Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Te entiendo. Sólo indicar que no es que yo sea cerrado de mollera, es que tú propones una situación que es válida en tu fantasía: "si lo pudiese planificar". Claro. 

Tiene entonces la misma validez que si yo dijera: "Si lo pudiese planificar, trabajaría en un trabajo donde cobrase 100.000.000 y trabajaría sólo un año... bueno, un año y medio que nunca se sabe" y concluyese que en el mundo se trabaja más de lo que se debería, porque si lo pudiese planificar... ese, Anrabro, es el nivel de tus comentarios. Una sarta de medias verdades y medias fantasías encadenadas a apoyar una conclusión que ya tenías establecida por tus propios intereses.

Pero no te ofendas, los abiertos de mollera como tú acaban triunfando y haciendo grandes cosas. 1 de cada millón o así, es cuestión de azar.

Pues lo que no entiendo es para qué le va a interesar a la Seguridad Social percibir menos dinero y que una empresa prejubile cuando el propio Ministro de Seguridad Social está empeñado en extender la edad de jubilación y que la gente no se jubile antes, de hecho quiere penalizar a los que se jubilan a los 63 :-)

" Las personas con buen empleo no estan en ERTE. " ------------- Eso ahora vas y se lo cuentas a los pilotos de aviación.

Por cierto, algunas aerolíneas el primer día en que estalló el COVID ya hicieron un ERTE de un año. Mientras los políticos mareaban la perdiz y daban todo tipo de estimaciones fantasiosas y super optimistas resulta que empresas privadas, aerolíneas en concreto, ya de primeras dijeron del tirón "hala, iros a casa un añito en ERTE"

" Los prejubilados no quieren trabajar." --------------- Despido procedente entonces. Control de horarios, de rendimiento etc etc. Y al final despido a coste cero. Cero indemnización y ya que te demanden si quieren. Para cuando el caso llegue al Tribunal Supremo ( a base de recurrirlo todo y dilatar plazos 10 años por lo menos) la persona a la que han despedido igual hasta ha estirado la pata. 

En España más del 90% del empleo lo generan las pymes. Sabes cuál es el convenio colectivo del Bar Pepe?

No te preocupes, que aquí nos dices que tu marido gana menos, yo digo que la mayoría de la gente que conozco en diversas profesiones ganan menos, pero ella opina que en España atan los perros con longanizas y los salarios no hacen más que subir. 

Hola amigos.

Hablo solo de Estados Unidos, pero creo que podria afectar al resto de los paises occidentales, ya que tenemos modelos similares.

Estuve viendo un articulo en el WSJ sobre la casi segura aprobacion de $15,000 de credito para comprar propiedades. Y contrario a lo que muchos piensan, esto en vez de ayudar, lo que hara es crear un problema severo. Quizas de dimensiones de la crisis del 2008. Y me explico.

Ese credito de $15,000 hara que aumente la demanda de compradores en todo el pais y debido a la escasez de inventario en estos momentos, las casas van aumentar de forma dramatica. Por lo tanto va a lastimar a los compradores reales de propiedades. Si querias una casa de $100K, Y pasan ese credito, es muy probable que la casa termine costandote $190,000. Por lo tanto tendras que buscar mas dinero para el inicial del 20%. En este ejemplo tendrian que buscar $38,000 cash en vez de $20,000 original. Restemos los $15,000 de credito Y el comprador tendra que buscar finalmente $23,000.. Osea $3000 mas (Y si incluimos costos de cierre, pues un total de $5000 o $6000 extra tendria que buscar el comprador).

Pero viene otro asunto peligroso en la ecuacion. Ayer el Presidente de la Reserva Federal de Dallas, unos de los 12 bancos federales estatales que dirigen la FED, dijo que desde que pase la crisis de la Pandemia, la FED iba a subir las tasas para frenar la inminente inflacion.

El problema de esto, es que si lo hacen (Y lo haran) va a frenar de golpe el credito barato y por ende el mercado inmobiliario se va a ir de boca (dependiendo de que tan agresivo suban las tasas).. Y esto crea otro problema mas grave. Y es que los precios bajaran y los bancos se van asustar.

Porque?

Porque las casas podrian valer menos que el Prestamo (eso se llama underwater) Y no hay una vaina que asuste mas a un banco que esa situacion. Si la casa que compraste por $180K ahora vale $120K Y la Hipoteca es de $160, entonces el banco tiene un problema serio Y solo tiene tres formas de actuar.

La opcion 2 es la mejor para el publico general y para los inversores pequenos. Pero los bancos no venderan el 100% de sus inventarios hipotecarios de esa forma. Venderan una parte asi y la otra parte haciendo reposesiones. Asi que la posibilidad de que millones de Familias terminen en la calle como en el 2008, son bastante altas si pasan ese credito de $15K.

Desde ya en ciudades como Miami, la situacion esta fuera de control con los precios de propiedade debido a el credito ultra barato para las hipotecas.

Miremos estos dos ejemplos.

Este es el Mapa de Allapattah. El segundo barrio mas deprimido economicamente de todo el Condado Miami-Dade.

Como pueden apreciar, las casas estan entre $350K y $600K y hasta de millones pueden ver. Cuando Yo inicie mi carrera inmobiliaria, la hice comprando casas en distressed en ese barrio. Compraba casas destruidas por $65,000 Y le metia $40,000 en arreglos y la revendia en $140 o $130K que era el precio de mercado en el 2013/2017 en esa area. Yo hice minimo como 50 o 70 flips entre 2013/2018 en esa area. Asi que la conozco muy bien..

