Libertad inmobiliaria

Toda la razón del mundo. Lo hemos dicho en el hilo varias veces. Sinceramente no recuerdo quien dijo que exactamente (y me apetece cero leerme todo el hilo) pero se ha dicho. 

Pero claro, decir esto no sirve para vender cursos.... 

Saludos 

Hola.
Al final me he decidido a participar porque veo que se da por rigurosamente cierta una información que yo sé por experiencia propia que no lo es tanto. 
La relación con los bancos creo que se debe encarar teniendo en cuenta que todo es negociable. Eso del 80% si es vivienda habitual. El 70 % o 60% si no lo es. Todo depende de las circunstancias. 
En el 2016, para una vivienda de 87500 e el banco nos dio 120000 e. Y hablando claramente con ellos de que no era vivienda habitual. El mensaje que quiero trasmitir es que no se dé por hecho que sólo te van a financiar esos porcentajes del 80, 70 o 60%. Obviamente necesitas tener alguna carta buena en la mano y jugarla bien. Pero imposible no es. 
En cuanto al curso de Carlos y su equipo, me parece un trabajo bien dirigido, con mucho sentido común. Además son muy cercanos y en todo momento dan sensación de normalidad. Se les ve con ganas de trabajar y de aprender. 
Que podrían profundizar más en aspectos técnicos? Me pregunto, es necesario? Para orientar al que tiene el gusanillo inmobiliario dentro y quiere aprender a moverse con seguridad está muy bien. 
A mí me ha dado seguridad para mis movimientos. Claro que el virus y sus consecuencias la está poniendo a prueba. 😜😜
Afortunadamente hoy hay muchas opciones de formación y cada uno puede encontrar la más adecuada para sus objetivos. Las demás puede que no sean suficientemente buenas. Pero solo para él. 

Pues lo que pones ahí.. que no hayas sido muy  hábil o Que hayas tenido mala suerte con las 8 entidades o quizás podrías haber encontrado un buen broker que te hubiera sacado la operación adelante no sé.. muchos factores 

Sí, muchos factores. Falta de Habilidad? Tal vez...
Pero vamos, que debí aprender muy poco de mi experiencia laboral en banca 11 años.
En fin.
Enhorabuena a todos los que os ha gustado el curso.
Lo respeto.
Espero respeteis mis críticas. Ya que he aportado muchos más datos y un programa completo de un máster que sí que haría.
Pagar 1.000€ por algo que ya sé...como que no.
Ah, se me olvidaba la barita mágica para conseguir esa financiación que os han dado.
Ah! Y lo de bróker que la consiga por tí...el último que traté con él me acabo preguntando mi esquema de inversión y su desglose. Ahí te dejo su nivel.

Y, no me dedico a nada de ésto. La experiencia bancaria sólo fué una anécdota hace mucho tiempo.

Que no lo entiendes, que somos lelos por no hacer el curso! Nos van a enseñar cómo endeudarnos hasta las cejas durante un montón de años para tener al final varios pisos en barrios obreros sin ascensor! Y sin ningún problema! Los impagos de alquiler solucionados (gracias a Carlos), las dificultades de financiación arregladas (gracias a Carlos), las tasaciones por lo bajo no existen (gracias a Carlos) ! Haces el curso y todos esos problemas se esfuman. La caída del mercado inmobiliario también, claro. Si es que no se como me he conformado con  el 1,65% que ha subido hoy Amazon y no me he apuntado al curso de Carlos, menuda forma de perder el tiempo. 

Aquí no hay ningún problema, te endeudas hasta las cejas y los bancos te lo dan. Si no te lo dan es porque no negociaste bien, es decir, culpa tuya, no del curso. El que los bancos ahora les da igual la milonga que les cuentes que lo pasan por su departamento de riesgos, al que ni ves delante, y ya me dirás como negocias sin comunicarte con ellos, eso, nada, una tontería sin importancia. 
El problema de los impagos de alquiler tampoco existe, sobre todo en pisos sin ascensor en Barrios obreros. El tema de que tengamos a tropecientos millones de parados, es probable que bajen los sueldos y demás, eso es que tu no buscarte bien el inquilino, no problema del curso. 
El que los pisos pierdan valor y si tienes que vender con prisas porque tienes un problema lo tengas crudo, dado que has pedido muchísima financiación y puedes acabar vendiendo por menos de lo que tienes, eso culpa tuya, que no has hecho bien los deberes, no del curso. 
El que te tasen el piso un 30% menos de lo que quieres de financiación, nada, eso que no has buscado bien, no es problema del curso. Si pierdes las arras por esto es culpa tuya. 

