Tasacion burbujista

Buenos días,
me gustaría que alguien me aclarase el tema de las tasaciones al alza que vuelve a haber.Recientemente he tasado un piso que quiero comprar y para mi sorpresa el valor de la tasacion es bastante superior al de compra (100.000 euros!!). Tras recoger la tasacion el pasado viernes del banco he descubierto ciertas "incoherencias" que me gustaría que un tasador me explicara:

1: la tasacion se hace por comparacion.Es decir, cogen 6 pisos de la zona al azar pero que sean equiparables, y miran que precio tienen estos, para sacar el valor euro/m2. Pues bien, lo de los 6 pisos equiparables y al azar,me rio, porque han comparado mi piso,que es un bajo que da a un patio de manzana interior, con pisos que dan a calles principales (el mio esta en una callejuela secundaria) y que son 3eros o 4os de altura.Todos sabemos que al comprar piso tanto la situacion como la altura hace variar el precio, asi que para mi los pisos no son equiparables entonces.

2: el precio que cogen del piso para hacer el calculo euro/m2 es el que se anuncia en internet.Llevo unos cuantos meses mirando pisos y en todos, repito todos, siempre he conseguido bajar 20.000 euros minimo al valor que aparecia en el anuncio.Pensaba que el precio del piso que se cogia era el precio real de venta, no del precio anunciado. Si las tasadoras trabajan para los bancos, y los bancos tienen los precios reales de venta, porque no cogen entonces estos valores?estos datos no los puede dar el banco a sus tasadoras?porque coger el precio del anuncio es tener un precio superior al de venta final.Los precios que he visto en el informe de tasación, sin embargo, son los de anuncio, ya que los he buscado en internet y ahi estaban!

3: el valor euro/m2 se hace a partir de los metros cuadrados anunciados. Generalmente los metros anunciados suelen ser metros construidos. Pues bien, a la hora entonces de calcular cuanto cuesta tu piso lo multiplican por la suma de los m2 construidos de tu piso+ m2 de la parte proporcional de elementos comunes. Con un ejemplo quizas quede mas claro:

piso A: se utilizara en la tasacion para calcular los euros/m2:
anuncio: 70 m2
precio: 250.000
resultado :3.571 euros/m2 <-- (250.000/70)

piso b (el tuyo):
m2 construidos: 70
m2 proporcionales de zonas comunes (portera,escaleras,etc):10
total m2 para el calculo=80
precio= 285.714 euros <--- (80x3.571)

como veis, aun siendo dos pisos de 70 m2 el piso b es mas caro ya que para hacer el calculo del precio a los m2 del piso le han sumado los m2 proporcionales de zonas comunes, mientras que en el piso a, para calcular euro/m2 no se añadio esa superficie.

Señores, para mi ese calculo esta entonces mal hecho.Es lo que llamaban en el colegio sumar peras con manzanas. O bien calculas euro/m2 teniendo en cuenta los m2 proporcionales de zonas comunes o bien a la hora de aplicar ese precio no le añades los m2 proporcionales de zonas comunes al piso.

Bien, esas son mis inquietudes como no conocedor de las tasaciones hasta hace dos dias. Si alguien me puede explicar el porque de todo lo anteriormente citado se lo agradeceria.

Entiendo lo que dices, pero ten en cuenta que todo informe de tasación pasa un "control técnico" de su central que revisa lo que dices;puede que sea alta, pero para el tasador es su valor de venta; quizá el precio por el que compras sea realmente bueno, no?

Saludos

También es posible que como casi no hay venta las comparaciones son las que son, es que no hay mas. Ahora bien si es tal como lo indicas a este tasador hay como para llamarle al orden desde la sociedad de tasación que lo tiene contratado, porque una cosa es que sea complejo comparar por la falta de "movimiento" y otra cosa como tú indicas comparas huevos con castañas.

Muchas gracias Alcoriza y W. Peterson por vuestras respuestas, pero tengo una duda mas, ¿qué hace el "control técnico"?. Entiendo que revisan la tasación para ver si hay algo fuera de lugar,no? Entones ¿no vieron que los pisos no eran equiparables?el precio por el compro no esta mal pero tampoco es bueno.Tengo constancia de dos pisos vendidos en las proximidades mas grandes y por el mismo precio, aunque en uno de los casos la finca tenia 15 años mas que en el mio, cosa que supongo también influye en el precio.Mi queja viene a ser que los precios actuales son mas bajos que hace un par de años, pero sin embargo creo que se sigue tasando teniendo en cuenta precios obsoletos. Sera debido al poco movimiento actual de venta, pero de ahi mi pregunta: no se puede pedir a los bancos los precios reales de venta?ese es un dato privado que no puede ser publico?entiendo que es dificil encontrar justo 6 pisos en mi calle que se hayan vendido en los ultimos meses, pero 6 pisos en todo el barrio si los hay seguro, ya que por lo menos 2 se han vendido.¿No pueden tomar el precio de esos pisos?
Gracias a los dos.No es mas que berrinche por sentirme estafado, por pagar 300 euros por una tasacion a mi juicio tan mal hecha.

Mira soy propietario (a medias con el banco mientras no acabe con la hipoteca) de una vivienda en una ciudad grande, es una zona de gente trabajadora media, vamos ni renta media, ni media alta, es media y punto, pues a 4 manzanas atravesando una arteria importante de la ciudad, o sea unos 400/500 metros como mucho, el tipo de residentes cambia bastante (no por residentes marginales, pero si de nivel de ingresos algo menores y capacidad de compra o alquiler mas reducida) y se pueden encontrar viviendas a un 25/30% menos ¿no puede ser algo así, que hayan comparado a 400 metros, porque allí no habían ventas o habían muy pocas para comparar? Porque, y esto me lo hago yo, a veces es más real comparar por ejemplo Madrid en una zona periférica con otra aunque disten 5 kilómetros, porque la tipología de residentes, de precios y calidades de vivienda sean mas comparables que otras a 500 ó 600 metros, es que ¿con que mercado comparas, si apenas hay mercado?

Pero la tasacion con que precio se hace?con precio de anuncio o de venta real?Porque en mi tasacion aparecian 2 pisos que estan actualmente en venta en internet.Si es asi, aunque haya pocas ventas,anuncios hay muchos.

Yo entiendo que debería ser con la real, peeeero parace que este tasador no ?????

En las tasaciones han de figurar un número mínimo de testigos, creo que ocho; si no tiene por la zona, los busca; respondiendoa t u pregunta, prima el valor real ponderado del inmueble, no el de venta.

Saludos