Muchas personas alegan que no aparecen propiedades para inversión en US. Si bien es cierto que hay una masiva escasez de propiedades, creada por el gobierno de Barrack Obama en el 2010, que limita las construcciones masivas de viviendas, la realidad es que el que busca encuentra.
Hay muchas propiedades "off the market" Y solo hay que conocer a los brokers especializados en este nicho. También hay que buscar constantemente propiedades en la bolsa Inmobiliaria MLS o Zillow si no tienen acceso al MLS. También, si se conoce la zonificación, pues siempre van aparecer propiedades.
Miren un ejemplo aquí:
Esta es una propiedad de 2/1 (2 habitaciones y un baño) y 1,152 pies cuadrados en una zona de bajos recursos, pero donde usualmente la zonificación es flexible.
Ahora miren en cuanto se han vendido en los últimos 6 meses en esa misma área las propiedades de 4/3. Noten como esta propiedad tiene 24 pies cuadrados de construccion menos que la de arriba.
Ahora veamos que tan líquido es el mercado en esa zona del condado Miami-Dade. En puntos amarillos, todas las casas vendidas de 4/3 por encima de $400,000 en los ultimos 6 meses. (Ver donde dice Allapattah, abajo). Lo que me dice que incluso se podría vender por $450,000 o más.. (Repito, esto es un análisis hecho en el teléfono, no estoy en la bolsa Inmobiliaria)
El Inversor más o menos pondría de sus bolsillos unos $55,000 si usa un Prestamista privado u $8,575 si usa un prestamo avalado por la FHA. Si usa el segundo prestamo, tendrá que vivir en la propiedad mínimo 12 meses antes de alquilar o vender. De todos modos, en ambos casos el retorno cash on cash para el inversor sera sustancial.
Saludos.
#2
Re: Anatomia de un trade 2.0
Gracias po su articulo Geoff
Extrañaba su análisis y estrategias en zonificación.
Cómo usted bien indica el que busca encuentra.
Personalmente aparte esta area de mi radar por haber muy pocos buenos deals para mí y la gran competencia.
Esto que usted nos ha mostrado en este deal, es una pepita de oro sacado del rio!!
Esa propiedad 2/1 que usted indica esta justo al frente de una vivienda zonificada como MULTIFAMILY 2-9 UNITS : 2 LIVING UNITS
Por lo que seria muy fácil cambiar la zonificación.
Tan solo 3 casas a su derecha hay otra vivienda multifamiliar con un lote size de 8,340 Sq.FT a precio sugerido de mercado de $431K ademas el lote es más pequeño que la casa de $245k.
Por lo que entiendo la estrategia al comprar la propiedad es cambiar la zonificación de single family a Multifamily ampliado la propiedad a duplex, triplex para luego rentarla y obtener un cash flow.
Y este deal tiene casi 5 meses en le mercado y las gacelas no lo han visto?
Lo que es no entender ni comprender el enorme poder de zonificación.
Gracias Geoff.
Espero que se encuentre muy bien.
#3
Re: Anatomia de un trade 2.0
Bingo!!!
Excelente amigo, te felicito. De eso se trata. Hay 113 formar de hacer dinero en Bienes Raíces y esta es solo UNA de esas 113 formas!!.
Si la zonificacion dice que en ese terreno puede haber 3plex, no tienes que cambiar nada. Solo pedir los permisos, registrar y hacer la conversión..
Eso que expones es sumamente rentable si se hace bien.. Es lo que se llama VALUE ADD.
En NYC por ejemplo, puedes ver edificios multifamily que lo convierten en edificios mixtos (con locales comerciales abajo). Esa es una forma de añadir valor. En algunos casos en NYC, dos o tres locales comerciales pagan casi la totalidad del préstamo y libera el gran parte del Cash flow por concepto de alquiler residencial.
También se puede comprar un 4plex residencial y volverlo en un edificio de 4 unidades médicas, dentales o 4 oficinas y el valor sube muchísimo de precio.
Pero volvemos a lo mismo, todo si el zoning te lo permite y si esa área es buena para ese tipo de transformaciónes.
