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Hipoteca autopromotor AYUDA

28 respuestas
Hipoteca autopromotor AYUDA
Hipoteca autopromotor AYUDA
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#1

Hipoteca autopromotor AYUDA
Buenas necesitamos vuestra ayuda, antes de ir al banco queremos vuestra opinion. Somos  una familia con 2 hijos, hasta ahora uno de los dos no trabajaba(ahora los dos indefinidos) y estamos de alquiler. 
La cosa es que nuestro sueño es hacernos una casita en un terreno que ya le hemos echado el ojo.
Mi mujer es cooperativista del grupo mondragon por lo tanto tiene buenas condiciones en Laboralkutxa. Como hemos estado de alquiler + boda hace un solo un año tenemos a día de hoy 30k ahorrados ( en 18meses). Tambien he tenido un cambio de puesto reciente y ahora estamos en 74k/año netos. 
La duda es si nuestra ilusion de comprarnos un terreno de unos 120k + la casita de otros 250k es una locura? tenemos alguna posibilidad a corto plazo? O necesitamos seguir ahorrando? La oportunidad que se nos presenta ahora es para no dejarla pasar pero al no tener el terreno no se si nos van a enseñar el dedo en la sucursal.
Gracias saludos
#2

Re: Hipoteca autopromotor AYUDA
María Blanco Martínez
Hola @veronicag1 , 
el principal problema que veo es que en la mayoría de ocasiones, el valor del terreno no lo incluyen en la cantidad financiada para la hipoteca, tendríais que consultar bien con las entidades si so permiten financiar también la comrpa del terreno o no. 
Un saludo! 
#3

Re: Hipoteca autopromotor AYUDA
Se podría hacer pero es sumamente difícil.

Podrías comprar el terreno mediante préstamo y las condiciones y porcentajes de financiación no son buenos, con 30.000 para un terreno de 120.000 te quedas muy corto.

Si logras comprarlo y el endeudamiento te da para el autopromotor se puede llegar a financiar el 100% de la obra aunque no es nada sencillo.

Una vez finalizada la obra debes reestructurar los dos préstamos en uno solo.


#4

Re: Hipoteca autopromotor AYUDA
Es lo que me temía cuánto deberíamos de tener ahorrado? El terreno es de un amigo y podría esperar
#5

Re: Hipoteca autopromotor AYUDA

Top 10
W. Petersen
Si el terreno no te pertenece, no podrás pedir la hipoteca para la construcción, luego te cuento cimo funciona una hipoteca de autopromotor.

Por mas amigo que sea, dudo mucho que escriture el terreno a vuestro nombre sin cobrar, y si acepta cobrar a plazos, va a poner una condición resolutoria sobre la finca y eso es como una hipoteca, con lo cual el banco  no os financiará si hay una condición resolutoria sobre el terreno.

A ver, una hipoteca de autopromoción el banco va "soltando" el dinero a medida que avanzan las obras....pero la garantia es la  vivienda futura, y entre tanto lo es el terreno y las obras que van avanzando.

Según indicas esto son 370.000 totales, es posible que aportando 64.000 mas gastos notariales e impuestos, calcula un 10-12% más, estamos en 98-103.000 € .... es decir  el banco el 80% y vosotros el 20 mas gastos...  por encima de eso, complicado, a no ser que como cooperativistas de Caja Laboral, exista en convenio de mayor financiación.

Preguntáles a ver si hay algo especial para  cooperativistas !!!!!

http://www.rankia.com/blog/economia-domestica/

#6

Re: Hipoteca autopromotor AYUDA
Con lo de amiguete me refería ha que la ventaja es que no lo tiene en venta en ningún lado y podría esperarme un tiempo. En el banco tendría que informarme mejor pero una consulta que hicimos hace dos años hablando un poco de todo para autopromoción pedían tener la mitad del terreno mas o menos y para otras hipotecas el 90% se podría estudiar.
Saludos
#7

Re: Hipoteca autopromotor AYUDA
Hola, te explico mi experiencia como autopromotor de mi vivienda hace unos  4 años. Añado que yo tenía el terreno en propiedad 3 años antes de la construcción libre de cargas.

Punto uno:
Actualmente no hay muchos bancos que trabajen este producto y los que lo hacen  te darán solo  el 70% del coste total del.proyecto, es decir terreno y construcción siempre bajo tasación, el 30% lo asumes tú ya sea en terreno o dinero eso sí...recordar siempre... El terreno lo debes tener tú libre de cargas, el banco no asume ese gasto.

Punto dos: 

Vamos hablar con números.

Coste de terreno: 120.000€, lo tienes que comprar tu.
Coste de construcción: 250.000€
Total tasación: 370.000€

Financiación del banco:
70% del valor de tasación = construcción+terreno=259.000€

Ejemplo:
Si el banco te tasa todo el proyecto y terreno, teniendo en cuenta que el terreno se tase por 120.000€ y la construcción 250.000€ (mira bien el presupuestos de la constructora y minimiza los costes) así ganas en tasación, el banco te dará como máximo 259.000€.
Con lo cual podrías pagar toda la construcción y te sobraría 9.000€, eso sí, siempre y cuando aportes el terreno libre de cargas.
Ten en cuenta que cuando el banco tasa y la operación sale positiva, el banco absorbe tu terreno y la casa construida como garantía hipotecaria, absorbe todo, con lo cual el banco sabe que ese proyecto está tasado en 370.000 pero solo te darán 259.000 eso siempre es viable para el banco cuando tienes el terreno en propiedad sino no es viable para los bancos.