Tooooooodo el día leyendo los mismos mensajes que parecen fotocopias de gente que se le ha ocurrido escribir hoy porque lo han dicho en el grupo de Telegram. Ni contestan a lo que se les pregunta ni aportan nada interesante: me ha dado muy buenos consejos, me ha sido muy útil. Que falta de imaginación y que aburrimiento. 

Al community mánager: menudo trabajo tienes, la verdad, pero bueno, de algo hay que comer, no? Cuando tengas un momento leete algo sobre bolsa o sobre inversión inmobiliaria en este mismo foro, que ya veras que vas a sacar más invirtiendo que escribiendo aquí y a mi me parece más entretenido. 

Pero oye, que bien, que esto es un foro público, que puede escribir quien quiera y que hay libertad de expresión, que  ya somos todos mayorcitos para decidir a quien creer, si a unos tipos aburridos con experiencia en invertir que están aquí escribiendo porque no tienen nada mejor que hacer esta noche o a un grupo de alumnos del curso en cuestión que se han "puesto de acuerdo en Telegram" Para escribir sobre el curso y que haya muchas valoraciones positivas. Porque esto es lo normal, os lo digo yo, que llevo una década dando charlas y recibiendo valoraciones muy positivas de las mismas. Al salir la gente en lugar de irse de cañas se mete en fotos a escribir lo buenísima que fue la charla y que hay que ir a mis charlas. Y hacen grupo de Telegram y todo para coordinar la hora a la que escriben. 

Saludos

Sí, muchos factores. Falta de Habilidad? Tal vez...
Pero vamos, que debí aprender muy poco de mi experiencia laboral en banca 11 años.
En fin.
Enhorabuena a todos los que os ha gustado el curso.
Lo respeto.
Espero respeteis mis críticas. Ya que he aportado muchos más datos y un programa completo de un máster que sí que haría.
Pagar 1.000€ por algo que ya sé...como que no.
Ah, se me olvidaba la barita mágica para conseguir esa financiación.
Ah! Y lo de bróker que la consiga por tí...el último que traté con él me acabo preguntando mi esquema de inversión y su desglose.

Y, no me dedico a nada de ésto. La experiencia bancaria sólo fué una anécdota hace mucho tiempo.

Por cierto Paolo11, sí conseguí financiación. Para esa operación y para la siguiente tb. Pero habrá un freno. En dpto de Riesgos te lo pone

