Burbuja inmobiliaria de la A a la Z

Hombre, de que crees que viven? Esto no es mas que un negocio, y claro, si dices que los pisos van a bajar se fomenta que el que lo lea no compre, y si los que leen no compran, por ejemplo, el comparador de hipotecas, no lo usa ni el portero.

A veces prefiero foros con publicidad... que van con todo por delante. (tambien es verdad que algunos se pasan tres pueblos, pero para eso inventaron los bloqueadores).

Preparen el OGT que el desplome ya está aquí.

El otro dia, hablando con una conocida de temas de trabajo. Tiene 3 pisos, uno en la costa este, otro en la costa norte y otro en Madrid. Vive en Bruselas ahora por tema de trabajo y dos de los pisos los tiene cerrados y no los usa.

Le comenté que por que no vendia uno o los dos, que todo pinta qu evan a bajar y desde ya podria sacar un buen dinero con plazos y me decía que ahora no es el momento, que va todo a la baja.

A mi casero le pregunte si me vendia el piso y su respuesta fue... "es que no se que haria con el dinero".

Eso es lo que tira de la oferta para abajo, la sensacion de que no es el tiempo de vender. Y a cualquiera con al menos (ya no digo tres, solo dos) dedos de frente te dira que "salvo chollos no es momento de comprar porque todo va a ir a la baja".

Y ahi es como se llega al no mercado, no oferta, no demanda.

Pero los que necesiten liquidez (como la que comente de airbnb de esta mañana), esa gente me da que va a palmar lo que no esta escrito. Y ahi es cuando hay que entrar si te interesa lo que vendan.

Pero como le dije el otro dia a otro forero, el inmobiliario va despacio y hay que tener paciencia. Y la gente tira de ahorros, de familia, de rehipotecas hasta que no puede mas y rompe, y eso no se hace en pocos meses. 

Pues aquí varios. Pero también hay gente que cree que la tierra es plana...

No entiendo el argumento. Si los vendedores pensasen que todo va a bajar, intentarían vender cuanto antes, porque si esperan dentro de unos años tendrían que vender más barato.

No nos hagamos trampas al solitario, ese no es el motivo de la baja oferta. El motivo de la baja oferta es que en la última década se ha construido muy poca obra nueva. Al principio no era problema porque había mucho stock sobrante de la época burbuja, pero ese stock ya se ha ido drenando.

No, porque un piso no se vende en una semana. La sensacion es que, por un lado la gente no quiere liquido, y por otro si lo pones a la venta ahora ya sacas menos (y menos aun si tardas unas semanas).

Quien no tiene prisa piensa que en el 2025 las cosas estaran mejor (de hecho es lo que me dijo ella, que lo dejaba en barbecho un par de años).

Lo de la baja oferta... curioso que haya baja oferta el ultimo año, pero antes de eso habia pisos a paladas a la venta. Y no se construye desde el 2008. Si fuera por la "no construccion" habria baja oferta desde 2015 o 2016, y sabes que no ha sido asi.

Todo eso ha cambiado drásticamente, los criterios de concesión en los últimos 10 años han sido mucho más duros gracias a los cambios normativos que se han ido implantando. Por ejemplo, desde 2017 con la entrada en vigor de IFRS9, conceder una operación regulera ya no solo implica un riesgo de impago alto; es que además, aunque el crédito se vaya pagando, tiene un impacto directo (y muy gordo) en las provisiones, y por tanto en los resultados finales del banco.

El otro día leí la noticia de que se estaban denegando una de cada 3 hipotecas, como si hasta hace 4 días no se estuviese denegando ninguna. Mentira. En los últimos años ya se estaban denegando un porcentaje muy parecido de las hipotecas solicitadas. 

Respecto a los motivos de denegación, cada entidad trabaja con sus propios modelos predictivos y con sus propias variables. Al cliente se le da una explicación genérica del motivo de denegación, pero no se le puede dar la información detallada variable a variable, porque esto significaría destripar el modelo. En el ejemplo del chico de Mediamarkt, si la presunta inestabilidad laboral fuera la única variable problemática dudo que hubieran denegado. Es muy difícil que por una sola variable mala te denieguen si el resto son buenas. Probablemnte habrá motivos adicionales relacionados con tasa de ahorro, impagos o descubiertos anteriores, plazo, ltv o vaya usted a saber.

