea, ni poca ni mucha, es para poner un número) , y el cliente dice que esto es mucho dinero o el banco cree que no lo contratará ni Cristo, entonces montan un Cap de esos, que siguiendo con el 3% el banco lo limita entre el 3 y el 5% ...a partir del 5% no paga, con lo cual el cliente solo está cubierto entre el 3 y el 5%, si psa del 5% solo cobra un 2%, porque para abaratar el banco ha limitado la pérdida (de producirse).

Evidentemente no tengo ni idea si el banco vende CAP con limitaciones o sin ellas, es para ilustrar que esto existe en los mercados, otra cosa es lo que vaya a vender al banco a sus clientes, si es un cap sin limitación o limitadando la pérdida, ni les iré a preguntar, no sea que me lo quieran vender ya mismo. 

Obviamente no puedo recomendar a nadie contratar esto o no hacerlo, es una cuestión de percepciones, porque nadie sabe a cuanto van a llegar los tipos de interés, de hecho hace 1 año, nadie hubiera apostado por un euribor a más de 1,50% como probablemente tengmos este mes de septiembre, se creia que si iban a subir los intereses algun día, tal vez en 3 ó 4 años, pero no en un año y mas de 1,50%

A fijo ayer hablando con agente de Santander, para nuevas hipotecas, están hablanco de 3,5 - 4%, por debajo no les interesa !!!!!!!  Porque supongo nadie sabe como acabará toda esta crisis energética, la inflación y la guerra. 

Petersen, muchas gracias por tu opinión y explicación. El valor del seguro exacto son 2371 euros que dividido en 48 meses que son los 4 años que me crubre salen a 50 euros mensuales, no me hablaron de topes.... aparte de los 481 euros aue pagaré mientras este por encima del 1.5%, ahora pago 385 que son de la hipoteca +0.75%, parece que me beneficiase.... si es que subiera un 3.5% o mas durante un año... no sé qué hacer 

Recomendar ni puedo ni debo .... peeeeero si me dices cual es capital debido ahora, es posible que te pueda hacer ciertos cálculos para que tomes tu decisión.

Los "números" que te haría serían comparar la prima con el tipo de interés y creo ser capaz de calcular que supone tal pago en % sobre la deuda.

También necesito la cuota exacta con decimales actual y el tipo de interés que pagas ahora en el recibo último.

Deuda actual de la hipoteca .. no deuda inicial que no me serviría de nada para eso, y ya si me dices el vencimiento de la hipoteca, la fecha del último recibo dentro de los años que sean, aunque con la cuota te lo puedo calcular aproximadamente, sería más exacto.

Efectivamente es un CAP como dices.
Te paso los datos:
Capital pendiente 110.278
Cuota amortizacion préstamo junio 362.58, julio 362.66, agosto 363.73
La cuota mensual que me descuentan es 386 desde el marzo, tengo la revisón anual hasta el siguiente marzo
El precio de la prima es de 2372.45 euros.
"Supercobertura Prima Única al 1.5% a 4 años inicio 10/22 Prima=4.300 euros ×100.000 euros de cobertura" textual de la hoja que me imprimieron
Me calculan el importe de 2372.45 euros de un importe nominal de 55.173.275.

Segun la agente del Santander un 1.50% + 0.75% = 2.25% = 481 euros la cuota que pagaré si firmo la prima- póliza, aparte del valor de la póliza claro.  

¿Cual es el tipo de interés que pagas ahora en la cuota?
¿Podría ser el 0,249%? ya que el euribor hipotecario de febrero de 2021 era el -0.501, si le sumo 0,75, es el 0,249% ¿es correcto?  pero no me acaba de quadrar con la cuota, porque me sale que te quedan 315 meses para terminar ...  y la cuota sale a 361,69 .... si me das el tipo de interés podré ajustar más, aunque mucho no te va a variar ..... vamos a ello:

2.372,45 € : 4 años = 593,11 € anuales, pero si ahora debes 110.278, dentro de 48 meses deberás 93.935,69 €, pero esto sin saber el tipo de interés no me es posible ajustarlo.

Entonces la deuda media de estos 4 años es 110.278 + 93.935 = 203.513 que hay que dividir por 2, para conocer la deuda media de estos 4 años, y resulta ser 101.756 €

Para asegurarte el interés de una deuda media de 101.756, tienes que pagar anualmente 593.11 €, por tanto de entrada supone aumentar tu cuota en un equivalente a un  0,583% anual de sobre coste de tu hipoteca, ya que esto es el equivalente de los 593,11 € anuales al interés sobre la deuda media ¿me sigues?

La contrapartida solo se activa si el euribor supera el 3,5%, por tanto tu hipoteca superara el 4,25% (3,50 + 0,75%) , si no lo hace en estos 4 años, has pagado la prima y no obtienes beneficio alguno, con euribor por debajo del 3,50% es como no tener  nada (la casa no se ha incendiado, no hay "seguro" a cobrar).

Solo se empezaria a aplicar a partir del 3,5%, por una parte y de entrada, encareces tu "diferencial" que pasa del 0,75 a un 1,333%, de un parte el 0,75% que tienes ahora, más el 0,583% que te supone el coste del CAP en estos 4 años.

