Negociación con Fondo (Blackstone) e Hipoteca

Buenas tardes,
Es mi primer tema tras varios años leyendo en la sombra... pero necesito un poco de orientación sobre la que puede ser la negociación de mi primera vivienda:

Se trata de un Duplex en un edificio de 10 años, pero que no ha sido habitado todavía... la constructora que lo llevaba quebró mientras los pisos estaban en venta, se los quedó el Popular, luego el Santander y ahora por lo que me han dicho pertenecen a Blackstone.
En la comunidad hay 41 viviendas, algunas se vendieron y este tiempo han estado habitadas, la mayoría no.
Esto hizo que hace como 3-4 años hubiera un par de pisos con okupas de los cuales aún queda uno en un bloque diferente al que estoy mirando.

La vivienda me gusta sobre todo por su localización en la Plaza del Ayuntamiento en una capital de provincia y por que se adapta a las cosas que buscaba: Ultimo piso o duplex para tener menos ruidos de vecinos, a ser posible en esquina; 2 habitaciones + 2 baños; tiene plaza de garaje y trastero y la cocina está "amueblada".

Precio: lleva a la venta en idealista a un precio por encima de 210.000€ al menos un año que es cuando yo empecé a ver pisos, hace como un mes más o menos lo bajaron a 180.000€ y la inmobiliaria me dijo en la visita que se podría negociar y probablemente bajar un 5% mas, es decir, a unos 170.000€.

Sin embargo hay algunas cosas que me tienen mosca:
- El piso que está okupado, si, en otro bloque pero nunca se sabe... la inmobiliaria dice que está acordado para que se vayan pronto.
- En el bloque que me interesa que son 24 viviendas, más o menos el 75% están sin habitar, en la planta que estoy mirando de hecho ninguno... todos con puerta antiokupa, y esto da un poco de inseguridad.
- Gastos de comunidad, son algo más de 100€ (78 vivienda, 25 garaje y unos 12 el trastero) que me parece excesivo para unicamente limpieza, seguro del edificio y luz de zonas comunes.
- La casa tiene 78m2 útiles y le corresponden 140m2 en la división horizontal (no se como se hizo) lo que hace que tenga un coeficiente de participación muy elevado (5% en bloque, 2% en comunidad) y eso supone un problema ante derramas, voy a ir mañana a consultar al administrador a ver que me dice.
- La vivienda se vende con electrodomésticos, evidentemente los que pusieron hace 10 años... eficiencia 0 y a ponerlos nuevos.
- No tiene suministros contratados, no se puede comprobar que funcionen los electrodomésticos ni tan siquiera la instalación eléctrica.
- Certificación Energética de la promoción E-F depende del piso y el comercial no tiene el certificado... es decir, gasto en calefacción "alto" (bomba de calor) o entrar en una reforma y poner Aerotermia (unos 6.000€ estoy considerando).

Con todo esto, creeis posible llegar a una rebaja mayor del precio del piso?
Los 170.000€ que me dicen en la agencia es un precio que considero en la parte alta de hasta donde podría llegar, quizá con alguna garantía más, pero "aceptable" y con el que me quedaría una hipoteca de unos 450€ a 30 años que podría pagar sin problemas, lo que me tira para atras son los gastos que voy a tener de manera segura y que no sé si podría usar a mi favor en la negociación.
La vivienda según BBVA valora tiene un precio de venta de 165.000€ y de 156.000€ en compra (sin incluir garaje y trastero que por la zona podrían ser otros 12.000€).
Había pensado plantear al comercial de la Inmobiliaria una primera oferta de unos 155-160.000€, no se si os parece que pudiera ser viable, o si directamente me va a decir que no la va a plantear?
Se que si el piso fuera de segunda mano y estuviera el edificio en "funcionamiento normal" el piso valdría mucho más... pero no lo está y nadie garantiza que lo vaya a estar en un futuro cercano y más con la crisis que se viene.

HIPOTECA: Una vez visto esto, mi situación.
Estoy a la espera de mi nombramiento como funcionario de carrera, actualmente cobrando del Ministerio como funcionario en prácticas... la nómina es la mitad de lo que sería posteriormente (1.100€).
En Ibercaja me están mirando la viabilidad de la operación pero no se si me sería más conveniente tratar de retrasar todo hasta que se produzca el nombramiento retrasado por el COVID si en ese caso pudiera tener mejores condiciones ya con todo en firme.
Por lo que me han comentado en Ibercaja, me van a ofrecer un tipo fijo a 30 años en el entorno del 1.2% con vinculación de nómina >1.500€ y los seguros de vida y vivienda, estoy esperando.