Si no tienes trabajo (es una sola variable) no te dan hipoteca por muy bien que tengas "los otros parametros". 

Yo, de salida, a un tio con un trabajo precario (y mediamarkt lo es por definicion), me da igual que me pida solo un 30% en hipoteca, y aunque su perfil crediticio sea perfecto no se la doy. Los bancos no quieren pisos, quieren dinero.

¿Pero quién va a comprar pisos en España? El otro día leí que ya tenemos 11 millones de nacionalizados y 6 millones de extranjeros y que la inmigración va a más. ¿Van a comprar pisos esos a los que llaman alérgicos al jamón? Mejor aún, ¿comprar para alquilar a a los alérgicos al jamón? Ja ja.

Es mucho más complejo que todo eso.

¿Y si no trabaja porque tiene un millón de euros en fondos de inversión pero prefiere hipotecarse porque considera que el rendimiento que le va a sacar a los findos es superior al interés de la hipoteca?
Con tu argumento, ningún rentista de España tendría hipotecas. Y ya te digo yo que las tienen.

¿Y si tiene un trabajo precario pero sus padres le avalan y son médicos jubilados?

Y así podríamos seguir hasta el infinito.

Recapitulemos. Tu me dijiste que por un solo parametro no deniegan hipoteca. Y yo te digo que si.

Yo te digo que una persona con los parametros normales y sin trabajo o con trabajo precario no le dan hipoteca. Si tiene millones en el banco no es un parametro normal, y el tener que aportar avales no es un parametro normal, es algo extra que te piden.

No cambiemos de argumentos a mitad de la discusion.

Pero si me estás dando la razón...

Lo que tú llamas parámetros se evalúan de forma conjunta, precisamente para cazar esos casos en los que una variable es mala pero el resto son buenas. Y como todas computan (con mayor o menor peso) en el cálculo final de la puntuación, si una es mala y el resto buenas la puntuación va a ser buena. Otra cosa es que eso pase pocas veces, porque si una variable importante es mala lo normal es que otras también sean malas, porque suele haber cierta correlación. Pero a veces, pasa.

Lo que sí puede ocurrir es que con un buen dictamen del modelo, haya una política de la entidad que no sé esté cumpliendo, pero esas políticas no deben estar referidas a las variables de modelización porque entonces sería estúpido hacer modelos. Y por supuesto, son específicas de cada entidad. Por ejemplo, si pides 300k para comprar una vivienda con precio de venta 120k, te van a denegar por políticas aunque tu situación financiera sea excelente, porque todas las entidades tienen limitada la LTV al 100% ó 100 y poco como mucho.

En el momento en que haya unos cuantos con prisa por vender me da que el castillo de naipes se va a tomar pol...

https://www.elmundo.es/economia/vivienda/2023/05/26/647061cffc6c839f5c8b45a0.html

Es muy interesante lo que dicen. Incluso con inflacion y con los precios de pisos disparados, "el importe medio concedido INTERANUAL ha bajado un 1,5%..." habria que ver cuanto ha bajado el importe medio en el ultimo trimestre, que no lo dicen porque lloran.

El capital prestado ha bajado un 17% INTERANUAL, no quiero pensar en cuanto ha bajado el capital el ultimo trimestre porque ahi igual no son solo llantos.

Y si las hipotecas suponen el 50% de la compra de pisos (que antes de esta fiesta eran mas)... cuando camina como un pato, tiene pico como un pato y dice cua... hay por aqui quien dice que es un gorrion... pero no... es un pato.

Esto son datos, aunque a algunos no les guste. Pero si el importe medio por hipoteca baja, a igualdad de oferta, los precios... en fin.

Dices tú que en el caso de Mediamarkt algo tendria que haber. Y yo te digo que no.

Logicamente no tiene aval y no tiene millones en el banco. Lo de los millones es obvio, porque si no no saldria en el periodico, y lo del aval al contrario, seria lo primero que contase. Pero lo del aval es la excepcion, no la norma.

No me puedes contar que el sistema hipotecario esta bien proque si tienes un aval con pasta te dan el credito... hombre... seamos serios.