Dicho de otro modo, pero para llegar al mismo resultado, como ya has pagado un 0,583% sobre tu deuda media de los próximos 4 años, en el supuesto de que el euribor superase el 3,5% no te beneficiarias, ya que para que te compense realmente tienes también que amortizar / recuperar el coste de la prima ¿no?. Por tanto, tu beneficio real, una vez recuperado el coste de la prima, el euribor tiene que alcanzar el 4,133% el 3,5 del contrato y el 0,583 que necesitas para recuperar lo pagado por prima.

Si el año que viene los tipos son inferiores al 3,5, pero superiores los 3 años siguientes, hay que dividir la prima por 3 años en lugar de 4 y supone un 0,77%, por ello no te beneficias nada hasta que el euribor alcance el 4,27% (3,50 más 0,77 de recuperación del coste)

Si en los 2 próximos años no llega al 3,5, pero si en los dos últimos, hay que dividir la prima solo en dichos dos años y supone un 1,16% sobre la deuda media, con lo cual solo vas a beneficiarte si los tipos alcanzan el 4,66% (3,50 más el 1,16% de recuperación de prima).

Y ya si solo es un año la prima hay que amortizar en tal único año y supone un 2,331%, en consecuencia para beneficiarte, necesitas que los tipos alcancen el 5,83% (3,50 del CAP más 2,331% de recuperación del coste).

Obviamente no hay manera de saber hasta dónde van a llegar los tipos de interés, hay un dato que como te demostraré no vale para nada en momentos economicos turbulentos, pero es el que se ulitiza, simplemente porque no hay otro: La deuda del estado a 3 años hoy tiene un tipo de interés del 1,808% y a 5 años es al 1,775%, parece que los mercados en estos plazos apuestan a tipos del orden del 2%, no del 3,5%, no obstante esto no es ninguna garantía en momentos convulsos, ten en cuenta que hace 5 meses antes de la guerra de Ucrania, la deuda a 3 o 5 años, creo recordar que no llegaba al 0,50% y la de 10 años, estaría sobre el 0,80%.como puedfes observar se apostaba por una subida de tipos del orden del 1% en 10 años !!!!!! Lo que te quiero indicar con eso, es que los mercados de intereses apuestan ahora por tipos del orden del 2%, pero al igual que con la guerra de Ucrania estas previsiones pueden ser inciertas y se demostró una vez mas hace pocos meses. Entornos futuros los hacen (supongo) considerando los momentos conocidos, pero cualquier cosa que varie tales momentos, lo altera todo !!!

Yo te puedo dar datos, como has visto, pero la decisión la tienes que tomar tu, cualquier otro forero que te pueda aconsejar, seguramente con mejor criterio que yo, va a ser lo mismo, lo que el cree que va a ocurrir, pero no tiene una bola de cristal para adivinar el futuro. 

Luego hay otra forma de ver las cosas, palnteándonos una pregunta:

¿Si el banco me ofrece esto, tiene previsto perder dinero? 

Ya te avanzo no es la pregunta adecuada, porque la respuesta es obvia, en primera lugar porque estamos en lo mismo que en el penúltimo párrafo de la respuesta anterior, recordemos:
 

Profundicemos un poco en esto:

Un banco hoy es algo muy grande, si ponen a la venta esto de forma masiva y las previsiones no se cumplen y tiene que pagar a todo el mundo, no es que se pueda llevar por delante la solvencia del banco, pero les podria hacer un agujero de órdago.

Al igual que una compañia de seguros cuando cubre flotas de aviones, grandes barcos de contenedores o macro cruceros, no lo aseguran solos, uno contrata con una compañia, pero ésta lo reasegura a trozos con otras, de forma que si hay que pagar se comparten los pagos con las reaseguradoras, pero para ellos deben repartir también la prima con ellos. Evidentemente es algo menor que la prima que han cobrado al cliente y tiene un beneficio de diferencia de primas, entre la cobrada al cliente y la traspasada a otras empresas que van a compartir el riesgo.

Entonces cual es la pregunta correcta, yo entiendo que es:

¿Si el banco y los otros que van a compartir riesgos con éste creen interesante vender esto a los clientes, todos aceptan este tipo de negocio, no han analizado que las posibilidades de perder dinero, son pocas? La respuesta es también obvia, no tiene previsto perder dinero con ello.

Nos queda una segunda pregunta ¿Es imposible que pierdan? la respuesta es no, no es imposible, precisamente por ello se llaman seguros y se dedican a cubrir riesgos, el riesgo en este caso, es un Putin de turno, una crisis del petróleo como en 1973 o que se caiga el cielo .... cosas así, no es imposible, es solo moredamente improbable, pero como hemos visto Putin existe, un macro portacontenedores cruzado en medio del Canal de Suez, organiza un pollo gordo, gordo en el transporte mundial o, una pandemia desordena toda la cadena producción del mundo. 