Buenos días,
El invertir en inmuebles no es más que una forma más de diversificación, conlleva sus riesgos como toda inversión, al igual que lleva riesgo invertir en Amazon, como has comentado supongo que habrás hecho tu tesis de inversión y habrás llegado a tus conclusiones, sobre riesgo/beneficio, al igual que cuando comprastes los inmuebles para poner en alquiler también habrás valorado todos los pros y contras de este tipo de inversión, ya te digo yo que por hacer el curso no vas a conseguir financiación, pero si no la necesitas mejor!, simplemente a mí un 10% anual me parece aceptable comparándolo con indexarte a algún indice como has comentado en algún comentario, es una forma de diversificar como te comenté, nada más. Si lo que no te gusta es que crees que el curso no es para tí porque ya tienes suficientes conocimientos en la materia perfecto! Al igual que si haces un curso sobre renta variable, habrá cursos mejores o peores dependiendo de el caso de cada uno y de su nivel? Pues esto es lo mismo, simplemente te enseña las posibilidades que hay alrededor de la inversión inmobiliaria, porque hagas el curso no te vas a sentar en casa y a vivir de las rentas, creo que eso lo sabemos todos, si me preguntas si es posible conseguirlo? Pues dependiendo de la situación y educación financiera de cada persona, en mi caso no lo veo más que un vehículo para diversificar y que tiene una cosa muy interesante ahora mismo que son los tipo de interés bajos y que te genera cash flow positivo, que puedes emplear para invertir tanto como en otro tipo de inversiones como seguir reinvirtiendolo en inmobiliario, como si fuera un dividendo en la renta variable!, Es mi opinión por la que yo personalmente hice el curso, y para mí me ha servido a comprender como valorar las operaciones y no comprar a ojo y perder dinero, luego ya depende de tí si quieres invertir en un inmueble de mejor o menor calidad, pero yo si no encuentro ese 10% que tu hablas no invertiría, para eso lo meto en un etf que indexe algunos indices y seguramente saques más rentabilidad y es muchísimo más liquido, pero como toda base de educación financiera hay que invertir lo que no vas a necesitar, tener un fondo de emergencias... y en mi caso no invertí en ningún inmueble porque en mi zona no se encuentra esas rentabilidades, y vivo en una isla, pero no descarto el invertir en otras CCAA que si que se encuentra esa rentabilidad, menos de esa rentabilidad no me parece interesante la verdad, si te dan un 80% de financiación y a lo mejor pones 30000 euros de tu bolsillo, si calculas el ROIC también salen números muy interesantes la verdad, y como dices la deuda no es infinita y no todos tenemos la misma! Y tener en cuenta el riesgo que ello conlleva, como todas las inversiones, y como eso es todo a título muy personal, toda inversión conlleva riesgo y si es con apalancamiento mucho más! Personalmente lo que me gusta de la idea de invertir en inmuebles es el generar un cash flow mensual, que consigues un buen ROIC y que a día de hoy los tipo de interés son muy buenos! Siento no poderte transmitir ninguna operación si la hago no tendría ningún problema en pasarte los números, un saludo

Correcto, hay que ser un poco sensato y habilidoso a la hora de plantear operaciones a la banca y sobretodo a la banca española que viene muy quemada de aquellos años que todos sabemos.
Yo sí he conseguido lo que propone Carlos en su curso y por la cantidad de gente contenta no me atrevería a decir que es un tongo como hacen otros que llevan muchos años por aquí. (Creo que la solución sería entonces cerrar Rankia y solo tener en cuenta las opiniones de los que ya están dentro )
A mí lo de la banca me ha costado lo mío (soy uno de los invitados del podcast que comentabais), no a través de broker sí directamente con las entidades, todo esto aquí es muchísimo más complicado que en el mundo anglosajón evidentemente, pero se puede. 
Saludos

Esto ya me cuadra más. 
Yo invierto en ambos, entre otras cosas. Índices e inmobiliario.
Y si me meto en inmuebles frente a índices es por la estabilidad en ingresos.
Hay muchos más altibajos en la bolsa que en los alquileres. Mantener un 7% anual neto o 6% con un alquiler, es muy difícil conseguir en indexación. Ojo, aunque si llevo eso en Indexados en un año.
Pero esos fondos indexados bajaron del +12% a -12% en 15 días con el Covid.
Estos vaivenes no los da la vivienda alquilada.
Puedes tener morosidad, cierto. Es el riesgo a meter en la ecuación para un año y medio.
Se minimiza con el seguro. Pero algún agujero adicional al bolsillo (destrozos) te puedes llevar, tal vez.
Ya le comenté Mbmbmb en otro mensaje que no todos son zulos invendibles en barrios deprimidos.
Inclusive, en esos barrios, hay zonas.
Conozco bien 3 barrios de Madrid, por ej.
Hay otras posibilidades en ciudades más pequeñas. No todo es Madrid o Barcelona.
Y sí, sí se alquilan.
Y la crisis en la que estamos y puede que para después del verano es cuando se empiecen a ver los efectos, llegará a ciudades grandes y pequeñas.
Que puede hacer presión sobre el alquiler?
Seguro.
En mi operación me queda margen de bajada.
Cierto es que se te come el beneficio.
Temporalmente.
En bolsa también.
Hay valores que han caído una barbaridad. A ver lo que tardan en levantar, si. lo hacen.

Y, coincido contigo en lo de los tipos de interés bajos. Mientras sigan así (y parece va para largo) interesa ése apalancamiento con el banco.

