Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Compro piso en 120000 euros.
Pago de gastos 10000 euros de escritura.

Valor catastral suelo 60000.

Valor catastral construcción 40000.

Alquiler 550 euros/mes que son 6600 al año.

Comunidad, seguro, IBI, derramas 1300 al año.

3% amortización construcción 1200 al año

Declaracion renta cada año 6600-1300-1200=4100 euros

60% exento 2460 euros

Tributa el 40% 1640 euros al marginal del que lo declara y es muy normal que sea a un 25% o más.

Lo vendo al cabo de 3 años en 150000 euros.

Amortizado 1200X3=3600

Pago plusvalía 1000 euros.

Tecnocasa me cobra 3000 de comisión.

150000-120000-10000-3000-3600-1000=12400 de plusvalía.

En la renta tributa la plusvalía entre un 19% y un 21%.
Espero no tener errores en los calculos, pero para dar una idea del proceso creo que vale

Se ve mejor con números la verdad... Lo del 3% en tu ejemplo es.
Valor construcción. 40.000
Valor suelo. 60.000
El valor de contruccion corresponde a un 40% del valor catastral.

Lo trasladamos para conocer el valor de contruccion del importe de adquisición (que es mayor que el catastral).
Esto sería el 40% de 120.000 +10.000 de gastos  que has puesto en tu ejemplo. Este 40% seria 52000.
Sobre esto metes como gasto en el IRPF el 3% en concepto de amortizacion que son 1560.

Si no me he liado...

Tu lo has dicho, "comodidades" 

Pero si, es lo que busca la mayoría de la gente joven que se lo puede permitir, eso, lo que yo busqué y compré en su día hace más de 16 años, piso de nueva construcción con piscina, 2 plazas de garaje y trastero, 2 baños, zonas comunes, etc.... En un barrio nuevo de más de 3.000 viviendas alejado a 45 minutos andando de la humanidad o 5-10 minutos en coche/tren en el que si, al principio muy bonito todo pero luego te hartas de tener que coger el coche para todo ya que quitando los 3 super grandes, 6 de chinos, 8 o 10 bares, unos cuantos bancos y algún comercio más de un poco de todo te ves en la tesitud que si necesitas algún servicio un poco más exquisito como (cenar en un japonés, echar la primitiva, comprar ropa, ir a correos, etc) tengas que usar coche/transporte público para todo. 

Pero oye, ahí tengo mi piscina que llevo años sin usar porque está dominada por la chavalería y madres que no trabajan y que te miran mal como te acerques a su zona de confort algún día que sales pronto de trabajar y la puedes usar, no me gusta nada el ambiente piscineo de mis vecinos....a cual más tontolaba! 

De todas formas el que busque esas "comodidades" puede comprar un piso de los que se construyeron hace 15-20-25 años, reformarlo por completo con buenos acabados y bien instalados y aún así estar un 20% por debajo que la obra nueva con servicios similares y mejor acabado de casa interior indudablemente que puedes comprar ahora en 2021-2022.

Saludos 

Es tremendamente injusto que la tributación se produzca al marginal del IRPF, ya que penaliza a las rentas altas, y el alquiler de un piso NO debería considerarse un rendimiento del trabajo, ya que el dinero metido en un piso es capital.

Pero estás asumiendo que la obra nueva es en la periferia, y no tiene porqué.
Puedes vivir en obra nueva, en el centro de la ciudad.
Que además, no suelen estar tan masificadas, con lo que no padeces a los vecinos
Lo sé, el precio sube, El que algo quiere, algo le cuesta.

Los pisos que se construyerón hace 15-20-25 años, hay un problema que por mucho que reformes, nunca podrás solventar: El diseño y el espacio.
Si no tiene zonas comunes, no las va a tener.
Si el diseño de la comunidad no da para tener conserjería 24 horas, ni va a haber, ni la comunidad de vecinos se la va a plantear.
Etc etc...

Todo tiene un precio

Si, por supuesto que hay obra nueva en el centro de las ciudades pero hablando desde mis posibilidades ni harto a sueños me las podría permitir!!! hablo de Madrid que es la que conozco.

Lo de la reforma de un piso de 15-20 años me refería al interior (lógicamente las zonas comunes son las que son y nada se podrá hacer) En los interiores a no ser que sea un piso muy malo y pequeño si puedes hacer una reforma que le da mil vueltas a un piso de construcción nueva. Me dedico a ello y se de lo que hablo... 

Me frustra mucho cuando veo obras nuevas de mis clientes, me dicen lo que les ha costado y veo la estafa de calidades que les han puesto en ocasiones y otras calidades medias pero instaladas por alguien no cualificado lo que resulta no válido y haciendo mal su función lo cual no se que es peor... 

Hace un par de meses un piso en Valdevebas de Nueva construcción de más de medio millón de euros se cambió todas las ventanas porque las que venía de serie además de ser muy normalitas la instalación que hace mucho no estaba correcta y entraba aire y frío para regalar.... Ala, 10.000€ que se gastó este cliente solo en Nueva carpintería de PVC.