¿Plantearíais la oferta? ¿Que haríais con la hipoteca?

Es un fondo posiblemente haya comprado la casa por 60.000 esto es así, hace unos años hice comprar a unos amigos un piso de fondo hicimos una oferta 27% por debajo del 5% de la inmobiliaria, propuesta aceptada son buenos tiempos para hacer eso, por probar no pasa nada.

Gracias!
Pasé esta mañana una oferta por 160.000 y no me la han aceptado, en la inmobiliaria me dicen que hace relativamente poco han bajado el precio y que otra bajada del 10% era difícil, asique pasaré 170.000 (-5%) y a ver qué pasa que me han dicho que se defendería mejor.
He hablado hoy con una propietaria de un piso de 1dormitorio, lo compró en 2008 por 300.000 sin garaje ni trastero.

Pasa de la inmobiliaria no veo yo negociando con nadie.

162.000

El problema es que no puedo pasar una oferta directamente, va a través de esta agencia.
Ya está la oferta hecha, 170 es lo que me dijeron desde el principio y supongo saldrá adelante... 

Inmobiliarias que poco ayudan.

Suerte.

Hola, me sorprende ingratamente que tras varios años leyendo en la sombra, finalmente te decidas a realizar una consulta sobre algo tan relevante como la compra de una vivienda con lo que ello conlleva, además habiendo okupas en la zona, etc, para finalmente y apenas 24 horas después, de la publicación de tu consulta, aparezcas de nuevo para anunciar que  has ofertado 170.000€,  opción que, leyendo tu post,  estaba encima de la mesa desde el primer minuto.

Según iba leyendo tu post, se me ocurrieron unos 5 puntos para fortalecer tu posición negociadora, pero se me han quitado las ganas de aportarlos.

Solo te diré algo por si te ayuda a sobrellevarlo mejor, las puertas anti-okupas, lejos de ser fuente de preocupación, según citas, son un escudo casi inexpugnable, o sea que en ese aspecto puedes estar tranquilo.

Suerte!

Gracias por la aportación.

Puede que sea un poco impulsivo y no deje madurar las cosas lo suficiente, los 170 era una opción a dónde la inmobiliaria me dijo que se podía llegar como tope máximo, que era una rebaja del 5% del precio.

Si, la primera oferta fue de 160 y fue descartada de forma directa, ni siquiera la pasaron a estudiar.
Igual he pecado de inexperto, pero veía que todo los pisos de 1 habitación se están vendiendo muy rápido en el edificio y me entraron las malas consejeras.
El problema principal que veía es que al no ser un particular no podía negociar con nadie, la agencia no facilita y el precio del piso está puesto a capón por los metros que tiene. 
Para que te hagas una idea, el de al lado, son unos 8 metros más repartidos en dos distribuidores y una habitación algo más ancha, ha estado alquilado y necesita más retoques, está anunciado en 30.000€ más.

¿Que igual me ha engañado el de la inmobiliaria y no la ha pasado? Pues a lo mejor, pero no tengo manera de saberlo.
Ahora solo me queda esperar, aún así, no hay nada hecho, si ves algo mal... Se agradecen las ideas, siempre me puedo echar atrás.

Un garaje por la zona son mínimo 11.000 y un trastero unos 5.000.
Creo que el precio de la última oferta es aceptable, aunque evidentemente me hubiera gustado cuanto más bajo mejor.

Lo de los okupas me preocupaba pero por lo que he hablado con gente del edificio y el administrador fueron un par de familias que estaban alquiladas y dejaron de pagar el alquiler, ya está solucionado.

Te has pensado bien lo del dúplex de dos habitaciones? Imagino que ambas estarán en la planta de arriba, te vas a cansar de subir y bajar escaleras. Tienes pensado tener hijos en el futuro? 

Donde yo vivo los dúplex de dos habitaciones son la tipología con menos demanda y peor salida.

Si, eso está más que pensado.
Se que es un incordio pero llevo muy mal los ruidos de los vecinos para dormir.
Este tiene la habitación principal en esquina, es decir, solo tendré vecinos dos pisos por debajo.
He visto alguno de 3 habitaciones con una en el piso inferior pero estaban en zonas que me gustaban menos y mucho más caros.
Ahora mismo vivo solo, en caso de tener hijos en un futuro, sé que tocará muy probablemente alquilar y buscar otro.