Ahora bien, la forma más simple de aprovechar esto, es simplemente agregando habitaciones y baños.. Hacer un baño en Miami sale solo por $6000-$15,000 (dependiendo de que tipo de baño) y convertir un garaje en una habitación full, eso sale más o menos por $20,000 (de nuevo, dependiendo de que tipo de habitación) y la casa aumenta de valor $80-100,000+
Este fue un trade reciente, mira cuanto costaba en Diciembre y mira en cuanto esta ahora con solo agregarle 1 baño y una habitacion full extra. Me han ofertado $650,000 por ella. Pero OJO, esta es una zona muy buena y deseada. Lo unico que era una casa vieja (en buen estado)
Truco: Ve a la parte de los Probates en el juzgado (online o en persona o via alguna web de pago) Y veras la cantidad de gente que han fallecido que tienen sus casas pagas y sus descendientes viven lejos o simplemente no tienen descendientes. Usualmente estas personas (los descendientes) cuando viven en otros Estados, "regalan" la casa.
La casa al lado de esta, es de una pareja que ya fallecieron de forma natural (edad, viejitos) y sus hijos viven en Oregon y no estaban por lidiar con casas tan lejos Y el Flipper se la compro por $360K creo, pero esa casa tiene un terreno enorme y se puede volver en un 4/3 o 5/4 o mas con suma facilidad.
#4
Re: Anatomia de un trade 2.0
Gracias a usted por todo el conocimiento que ha brindado y continua brindando sin interés económico alguno a todos nosotros los iberoamericanos.
Es muy poco lo que se puede conseguir en español acerca de RE en USA con estrategias tan solidadas y comprobadas como la que usted ha escrito a lo largo de todo su contenido.
De verdad le agradezco.
...Y si amigos Rankianos hace unos meses no sabia nada del mundo del Real estate y gracias a este tio Geoff y educándome con todo lo que postea y ejecutándolo ha cambiado mi vida.
Esas 113 formar de hacer dinero en Bienes Raíces en USA todas funcionan!!
Waoo!! Yo no había advertido en NYC convertir un edificio multifamily en un edificio mixto. Y vaya que hay vecindarios en NYC que necesitan tener un Deli en la plata baja, una lavandería o un pequeño restauran que ademas revitalizaría el vecindario.
Tampoco se me había ocurrido comprar un 4plex residencial y volverlo en un edificio de 4 unidades médicas, dentales u oficinas.
Por supuesto que es factible incluso he visto en Queens duplex que la planta baja es un consultorio medico.
Cómo dice usted hay que ser bien creativos y añadir valor.!!
De resto; los que no entiendan de los intereses que lo paguen!!
Saludos!!
#5
Re: Anatomia de un trade 2.0
Gracias amigo! Lo aprecio!
La conversiones es una de las estrategias más populares en esta industria en US. Pero deben hacer las cosas como manda la Ley. Muchas personas aquí en Miami (al menos) hacen los cambios sin pedir permisos o registrarlos y luego vienen los inspectores y te mandan tumbar todo y regresar a como estaba antes Y solo para "dar una lección".. Así que primero saquen los permisos y registren todo lo que van a registrar y luego construyan.
Yo diría que aquí en Miami, cerca del 45% de las conversiones no son registradas o no tienen permisos. La más común de estas faltas es convertir el garaje de autos en una habitación con un baño full.. Luego para venderse o refinanciar es un lío Y si los inspectores se dan cuenta, pues te jodes (perdón por la palabra).
Todo en la vida es creatividad y experiencia (y relaciones). Mira la imagen de abajo, el típico garaje convertido en un efficiency
Otra mas
Para los amigos que no están familiarizados, un efficiency es cuando tomas una parte de la casa, le pones un pequeña cocina, una puerta de entrada independiente, cama y baño y lo alquilas a estudiantes o personas que están de paso. Usualmente se convierten los garajes en efficiencies. Vamos, que conviertes el garaje en un estudio independiente y lo alquilas o pones a vivir a uno de los hijos ahí.
NYC:
Unas de las conversiones más populares en NY es tomar los Brownstone unifamiliares y volverlos 3plex o 4plex. Por el cementerio del Bronx, seguro que has visto muchos de estos edificios.
Pues casi todas en esa areas han sido transformadas en 4plex. Cada piso es un apartamento y el sotano tambien. Y lo venden como tal. Tu tienes idea del valor que toman???
Te dejo este articulo sobre las conversiones de los Brownstones en NY.
Dice: "But Lesser still encourages his developer-clients to pick up townhouses, since they already know how to maximize square footage. His listing at 41 Charles St. was bought for $6 million by a developer, who converted and sold it for just under $16 million" (compro por $6 millones, hizo la conversion y lo vendio por $16 millones)