Saludos 

Reciente paseo del Jubilado, de nuevo por Entrevías.
Más que nada porque mira que conozco el barrio, hace más años de lo que recuerdo, y tiene que ser a través de las noticias, que la famosa foto de Robert Capa que todos conocemos, no me hiciese  la idea de adivinar cual era.
(También es verdad que la famosa foto, siempre se nombraba como de Vallecas, y yo pensaba que estaba en "Puente", cuando realmente está en Entrevías)

c. Peironcely 10
Una vez allí, te dices a ti mismo

Una vez en el sitio, y con esa añoranza de un barrio que tanto pateaste, no deja que olvides los lados tristes. Nada más aparcar, un coche nuevo que tengo detrás, observó que tiene la ventanilla del copiloto reventada, y todo el interior descolocado (Probablemente, de esta misma noche)

Al hilo de lo nuestro.
La parcela de c. Peironcely que ahora custodian vigilantes, que creo que son "nenucos"; se ha expropiado por 500.000 €
Para los vecinos una cifra espectacular, dado el estado del inmueble.
Cómo inversión inmobiliaria sólo merecería tirarlo, aunque afortunadamente para el barrio, finalmente será un centro de interpretación histórica de Frank Capra, así cómo probablemente el descampado contiguo, será una nueva plaza para los vecinos (de la que ya cuelga una placa municipal con el nombre del fotográfo, a pesar de que actualmente no deja de ser un aparcamiento ilegal de coches, en pleno descampado)

Sería cuestión de ver los números del promotor que compró la parcela, para construir en altura, para ver hasta que punto le  ha afectado la expropiación.
De seguro que los números del promotor serían mejor que los 500.000 €, pero cuando se compró la parcela, y en que año?
Lo mismo hasta le han hecho un favor....

Totalmente de acuerdo, y esto es un tema ya reflejado anteriormente.
El problema de las viviendas compradas entre 1998 -2005, donde al calor del boom inmobiliario, todo valía.

Cómo bien dices, de aquella época, es donde más reclamaciones e indemnizaciones se han conseguido, no sólo por aberraciones cómo bien comentas, sino estructurales, que tienen peor solución.

De ahí la precaución a la hora de comprar viviendas de esas fechas, donde aunque las sorpresas deberían estar ya saneadas, todavía podrían estar por salir,
-------------------------------------------------------
Respecto a viviendas nuevas, y sigo argumentando lo mismo, El que pueda comprar obra nueva como la que se está haciendo en Mendez Alvaro ahora mismo, se comprará con mucho más gusto, que una finca de los 60-70 en Chamberí.
También depende de la perspectiva de cada familia, de si eres soltero, o tienes tres hijos, pero a igualdad de condiciones, la gente como es natural, siempre prefiere obra nueva
(Además que te ahorras el engorro de la reforma..)

Gracias.

Creo que te has desgravado dos veces (te van a poner una paralela :)

Si te has desgravado la amortización en el alquiler (1200x3años=3600 Euros). En la venta sería
 150000-120000-10000-3000+3600-1000=19600 de plusvalía 
y no
150000-120000-10000-3000-3600-1000=12400 de plusvalía 

Sigue siendo normal eso a día de hoy en construcciones de viviendas entre año 2005 y año 2020, menos que entre años 1998-2005 pero sigue habiendo cada cosa que claman al cielo. Créeme que veo muchas viviendas y me frustra mucho lo que hacen aunque eso me beneficia porque me da trabajo. 

Muy bueno el artículo! 

Sabes de lo que hablo, has vivido en un sitio así, yo sigo viviendo, aunque espero que no por mucho tiempo.... Yo por suerte no pago mucha comunidad aunque tampoco es poca (85€ mensuales, 1.000€ al año) por tener piscina, 2 plazas de garaje y trastero. Algún columpio para los críos pero por suerte nada de gimnasio ni pista de padel lo cual encarecería aún más la comunidad y encarecería más mi frustración por no usarlo y ayudar a pagárselo a los tontolabas aprovechados que tienen poco que hacer y se adueñan de ello. 

Respeto al que le guste éste tipo de viviendas, faltaría más, pero a mi las cuotas mensuales de comunidades con mil servicios me parece una cárcel! 

También tengo amigos viviendo en Madrid centro viviendo en pisos de ya bastantes años de construcción, antiguos  que lo único que tienen es conserje y calefacción central y pagan 350€.... Eso sí, en pantalones cortos van en diciembre! Otra salvajada de comunidad que imagino que se reducirá cuando terminen de obligar a la instalación de contadores individuales de calefacción. 

Hay que huir de los edificios con "portero físico" o calefacción central. Es una ruina. Y si un día se deja de vivir en ese piso y se tiene que alquilar es difícil trasladar el coste de la comunidad al inquilino.