Recomendaciones:

Ahorra para que te compres el terreno al 100% y solo hipotecarte por la construcción.de lo.contrario no lo.veran viable.


#8

Re: Hipoteca autopromotor AYUDA
Hola Ftc84. 

Te agradezco el comentario sobre la duda de Verónicag1 porque al leerlo me ha aclarado bastante una duda que tengo al respecto. 

Mi caso es el siguiente :

-Terreno adquirido por 30.000€.
-Presupuesto de Ejecución de Materiales (PEM) de 160.000€ Iva incluido. 

No he terminado nunca de entender sobre qué importe el banco te da la financiación, es decir, ¿debe tasar el proyecto más el terreno y sobre eso aplicar el porcentaje de financiación o cómo se hace? 

En mi caso serían 190.000€, pero si la tasación del terreno es inferior y la del proyecto también ¿qué ocurre en este caso? La lógica dice que la tasación deberá ser superior pero ya dudo de todo...

Por otro lado, tú que ya te has metidoen esta experiencia¿el resto de gastos como arquitectos, licencias, etc tambiénlos financiao estos gastos los tienes que abonar tú sin financiación?

Yo vivo en Granada, y he conseguidoque el banco me conceda la hipoteca sobre el 80%, creo que está.muy bien.

¿En este caso es el.banco el.que lo tasa no?

Muchas gracias. 
#9

Re: Hipoteca autopromotor AYUDA
Hola,
Te resumo.
El banco va a tasar el terreno + construcción en la primera fase que es sobre planos, normalmente cuando te tasen será un 20% más de lo que vas a invertir es decir aprox. 228.000 y sobre eso te dirá.. te damos el 80% es decir  182.400 €. Como máximo independientemente que en unos meses cuando la casa este construida valga más, solo te darán ese importe.
Como tu terreno lo tienes pagado, te llegará de sobra para construir ya que la construcción vale 160.000 €. Si puedes pedir los 182.400€, pídelos...el porque te lo explico ahora 

En toda construcción hay gastos administrativos y fiscales.
Arquitecto(proyecto ejecución)
Dirección de obra y aparejador( también es el arquitecto)
Estudio de geotecnia, unos 750€
Licencia de obras, es el procentaje del total de construcción según tu ayuntamiento. Aprox. entre 6.500€ a 12.000€ según tu ayuntamiento.
Acometida de agua desde la calle a tu vivienda, esto no está incluido en el contrato de obra.Aqui en Madrid son 2500€
Enganche de luz con tu compañía eléctrica, aquí en Madrid son 2000€
Gastos varios extras, siempre surgen: unos 5.000€.

Total Gastos administrativos son contar escrituras de fin de obra e inició de obra, porque son 2.
Total aprox entre 20.000 a 30.000 euros.

Como verás hay partes de gastos que podrías financiarte con lo que pidas y el resto tendrás que asumirlo tu.

Saludos





#10

Re: Hipoteca autopromotor AYUDA
En conclusión, según mi experiencia... La autopromoción es sin duda la mejor opción, el camino no es fácil pero no imposible.yo me divertía mucho y lo disfrutaba al ver como se hacía mi casa, pero lo principal es que minimizas muchos los costes en comparación a comprar una vivienda ya hecha, ya verás que ahorrarás muchísimo.

Saludos
#11

Re: Hipoteca autopromotor AYUDA
Muchas gracias de nuevo por tu desglose, me ha quedado muy claro con el ejemplo. Ahora sí lo tengo claro. Como dices, si tasan por encima un 20% lo ideal es minimizar en el PEM para que cubra la hipoteca todos los gastos, incluidos los administrativos, digamos, y así descapitalizarnos menos... 

Sé que el proceso puede ser incluso divertido pero me da que es más estresante, en tal caso. Todo como te lo tomes. 

Por supuesto, creo que el ahorro cuando te haces tu propia casa en comparación con comprarla, hay márgenes ante el promotor que te estás ahorrando... 

En breve, creo que nos lanzaremos pero tenemos que finarlo todo mucho. Ya tenemos el terreno, tenemos una oferta creo que irrechazable a nivel de financiación (tipo fijo 1'10% y 0'75%+EUB a variable) pero esta situación nos hace de momento ser prudentes... 

Espero que en breve podamos lanzarnos. 

Mil gracias, y si tengo otra duda más te escribo para conocer tu opinión. Gracias. 
#12

Re: Hipoteca autopromotor AYUDA
Hola, que bueno que te sirva mi experiencia en este tema.
Te recomiendo interés fijo, así lo tengo yo y depende del importe que vas financiar claro está.
El tipo de interés que te dan está genial, yo lo tengo en 2.35% y lo veo bien.
Saludos
#13

Re: Hipoteca autopromotor AYUDA
En que entidad bancaria consigues esas condiciones tan buenas?  (tipo fijo 1'10% y 0'75%+EUB a variable). Nosotros también estamos en la fase de construir nuestra futura casa y estamos ahora buscando con que entidad bancaria coger la hipoteca.
#14

Re: Hipoteca autopromotor AYUDA
Hola. Kutxabank o Cajasur si es en Andalucía. 
#15

Re: Hipoteca autopromotor AYUDA
Gracias por indicar el banco. A parte de los tipos de interés que indicas, que otras condiciones hay? Me refiero a si dan un % sobre tasación de terreno + construcción, o dan % sobre el PEM del proyecto del arquitecto?