Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Yo no compro pisos nuevos. He viajado bastante por Europa del Este y allí lo ilustran de forma muy gráfica: te enseñan un edificio y dicen "ese edificio ha resistido dos guerras mundiales". Y luego te enseñan uno nuevo y te dicen "eso se ha construido a toda leche, para que esté entero para renovar dentro de 40 años".

La crudísima realidad:

¿Quién va a comprar hoy sabiendo que va a bajar mañana?

No seré yo quien lleve la contraria a un experto, pero la gente tendrá que seguir viviendo en algún sitio, no se van a ir debajo de un puente. No creo que en Madrid capital vaya a descender mucho el precio, ya que más suelo no hay.
Otra cosa es, que personas que estaban pensando en cambiar de vivienda no lo hagan y se queden en la que tienen, y que al haber menos movimiento pueda haber alguna bajada, pero tanto como dice este señor? Imaginemos un piso de 600.000, ¿va a bajar a 492.000? 
Está claro que para quien busque una oportunidad ahora será buen momento, pero bien es verdad, que sólo van a rebajar aquellas viviendas que se encuentren en peor estado, peor zona o que alguien necesite vender rápido, si  no, quien más y quien menos esperará. 

Yo por ahora no veo un descenso de precios en viviendas de obra nueva y en zonas demandadas y creo que esas poco van a bajar.

Van a bajar eso y más. Tengo un amigo que compró hace escasamente 4 años un piso en Madrid por 360.000 euros y por un piso así ahora están pidiendo 600.000 euros, así que hay mucho margen para bajar.

El mercado de la vivienda es muy particular.  Habiendo más casas (o suelo) que unidades familiares el precio puede subir o bajar. 

Lo que sucede es que con un retroceso del PIB de un 10-15%, el paro llegando al 20-25%, el cierre de miles de empresas, 200.000 muertes en un trimestre, 200.000 viviendas de alquiler turístico vacías, una legislación que penaliza a las grandes rentas y patrimonios (y no tan grandes) y la expectativa de una segunda ola de contagios... a la fuerza entra en el mercado un buen número de oportunidades. Además, los precios de la vivienda estaban, hablando de una manera muy general, bastante sobrevalorados y se mantenían altos por la expectativa.

Los potenciales compradores son conscientes de ello y, mayoritariamente, sólo comprarán con rebajas significativas sobre los precios de Enero 2020. Sus expectativas se han dado la vuelta. 

También sucede que los vendedores son muy reacios a revisar sus expectativas a la baja (algo muy lógico). 

En estos escenarios el mercado entra en hibernación: sólo venden los que necesitan o los que son muy prácticos... en el 2007-2008, si eras de los primeros, vendías por un 10-15% menos. En 2014 el precio estaría fácilmente en (2007/2008)-30%. Si además no se alquiló y se añaden los gastos, es aún más práctico bajar pronto. Los que no quieran rebajar su precio, lo mejor que pueden hacer es poner en alquiler bajando precios.

Sin embargo después de estas consideraciones, los que quieren vender ahora no ven bajadas e incluso ven subidas...  y los que quieren comprar ahora están a la expectativa de grandes bajadas porque no ven otra cosa. Dentro de dos-tres meses, con los primeros datos fiables, veremos todos más o menos lo mismo.

Yo también creo que va a bajar, pero no será una bajada muy grande. La cuestión es en cuanto tiempo se producirá esa bajada y en cuanto tiempo llegará la recuperación, que por cierto en el artículo no he leído ninguna referencia temporal. Según el banco de España en la peor escenario que se pudiera dar el PIB podría bajar 12.4%, pero el año que viene subiría un 8.5%, por lo que la recuperación podría llegar rápido. 

Esa es la clave. Esa y que los potenciales compradores se han reducido bastante.

El problema de muchos compradores es que no han estado nunca en el otro lado. Si lo hubiesen estado ofrecerían mucho menos dinero del que ofrecen.

Tengo una vivienda familiar a la venta y pese a estar en precio llama muy poquita gente. Básicamente sepan que en las viviendas burbujeadas no llama nadie. Es por eso por lo que están años y años en los portales inmobiliarios.

