Duda acerca de posibilidad de problemas en bajo con jardín.

Buenos días.

Por motivos mas sentimentales que racionales, estoy mirando para la posible compra de una vivienda de un familiar cercano.

Se trata de un bajo con jardín, con alguna peculiaridad.

- En teoría el jardín es de uso privativo de la vivienda pero no figura así en la nota simple de esta, el jardín no aparece en ningún sitio, va a solicitar los estatutos de la comunidad a ver si viene ahí reflejado este derecho, ¿esto se tendría en cuenta en la tasación para valorar la vivienda aunque sea afectando a los testigos seleccionables que deban tener también este derecho?¿podría venir este derecho en alguna otra parte registrado con garantías suficientes para evitar cualquier posible problema con este? (el jardín eleva significativamente el precio del inmueble), si tuviera ese derecho (del uso privativo, en alguno documento registrado) pero por ejemplo el día de mañana se necesita montar un ascensor, caldera.... o cualquier otra cosa, ¿podría la comunidad destinar ese espacio para ello?

- Se ve una reforma en la vivienda (el muro exterior ha pasado a ser la pared interior entre dos habitaciones, con lo que se ve fácilmente que se ha añadido a la vivienda una zona que antes no estaba, casi con total seguridad se realizaría hace mas de 25 años) mi teoría es que se ha realizado en terreno del jardín de uso común, pero esta parte que se ha añadido se ha elevado hasta el tejado del bloque, es decir que lo ha añadido el inmueble de la planta baja, pero también el de la 1ª,2ª, 3ª y 4ª. Y aquí mi principal duda ¿a que puede enfrentarse por esto?, este añadido supone mas del 30% de la superficie útil de la vivienda y es posible que esté realizado en superficie de elementos comunes (el jardín), lógicamente aparece discrepancias entre el registro (que tiene la superficie original) y el catastro que si que ha actualizado a esta situación (discrepancia de mas del 30%). ¿Es legalizable (se que si se quisiera legalizar posiblemente muchos vecinos no querrían asumir el coste y tocaría asumirlo individualmente o entre unos pocos)?¿puede suponer algún problema futuro dejarlo así ya que no se dispone de proyecto ni de ninguna documentación acerca de ella, en tema seguros, cambios de normativa que implique tener que demolerlo, o alguna otra circunstancia parecida?

No sé si algún forero con mas experiencia (cosa que es fácil porque yo no tengo ninguna) como por ejemplo @abuelitodimetu (al que aprovecho para saludarle y agradecerle la toda la ayuda que siempre me ha prestado desinteresadamente) ha pasado por alguna cosa similar a esta y sería tan amable de echarme una mano.

Muchísimas gracias a todos.

Estimado @123abc123

Que declares estar mirando una compra, por motivos más sentimentales que racionales, me deja cuanto menos sorprendido ;)
No te reconozco!

A falta de conocer datos concretos, doy mi humilde opinión en base a mis experiencias.
Probablemente algún forero profesional, pueda dar las nociones legales correctas.

1.- Si no figura en la nota simple de la vivienda, necesariamente deberían aparecer los M2 en el catastro, dentro de la zona común de la finca. Con lo que evidentemente, no podrá incluirse en la tasación de dicha vivienda. 
Si figurase en la nota simple, aún así seguramente figuraría como patio o zona comunitario, y se notaría a la legua por la diferencia entre los M2 construidos con los útiles de la vivienda, que aunque en este caso quedase maquillado como "jardín". 
Se debería saber de sobra que no lo es, pues no figurará la vivienda con dicha parcela....

2.- La ampliación que argumentas, suele estar a riesgo de que la denuncien los vecinos, pero suele tener prescripción. Además según te entiendo, todas las plantas superiores han realizado la misma ampliación, con lo que poco probable que se autodenuncien....
También es importante la ubicación, de cara a las posibles revisiones, que en nada se parecen las inspecciones o exigencias de la Administración, de una finca en pleno centro de Madrid, a la de una aldea de Segovia.

3.- Hasta lo que yo sé, no hay derecho alguno privativo sobre un bien común.
A pesar de que muchos agentes inmobiliarios lo venden como tal, y que en muchas fincas, en el patio de luces, el vecino del bajo se monta un jardín con hamaca, y mesa de terraza de verano con sillas, no conlleva que sea privativo. 
Una cosa es que se creen "derechos" adquiridos por uso histórico, y otra que se conviertan en privativos, y que existan legalmente los citados derechos.

