Consulta reinversión en autopromoción. ¿Cuenta el terreno?

Buenos días, 

Tengo alguna consulta/duda sobre la venta y compra. 

Si tengo una vivienda habitual del 2005 que compré por 185.000€ (gastos incluidos) y la vendo ahora por 210.000€ (a parte gastos), ¿tengo una ganancia patrimonial de 25.000€? 

De estos 210.000€ cancelo 115.000€ de hipoteca, por lo que me quedan 95.000€ y aun me queda por pagar la plusvalua al ayuntamiento. 

¿De estos 95.000€, puedo reinvertirlos en la compra de un terreno por valor de 60.000€ y posteriormente (antes de los 2 años) pagar 35.000€ como entrada en una hipoteca de autopromoción para nueva vivienda habitual? ¿Con esto quedo exento de tributar? 

No me queda claro si se considera reinversión la parte de compra del terreno para poder construir la casa. Tampoco me queda claro si lo que debo reinvertir son los 210.000€ o los 95.000€. 

Muchas gracias de antemano

Has hecho lo denominado cuenta de la vieja ya que si vendes una vivienda con hipoteca en la compra venta se cancelará entera. Vamos que no eliges la parte que quieres cancelar ya que se va a transmitir libre de cargas.

Gracias por la respuesta, eso lo entiendo. Cancelo la hipoteca que queda. Pero la nueva inversión debe ser por 95.000€ o por el importe de 210.000€ ?
A parte de esto. ¿Se puede reinvertir parte de este dinero en la adquisición del terreno para la construcción de la nueva vivienda? 

Vendes en 210.000 y compraste en 185.000+gastos de las escrituras. Sin contar eso la ganancia en 25.000 eso lo que tienes que reinvertir en tu vivienda. La hipoteca es indiferente en la ganancia patrimonial.

Entonces si compraste la vivienda habitual hace unos años y ahora la vendes con una ganancia, pongamos 30.000 euros pero te compras otra vivienda habitual ese mismo año, no tienes que pagar por esa ganancia?

Por 95.000

Sí, respetando el plazo de 2 años para la total adquisición.

Hola,

Habría que calcular bien cuál es esa ganancia patrimonial ya que hay que incluir los gastos de las operaciones de compra y de venta en cada uno de los años en los que se realizan.

Del líquido que queda debe invertirse todo ya que como se ha dicho la ganancia son 25.000 (sin contar gastos) pero el líquido (dinero que vamos a tener en mano o en cuenta) son 95.000 por lo que hay que coger todo y reinvertirlo hasta el último euro ya que los últimos 25.000 que gastes son los que se corresponden con la ganancia.

Es un tema interesante y desconozco la respuesta, pero ahí va una apreciación: un terreno no es una vivienda y de hecho un solar no tributa por renta imputable porque, si no hay nada construido, no tiene capacidad de generar rentas.

Por eso a priori y, vuelvo a decir, desconociendo el tema, es posible que el dinero haya que reinvertirlo en su totalidad en una construcción y no en suelo.. 

Alguien sabe si el dinero de la venta de una vivienda se puede reinvertir en solares y no tributar por la ganancia patrimonial de la venta???  

Al tema interesante desinteresadamente contestare. Sin suelo no hay casa.....

Sobre este tema hay una consulta a la agencia tributaria  de hace relativamente poco y que creo que es bastante clara sobre el asunto soy bastante malo subiendo cosas o facilitando enlaces por lo que menciono esta directamente V2927-18.

Tu controlas mucho.

Esa consulta (V2927-18) fue comentadas aquí recientemente , además de alguna sentencia del TEAC. 
En esencia viene  a decir lo que dije anteriormente y aparentemente que no se aplica el plazo de 4 años para la construcción.