Ahora se ha dado la vuelta a la tortilla y los compradores están dispuestos a apretar lo que haga falta porque no se divisan subidas de precios en el horizonte sino más bien lo contrario.

Yo esto del rebote del  8.5% lo veo pura ciencia ficción. El sector más dañado es el turismo y tiene la capacidad que tiene. No va a venir el doble de turistas que 2019 porque se haya acabado la pandemia. Las fábricas que vemos cerrar tampoco van a volver a abrir.

Lo importante es la masa salarial.

Y aún suponiendo (que ya se verá) que esos datos pudieran llegar a ser ciertos una caída del 12.4%, este año y una subida al siguiente del 8.5% resulta que se empezaría 2022 con una caída del PIB del 5% respecto COVID.

Y en cuanto a la masa salarial, aparte de lo que suponga esa caída del PIB en la misma, mucha gente de la que se reincorpore a trabajar lo hará con sueldos más bajos. Y otra tanta que haya mantenido el trabajo verá mermado su salario.

Todo eso sin considerar que el gobierno meta mano cómo con la ley de alquileres de Abalos prevista para este verano.

Desde luego que si nos basamos en las proyecciones económicas los precios deben caer y bastante. Y todo esto a pesar de los artículos comprados en muchos medios de supuestos profesionales que argumentan que no van a bajar. Ayer me llegó un video de BBVA Research que argumentaba que esto es un pequeño parón pero que dentro de 2 meses cuando todo vuelva a la normalidad se reestablecerá el mercado y la gente seguirá comprando... Ya sabemos la importancia que tiene el sector inmobiliario en los balances de los bancos.

Todos sabemos que las condiciones no son las mismas que hace 3 meses con lo que indudablemente van a bajar. De hecho, yo no voy a comprar hasta que no vea un 40% menos de los precios de ahora. La incertidumbre no me la voy a comer yo.

La única opción para que "el precio" se mantenga es que empecemos a ver tasas de inflación anómalas en la última década y aún así tendría mis dudas.

Los pisos van a bajar porque hay una burbuja. Son los fondos de inversión los que han sostenido el mercado. De hecho, si no hubieran entrado en España los precios nunca hubieran subido como lo han hecho. 

Los pisos en las ciudades españolas están como en algunas ciudades de EEUU. Un piso en Madrid o Barcelona no puede valer igual que en las zonas metropolitanas de ciudades estadounidenses donde el salario medio triplica al salario de España.

Los vendedores ya empiezan a desesperarse y esto no ha hecho más que empezar. Poniendo un filtro en Madrid capital me llegan anuncios de gente desesperada que quiere vender un chalet en Sevilla, y ubica la propiedad en la Puerta del Sol para ver si alguien lo ve y se anima a pagarle su precio de burbuja. 

En Barcelona hay gente pretendiendo vender zulos sin cédula de habitabilidad o agujeros hechos polvo (tal cual) por un dineral. Una cosa así cuando acabas de reformarla y pagarla te sale tan cara como un piso impecable en una zona buena (o más caro). Por si queréis comprar un agujero:

https://www.fotocasa.es/es/comprar/vivienda/barcelona-capital/el-poble-sec-parc-de-montjuic/155777659/d?ai=155777659&tti=1&xtor=EPR-482-%5b24x7_realtime%5d-20200528-%5bcardLink%5d-1@1

El nuevo cuento de los locales que "pueden ser vivienda" o "vivir en una antigua peluquería":

https://www.idealista.com/inmueble/87506741/?xts=582065&xtor=EPR-32-%5bdaily_total_alerts_20200527%5d-20200527-%5bproperty-lowPrice%5d-%5b%5d-20200527062359

Mirad los precios: si eso no es un burbujón que venga Dios y lo vea! :-)

Los fondos de inversión no han sostenido nada. La tenencia es todavía muy baja en comparación con otros países.

Los fondos de inversión compraron los activos de los bancos en lotes de miles de millones, y compraron vivienda pública protegida que les vendió Ana Botella en Madrid, y eso frenó la caída de precios en 2014.

Juan, usted cree que los precios lo paran unos miseros miles de millones?