Petersen, muchísimas gracias por el tiempo dedicado a explicarme el análisis del caso que te comento, muy concienzudo. He hablado con un compañero del equipo de fútbol de veteranos que trabaja en un Santander en el área de empresa en otro pueblo y tampoco ve del todo beneficiosa la póliza, como bien dices el riesgo está y el porvenir es incierto pero todo pasa, y en este caso su producto  no es una operacion jugosa de la que quieren que me aproveche

Le reitero mi agradecimiento, soy carnicero por si alguna vez necesita un opinion o consejo  

Y ahora nos queda solo un asunto a valorar, que lo dejé ex profeso para el final.

Todo lo que te he indicado es en términos monetarios puros y duros, pero la vida no es la economía, en esto tampoco como creo ser capaz de demostrar.

Como siempre con ejemplos la cosa se va a entender mejor.

Hace unos pocos meses los bancos ofrecian tipos fijos en nuevas hipotecas o conversión de variable a fijo, en amabos casos incluso por debajo del 1,50%

Las preguntas son las mismas que antes ¿Lo hacian estimando que iban a perder dinero? igual que en el comentario 10, no es la pregunta correcta, porque esto también se reaseguraba en los mercados, alguien o alguienes estaban interesados en garantizarse tipos de 1 y pico por ciento, incluso a largo plazo, porque las alternativas eran la deuda del estado, con la cual no solo recibian cero, sino que tenian que pagar por depositar. Con lo cual el banco encontraba la manera de seguir haciendo el negocio que les corresponde con hipotecas al 1,50, 1,80%.

La otra pregunta en tal caso es ¿si me ofrecian el 1,50% fijo, a largo plazo me iba a salir mas rentable que mantenerme en tipo variable? la respuesta seria que la probabilidad de que considerando la media de lo que se iba a pagar en toda la vida de la hipoteca, hacia pensar que en variable iba a salir más rentable. Luego con la guerra de Ucrania y la crisis enégetica,. se ha ido todo al cuerno, al menos durante un tiempo.

Pero ahí hay que poner otro dato en la ecuación y es exactamente lña parte que me dejé pàra hoy:

Yo como cliente incluso apuntando todo a que si me paso a interés fijo, en toda la vida de la hipoteca acabaré pagando algunos euros mas de interés que si me quedo en variable, sin embargo, la tranquilidad que me da saber que pase lo que pase mi cuota no variará, ni que se caiga el cielo ¿Estoy dispuesto a pagar esta probable diferencia de interés a favor del banco, para vivir tranquilo y sin sobresaltos?  la respuesta es que depende del cvarácter de cada persona y si su por sus ingresos podrá soportar un incremento de cuota del 15, 20 o 25% en alguna revisión, con lo cual no hay una respuesa única para todos.

MIra, estoy ya en el tercio final de mis hipotecas, en una que quedan 4 años, y en la otra unos 10, las tengo variables una a euribort más 0,55 y la otra a mas 0,50, estuve pagando por debajo del 0,10% de interés y ahora me tocará probablemente por encima del 2%, porque la de 4 años, revisa el noviembre, la de los 10 ya revisó en mayo y la tengo a 0,57%, pero en 2008 llegamos a pagar el 5,83% !!!!! te puedes imaginar la diferencia de cuota !!!!

Por tanto la otra pata de la ecuación es ¿Mi tranquilidad cuanto me cuesta y me interesa tal seguridad?  la seguridad no es gratis !!!!!!

Por dar otro punto de vista a lo que dice Petersen de la tranquilidad, que es algo que yo valoro muchísimo el saber que la cuota que pago es la máxima que voy a pagar a lo largo de todo el préstamo, es también la tranquilidad de que esa cuota que elegimos es la que realmente podemos pagar (en principio).
En mi opinión, y es la mía, un préstamo variable es para aquel que se puede permitir una subida del 5% del Euribor sobre lo que tiene contratado, y que sabiendo que va a poder pagar esa subida se puede arriesgar a tener variable y pagar menos al final del préstamo, pudiendo tener por el camino cuotas con una variación del 50%. Lo que no es normal es tener variable y que ante una subida del 1% ya la cuota sea inasumible. Que se que las circunstancias de cada persona pueden cambiar mucho, pero por eso más a favor de tener fija, saber lo máximo que vamos a pagar. Y en contra de muchos creo que es mejor disminuir cuota que plazo, eso si, utilizando la bajada de cuota mensual para amortizar préstamo.

Saludos

Exactamente... no es posible expresarlo mejor ....no se trata "solo" de ver ¿quién hace el negocio aquí, yo o el banco? Claro que es relevante... sin embargo, tal como indicas en la ecuacion hay que poner la cuestión de soporte si los tipos ascienden en el bolsillo de uno, eso además de la percepción que indiqué de tranquilidad o ahorro... que en este caso pueden no ser totalmente compatibles.

¿Y no te trae mas cuenta una hipoteca mixta y si luego bajan los tipos la cambias a variable? (aunque ahi existe el riesgo de que como bajen los pisos y vayas justo en la tasacion igual te pasa como a uno que conozco, que debe mas de hipoteca que lo que vale el piso y en ese escenario no puedes cambiar nada).