Habitualmente, suele ser una cosa de relación vecinal. 
Si históricamente se le ha permitido al vecino del bajo utilizarlo, pues vale.
Pero el vecino del bajo tiene que tener claro, que el día que la comunidad diga que no se pone una triste silla, ni una maceta con geranios, ahí no se pone absolutamente nada.

El ejemplo que has puesto del ascensor es muy bueno. Da por hecho que por supuesto que lo pondrán, y utilizando las zonas comunes.

Con lo que si lo que deseas es comprar esa vivienda con "jardín", y ese jardín históricamente lo han dado los vecinos por tuyo, pues felicidades: "Pulpo como animal de compañia".
Pero si de lo que precisas son garantías reales y definitivas, de tener ese jardín como privativo, yo creo que en circunstancias normales, no podría ser.

Bueno, te pueden regalar los vecinos esa parte común para que tengas jardín, y además "sólo" habría que hacer una modificación de los coeficientes de todas las viviendas de la finca.....

Insisto es información muy básica, para poder tener una opinión formada al respecto.
Pero a primera instancia, esa es mi primera impresión.

Un abrazo, y suerte! Ya nos contarás! ;)

PD- En un famoso pueblo de la Sierra Madrileña, un alcalde mando comprar drones.
La situación es cuanto menos graciosa, si no fuese porque un amigo mío, fue uno de los afectados.
El dron tenía la función de grabar desde el aire, las modificaciones que desde la calle no se veían.
Por ejemplo, el cerramiento con techo de muchos patios interiores (en este caso eran parcelas individuales con patio realmente propio, pero no declarado como construido), con la ampliación de los consecuentes metros cuadrados, que le ganaba el propietario a la vivienda.
El Ayuntamiento reclama y multa así, por la edificación ilegal, falta de proyecto, etc etc... hasta por el incremento del IBI, que no se está declarando.

Muchas gracias por pasarse por aqui!!!

Cuando uno va con la idea de "meter" dinero en algo haciendo cuentas y en el mejor de los casos cuando tenga que vender sacar con bastante probabilidad menos de lo que has metido, hay que calificarlo así, sentimental, porque de racional tiene poco, yo no soy muy partidario... pero tampoco tiene nada de malo siempre que el que lo hace sea consciente de ello ;).

1- En nota simple aparece la vivienda original sin nada del patio/jardín y sin el añadido. 

2 -En catastro esa zona ampliada en ese bloque en concreto le han asignado esa superficie como "residencial uso propio" (en todas las plantas)  mismo uso que la zona de la vivienda inicialmente construida, pero ese mismo edificio al otro lado, que es simétrico, no tiene ese añadido y eso figura como patio, por lo que casi con total seguridad eso está construido sobre lo que debía ser patio y con la misma seguridad es elemento común, que por mucho que tuviera cedido el uso privativo, si fuera el caso, metérselo en la vivienda... aunque como los demás han hecho lo mismo y si hay que demoler lo de abajo también se demolerá lo de arriba pues seguramente hasta cederían ese terreno.

Pero yo el no poder regularizar esto me generaría inseguridad ante un cambio de normativa y que pase a ser mas de un simple problema de una tasación baja a la hora de venderlo.

3 - En teoría la mitad de este patio es de uso privativo para esta vivienda y la otra mitad para la otra con la que comparte rellano, en el catastro aparece como un único patio sin división.

Yo había leído que el uso privativo si que podía aparecer en la nota simple, aunque no sea en propiedad, o en los estatutos de la comunidad. Pero si ante una necesidad puede usarse para algún fin pues al final no hay ninguna garantía igualmente, ya que mañana surge una necesidad como un ascensor, o una caldera de alguna tecnología "ECO" que ocupe mas espacio y que quieran ponerla ahí... si pagas por poner un numero 25k de mas por el hecho de tener el "jardín" pues si sucede algo de eso has pagado 25k por disfrutar de eso durante x tiempo que no sabrás a priori cuanto tiempo es y sin saber si te van a poner pegas a todo lo que hagas.

Cuanto mas lo veo mejor pinta tiene... le veo pidiéndome que le arriende las ganancias de esto.

Se ha pedido el estatuto de la comunidad, tasación y consultar con una notaría por si hubiera alguna cosa ahí y así  poner en números lo que se paga de mas por cada cosa y poder valorar los riesgos que se asumen de si algo se tuerce.

Muchas gracias por pasarse y por su ayuda.