Lo que no me ha gustado de todo este asunto, y se lo he dicho a su autor, es el marketing. La forma de vender la moto como algo maravilloso. Muy en línea con todos "los gurús del marketing on line actual" Sobre el que ya hay listas de "vendehumos" y todo. Son como los vendedores de crecepelo antiguos. Prometen el oro y el moro. Y, a algún incautó le despluman con cursos megacaros. Para luego presumir entre ellos, con ranking y todo de lo que facturan al mes.
Vamos, vividores 2.0
De acuerdo que uno de los fundamentos del marketing es eso: ponértelo bonito. 
Pero la de un formador honesto, en mi opinión no.
Puedes usar el marketing, claro. Y debes.
Pero advertir, antes de pagar, de todas las consecuencias al que quiera hacer el curso con grandes apalancamientos en sus operaciones.

El término libertad financiera está muy manido hace tiempo. Y los que realmente la logran, en muchos de los casos, son los que dan los cursos.
No todos, ojo. No generalizo.

Tienes razón que el término libertad financiera hoy en día esta muy de moda, y hay muchas formas por la cual puedes llegar a conseguirla, pero yo no creo que sea un camino fácil y que se consiga en dos días, tal vez si todo lo que sé hoy en día lo hubiera sabido hace 15 años pues posiblemente la hubiera conseguido ya... pero eso nos pasará a casi todos! Y respecto al curso ya no lo nombro más pero bueno como te comente no es más que una formación sobre la inversión inmobiliaria, que todo lo que te enseña puedes aprenderlo por tu cuenta? Pues seguramente... pero te llevará más tiempo y más errores, si te gusta la inversión seguro que conoces la frase de Warren Buffet que es mejor aprender de los errores de los demás, y para eso puede servir este tipo de formación te ahorra muchísimo tiempo en investigación y en errores, al igual que si haces un curso sobre value investing o inversiones en bolsa no vas a ser libre financieramente por hacer dicho curso, y seguramente todo lo que te enseñen esté en libros, foros... y en internet pero tenerlo todo resumido en un curso a mi si que me aporta un valor, luego ya depende de cada uno si le merece la pena, mi opinión sobre el curso de Libertad Inmobiliaria despues de hacerlo, es buena, me gustó el contenido y me pareció muy útil, sobre el marketing del curso no tengo ni idea la verdad!! Pero el contenido en mi caso me sirvió, a lo mejor en el tuyo que ya eres un inversor más experimentado tal vez no, pero siempre es bueno aprender y ver las opiniones de todo el mundo, para poder formarte un criterio propio, y estoy de acuerdo contigo con el tema de que hay muchos cursos que solo venden humo, y yo he caído en alguno lo reconozco, pero el caer en alguno me ha servido para diferenciar el humo de la realidad, y en el caso del de Carlos me gustó! Ahora también estoy realizando uno sobre renta variable de Alejandro Estebaranz, y lo mismo también me parece un curso con contenido muy bueno! Pero la verdad que respecto al curso de Carlos me pareció un poco injustas las críticas simplemente, a mi no me ha transmitido que me vendiera la moto, después de haber realizado el curso, te da muchas herramientas para tu invertir, que luego te den financiación o no los bancos ya depende de como se maneje y la situación económica de cada uno,  en el curso te da herramientas para tratar de conseguir ese 100%, pero eso ya depende de la situación de cada uno, porque puedes tener nóminas altas que si pasaste tu rango de endeudamiento no te van a dar ni el 80 ni el 50% como es normal, todo el mundo tiene un límite de crédito.

Buena elección, Alejandro. Hace tiempo que le sigo.
Magnífico comunicador.