Muchas gracias por la apreciación, Sé que igual es raro como criterio de elección, pero es una de las cosas que tenía claras desde el principio de empezar a buscar, la segunda opción es un ático y limitar vecinos al piso de abajo.

Buenas noches, te voy a aportar algo de información, pero es importante que antes sepas dos cosas:

1º) Yo me dedico a comprar inmuebles deteriorados, mal conservados, etc, (pisos en Madrid), arreglarlos y venderlos, por lo que he pasado por el proceso de compra, mediante oferta a la baja, varias veces al año, durante los últimos 19 años.

2º) No me importaría darte unas pautas mágicas para que tu compra fuese un éxito, pero eso es del todo imposible, porque cada caso es un mundo; además no conozco tu ciudad, no conozco ese edifico ni tampoco los detalles acerca del tipo de comercialización que se está llevando a cabo.

Entrando en materia, uno de los errores más comunes que cometemos al adquirir nuestra vivienda habitual, es enamorarnos de un determinado inmueble; esto anulará las pocas opciones de negociación que se nos presenten durante el proceso de compra.

Respecto de los precios publicados, no expresan más que la pretensión que tiene el vendedor. Muchos defenderán que el precio lo pone el que vende, pero yo digo que no. Si el precio de venta no se cruza con el compra (lo que yo estoy dispuesto o puedo pagar), entonces no hay transacción, solo hay un inmueble cogiendo polvo. Por tanto el precio de cierre, dependerá de la demanda que tenga ese inmueble y de la oferta que le haga competencia en esa zona.

En el momento actual COVID-19, es  muy probable que los precios bajen a partir de septiembre. Aunque no bajen a partir de septiembre, el tiempo siempre juega a tu favor, a riesgo de que se adelante alguien y se quede con el piso que te gusta. Entonces, ¡a buscar de nuevo!

Si has ofertado 170.000€ y lo aceptan, es que podrías haberlo comprado más barato. Lo ideal es que tu primera oferta sea rechazada (pero por el que vende, no por el intermediario), para tratar de llegar a un precio de cierre, que me gusta que venga como contraoferta de la parte vendedora.

Si tu idea era pagar 160.000€, deberías haber ofertado un 10% menos. No importa que te digan que la propiedad no lo va a aceptar. Cuando tratas con un intermediario, es importante hacerle el encargo de compra y que se lo traslade al vendedor, ese es su trabajo, y que sea el vendedor el que lo rechace, pero por escrito.

Esto a mí me ha funcionado muy bien,  aunque sólo en algunas ocasiones, pero ha merecido mucho la pena: la fórmula que utilizo consiste en presentar la oferta mediante un escrito, y adelantar una cantidad a cuenta, como muestra de que la oferta va en serio. ¡Ojo!, porque en ningún caso se trataría de un contrato de arras.
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En este sitio https://www.trovimap.com/, y supongo que habrá más, pero es el que he utilizado en alguna ocasión, puedes consultar los precio de venta en esa zona. Precios de venta reales, firmados en Notaría, no precios de anuncio, que suelen estar más inflados. Creo que te cuesta 49€ pedir el informe de un inmueble.

Esta otra es gratuita https://www.idealista.com/valoracion-inmuebles , pero no está basada en precios de transacciones reales si no en Big-Data. Te puede servir como orientación, pues te muestra una orquilla de precios, bastante interesante.

Si a pesar de todo, el precio que has ofertado crees que es interesante para tí, solo te queda esperar a ver qué sucede.

NOTA.- Cuando se trata de fondos de esta naturaleza actuando como vendedor,  para cumplir con los requisitos de la Ley 10/2010 para la prevención de blanqueo de capitales, suelen requerir aportar bastante más documentación que cuando se trata de un promotora común. Nada insalvable, pero mucho más pesado.

ULTIMA REFLEXIÓN.- Pensándolo bien, no es lo mismo comprar un inmueble 10.000€ más barato cuando la intención es reformarlo y volverlo a vender, que cuando pretendes que sea tu vivienda habitual, ya que esos 10.000€ se diluyen en tu cuota de hipoteca y a lo largo de los 30 años de duración, apenas afectarán del orden de unos 35,00€ mensuales.

Si tienes cualquier consulta, no dudes en contactarme.

