Invertir en inmuebles jamas es una mala inversion... SI se compra correctamente. Como todo en la vida, el dinero se hace cuando se compra, NO cuando se vende.
Comprar algo caro para vender mas alto, eso es lo que hacen las personas financieramente iletradas. Pero Resulta que el 90% de la poblacion mundial, esta educado precisamente para ser financieramente iletrados.
Incluso en Bolsa mismo, los profesionales usan los spreads precisamente porque "recortan costos" en los margenes y porque pueden comprar barato y vender caro. En deudas eso se llama Rolling Yield".
Ejemplo: El rendimiento del tesoro a 1 año es del 0,24%, el de dos años del 0,55% y el del 3 de 3 años del 0,80%.
A) Comprar un bono a un año y mantenerlo hasta el vencimiento (Buy & Hold hasta el vencimiento)
B) Comprar un bono a 3 años y venderlo después de un año (rodar hacia abajo en la curva de rendimiento)
Para la estrategia A, el rendimiento es fácil de calcular. Al vencimiento, el bono recibirá el valor nominal del bono (supongamos $100). Además, el tenedor de bonos recibirá $0.24 en intereses por un total de $100.24 basado en una inversión de $100.
Para la estrategia B, el bono que se compró por $100 se vende a $100.51. Durante el año, el tenedor de bonos recibirá $0.80 en intereses por un total de $101.31. Eso es $1.07 más que la estrategia A.
Claro, es un ejemplo muy simplificado, pero explica lo basico: El dinero se hace cuando se compra!
Pues lo mismo en Bienes Raices. Y hay muchas formas de comprar pisos con enormes descuentos sin importar el ciclo alcista o bajista. Subastas, Short sales etc etc..
Tristan el subastero aqui en Rankia postea mucho sobre diferentes estrategias.
Un fuerte abrazo amigo.
PD: Es cierto que lidiar con inquilinos no es para todo el mundo. Pero al menos en mi mercado (Florida) se puede contratar adminstradores y hasta seguros que garanticen el alquiler (si el inquilino se va, el seguro paga 12 meses) Y hasta seguros que pagan cualquier arreglo por mas minimo que sea. Claro, reduce el ingreso neto, pero no das un palo al agua.
Si alguien aqui vive en Florida, le invito que consideren rentar via seccion 8.. Tiene sus pro y sus contras, pero en mi opinion, vale la pena.
Yo tengo casi todos mis inmuebles en seccion 8, porque mi modelo de negocio es para eso. Pero por ejemplo, seccion 8 en Florida paga $1126 por 2 habitaciones y dos baños full. Asi que si alquilas por $1,900, el inquilino pagaria solo $774.
Pero tu tendrias garantizado al 100% tu propiedad alquilada Y si el inquilino te destruye la propiedad, el gobierno lo saca del sistema de POR VIDA! Y te paga los arreglos.
Esto es importante cuando quieres refinanciar tu propiedad y sacarle la plusvalia.. Hay programas federales como el 223F que garantiza a los bancos que te presten hasta el 90% de la plusvalia a tasas del 2% fijo anual por 35 años. Y hasta el 100% del valor de la propiedad.
Estos son programas donde puedes comprar edificios casi sin dinero propio. Basado en mi experiencia, todo inversor que quiere comprar multifamiliares con poco dinero, primero deben pasar por prestamistas como yo. Luego usar esos programas para "refinanciar" o sacarle el "equity".