Y nos puedes dar los detalles de la operación? Compre en tal sitio en tal año por x euros, conseguí una tasación de x euros, el Banco me financio tanto, pago esto de hipoteca y gano esto con el alquiler? Y cuantas operaciones has hecho? Saludos 

Vuelvo a decir que no es que yo denoste la inversión  inmobiliaria. En absoluto. Hoy mismo he mirado posibles inmuebles para invertir. Lo que no veo (y voy a seguir sin ver) es el apalancamiento brutal, la suposición de financiación ilimitada, el vender esto como una inversión segura, etc, etc. Que tienes un dinero en el Banco y te compras un inmueble? Fantástico. Que pides una hipoteca pequeña como propone fueradeuda? No lo haría pero lo puedo llegar a ver. Que estas intentando arañar hasta el último euro en la tasación para conseguir más financiación y haces cinco operaciones con aval en un año partiendo de un capital mínimo y buscando rentabilidades de más del 10%? No me vendas esa moto que no me lo creo. Yo invierto en Bolsa y no me va mal, pero jamás solicitaría un crédito para comprar acciones. Por que? Porque yo puedo perder dinero en Bolsa (y lo he perdido) , aunque es un riesgo limitado y controlado, pero si pierdo un 10% y además tengo que pagar un 7% de intereses sobre ese dinero... La he fastidiado pero bien. Y esa es la diferencia fundamental entre invertir con y sin apalancamiento. Te voy a poner un ejemplo práctico. Pongamos que yo tengo ahorrados 20000 euros, que todos los meses gano 2000, vivo de alquiler por el que pago 700 y tengo unos gastos habituales de otros 700 mensuales. Con esos 20000 que tengo ahorrados pido una hipoteca por 100000 y compro un piso que destino al alquiler. Pago 400 mensuales de hipoteca a 25 años, cobro 600 de alquiler y sigo viviendo de alquiler donde estaba antes. El día que me dejen de pagar los 600 de alquiler voy casi con el agua al cuello, dado que los gastos del piso (hipoteca, comunidad, ibíd, seguros, etc) , son 550 mensuales. Me quedo sin capacidad de ahorro y como se fastidie el coche, tenga que ponerme un implante dental o cambiar la caldera voy de cráneo. Pongamos por el contrario que meto esos 20000 en acciones de Amazon (mal, hay que diversificar) y Amazon quiebra. He perdido 20000 euros. Eso si  mi capacidad de ahorro sigue siendo la misma, sigo viviendo en el mismo sitio y teniendo la misma capacidad de ahorro que antes. Ante un imprevisto tengo margen y si la cosa es realmente seria puedo pedir un préstamo sin problema. En el primer caso a tus 20000 euros les estas sacando 600 anuales, un 3%. Cierto es que en 25 años tendrás un inmueble, mientras tienes una deuda y ten mucho cuidado con los inquilinos que metes.  En el segundo no vas a tener un inmueble pero puedes sacar un 10, un 20, un 30, realmente no hay limite. Esa es la diferencia. Saludos 

Por ej, mi operación:
 52.000 precio compra 
 35.600 hipoteca
 Open-Bank  Euribor+089  variable

Primer año 1,99
Sin comisiones. Sin vinculaciones. Sólo piden ingreso de 1.800€/mes. Lo hago por transferencia y a los 4 días vuelta a mi banco habitual, ING. Después de haber pagado la cuota 189€ primer año.
En cuanto revise el tipo se queda la cuota en 0,7 aprox.
150€ o así
Alquilado actualmenta  475€

Cuántas operaciones podría hacer? 3 o 4
Más no lo veo prudente.
Y  tal vez a la 4 o 5, el banco me pararía. 
Todo esto depende de la edad, capacidad financiera (no sólo salario, sino uno o dos trabajadores). 
Lógicamente, con 30 años y 2.000€ salario cada uno, pueden endeudarse más. Depende si tienen otras deudas.

 Una deuda de 120.000€ por esas 3 operaciones, no me asusta. Cuotas (pasado el primer año) de 450#/500€ sumadas no es tanto.
Habría 3 alquileres de 425 a 450€ de media.
Puede fallar uno (con tu seguro claro).  Aún puedes pagar las 3 hipotecas y comunidades sin perder dinero. 
Sabiendo que 11 meses del impago lo cubre el seguro.
Ahora bien, esos números no me han vuelto a salir.

En el mejor de los casos se me quedan dos puntos por debajo. Que, para eso, prefiero seguir indexado a índices.

Espero sea útil

Pues muy buena operación, muchas gracias por colgar los datos. A ver si los alumnos del curso de Carlos cuelgan también alguna. 

saludos