Un saludo.

Creo que Gromen te ha aconsejado bien. No es conveniente enamorarse de una vivienda. Cuando eso sucede, el enamoramiento cuesta mucho dinero. 

Sobre la descripción del inmueble, me llama la atención que quieras vivir en un piso dúplex. Si tiene la típica escalera de caracol para acceder a la parte superior, no suelen tener buena venta...

Saludos

Buenos días,

Muy interesante leer sobre tu experiencia. Entiendo que compras pisos en cualquier momento del ciclo económico, estén los precios del inmobiliario altos o bajos, los reformas y los vendes. Cómo enfocas este negocio para poder comprar, reformar y vender cuando los precios están caros y pueden bajar? Centras tu actividad en alguna tipología concreta de inmueble, como locales, o pisos pequeños, o en alguna zona (ciudades dormitorio, periferia, centro ciudad..)?

Has tenido alguna vez la sensación de que una inmobiliaria o intermediario no pasa tus ofertas a los vendedores? Esto lo pregunto porque sé que en algunos sitios las inmobiliarias también han llegado a comisionar por vender por encima de x precio, entonces tienen un doble objetivo, cobrar su comisión e intentar vender por encima del precio. El vendedor quizás pueda estar dispuesto a vender por debajo de ese precio, pero no le llega la oferta..

Saludos!

Muchísimas gracias por tu respuesta.
He probado las valoraciones de la web que me dijiste, no aparece el inmueble y no me puedo hacer mucho a la idea. Bueno, si aparece pero dividido en dos referencias distintas y con menos metros de los que realmente tiene útiles incluso sumando los dos.
Como dije, en el único sitio que lo he encontrado como una unica vivienda es en BBVA valora con los valores de unos 160-165.000€ lo que sería el duplex.

He estado mirando por el tema del ITP y la Junta de Castilla la Mancha valora la vivienda en 173.000, el garaje en 20.000 (altisimo) y el trastero en 4.000€, realmente no se si esto tiene algún tipo de valor real, pero son los datos que tengo.
El principal problema que veo es que al vivir en una capital de provincia pequeña, las opciones no son tan altas como puede haber en Madrid o grandes ciudades, yo tengo claro que quiero vivir en el centro y esta vivienda se encuentra en el punto más céntrico de la ciudad, las valoraciones que se hacen con BigData se hacen con las ventas de pisos en la zona, generalmente pisos muy viejos y a reformar enteros, y me dificulta las comparaciones... los pisos de nueva construcción por la zona en los que he pedido información están más o menos en 3.000€ m2 construido, el más parecido en una calle cercana son 58m2 útiles (una sola planta) y sale a 190.000 sin trastero ni garaje, con entrega en Febrero 2021 y teniendo que amueblar la cocina.

Soy consciente de haber hecho cosas mal en el proceso, cosas de la edad y la inexperiencia supongo... pero veía que casas que me gustaban menos no aceptaban bajar el precio en ofertas y salían más caras... por eso cuando metieron la rebaja gorda en estos, bajándolos a 180.000€ se metieron en el rango de lo que me sentía cómodo y me entraron las prisas.
Como digo, aún no he pagado nada y siempre estoy a tiempo de rectificar.

En relación a tu ultimo punto, la vivienda esta nueva, pese a estar construida en 2010, no parece que haya vivido nadie, me dan la cocina amueblada con electrodomésticos nuevos, ese es otro punto que me llevo a descartar viviendas que necesitaban reforma y en la que no me quería meter de momento por que se me iba el precio.

si, me ha dado muy buenos consejos y se lo agradezco enormemente.

En mi lista de lo que busco, el punto 1 es buena localización, el punto 2 es no tener ruidos de vecinos... 
El duplex me garantiza no tener en mi habitación vecinos abajo, la habitación principal tampoco tiene vecinos a los lados.
Soy consciente del incordio de tener escaleras dentro de tu casa, pero es lo que toca.
Las escaleras son bastante amplias, como las que tendrías en cualquier adosado, las escaleras de caracol no me gustan tampoco.

Lo unico que ahora mismo me tiene dudando y en lo que estoy tratando de tener toda la información posible es el tema gastos, que la comunidad me parece muy alta (95-100€) y el IBI creo que se iria muy arriba tambien.
Ademas, estoy viendo como me saldria el ITP y si me puedo acoger a las bonificaciones por primera vivienda en CLM.

Gracias