Como pueden ver, es una casa hasta con hoyos en la paredes. Hoyos no, Boquetes!
Y estan pidiendo $400K. Pero miren esto.

Esa misma casa en el 2011 valia $58,000. Asi que hablamos de un aumento de 690% en 9 años o un una apreciacion de 76% anual.. Eso, bajo ningun parametro es viable! Esto es burbuja por donde quiera que se mire Y el credito de $15K lo unico que hara es empeorar la burbuja.

Ahora miren este caso.

$350K por esta basura de casa. Esa misma casa se vendio por $75,000 en el 2011 tambien.

Asi que este es el momento de vender, NO de comprar.. Si usted tiene 5 o 10 o mas años con su propiedad y quiere mudarse, este es probablemente el momento de vender. Y usar ese dinero y mudarse a condados muchos mas baratos con mejor calidad de vida (que en Florida hay muchos lugares asi).

Si usted es un inversor, pues este es el momento de "guardar la paca" para cuando los precios se desplomen. Algo que puede ocurrir tan pronto como en el 2022 si la FED empieza a subir las tasas en los ultimos cuatrimestres del 2021 o los primeros del 2022.

PD: Los Bienes Raices son mercados muy "locales" la realidad de la Florida no es la misma que en NY (que de hecho, han caido un 40% con las nuevas leyes anti bienes raices del 2019 por parte de la izquierda que ha tomado secuestrado ese Estado).

Hola Geoff! Qué buen análisis has hecho! En EEUU al menos tenéis alguna información pública sobre las transacciones que se han producido sobre una vivienda en el pasado, los precios de compraventa se pueden ver en Zillow y esa información viene muy bien para hacerse una idea de cómo han evolucionado los precios.

Sé que sobre todo estás enfocado en Miami pero me gustaría saber qué opinas sobre la evolución futura de los precios de la vivienda en California y específicamente en Bay Area. Cómo crees que va a afectar el teletrabajo a los precios en San Francisco?

También querría saber qué opinas de la subida de la rentabilidad del 10 Year Treasury Note...

Saludos

Hola mi siempre querido amigo Juan!!! que gusto verte de nuevo!!!

Mira amigo, has hecho una gran pregunta!!

Los Bienes Raices son muy locales en general. Y mas un pais casi Continental como Estados Unidos. Por ejemplo, en NYC llevan casi 2 años muy, pero muy jodidos con las nuevas leyes "semi comunistas" que implantaron en junio del 2019. Todo el mundo esta huyendo de ese Estado.

Incluso, el New York Stock Exchange amenaza con irse de NY si aprueban en ese Estado el impuesto a las transacciones financieras. Es un asalto total hacia la extrema izquierda lo que se esta viviendo en esos Estados.

Pero esto NO es malo para el inversor Oportunista (como yo). Al contrario. Gracias a este desastre, en NY estan apareciendo edificios de 16 unidades por $1,000,000 o $1,300,000. Cuando en el mismo 2015 valian $10 o $12 millones de dolares.

California es un caso aparte. Porque es un estado NO judicial!!

Que significa esto? que a Diferencia a Florida o New York, en California, puedes reposeer una propiedad en semanas, no en años. Texas es igual (o mejor)  que California (Estados dizque mixtos, pero realmente son NO judiciales)

Esto es crucial porque hace que California sea extremadamente liquida. Y cuando un mercado es extremadamente liquido, siempre, pero siempre sera crediticio. (osea, siempre habra credito inmobiliario de todo tipo, porque los prestamistas estan sumamente protegidos).

La Florida es todo lo contrario.  Tiene un Boom Inmobiliario que ya sobrepasa la realidad del ingreso per capita. En Florida las propiedades se han apreciado hasta un 24% promedio, algo historico.

En condiciones normales un banco tardaria 2-4 años para quitar una casa a un moroso en Florida o cualquier otro estado Judicial.. En Texas o California, unos 30-180 dias.

En sentido general, todo se hunde es cuando la FED encarece el credito Y lo hara porque estamos entrando en un periodo inflacionario (que era lo que buscaban con el virus.. La FED lo que mas teme es la deflacion, NO la inflacion).

Asi que es altamente probable que en el 2021 o 2022 la FED empiece a encarecer los creditos. Todo dependera de que tan agresivos sean. Pero esto es lo que mas afecta a la industria Inmobiliaria.

PD: Amigo, hablo hasta donde se. No estoy seguro si las leyes en el norte de Califa han Cambiado con todo este "reset" de los ultimos 12 meses.  Tu sabes que lo que hace "America grande" es la brutal divisiones de poderes. 

En ningun sitio digo que le interese a la SS recibir menos dinero.
Mas "culturilla", tenemos jubilados, SS, empleados, sindicato, patronal y gobierno.
Cuando al empresario le sobran trabajadores se los quiere quitar de encima y para eso negocia con los sindicatos un ERE, que despues aprueba el gobierno y el resultado es el que te digo:
La cotizacion a la SS que antes era 15 del empresario y 3 del empleado se queda en 12 y pierden 
evidentemente los jubilados pero ganan los empresarios, los sindicatos y el gobierno.
Hasta hace 3 años no era obligatoria la jubilacion al cumplir 65, pero el gobierno actual del PSOE aprobo que si se incluia en convenio si era obligatoria, los sindicatos le hicieron el caldo gordo a la patronal y lo incluyeron en convenio y ahora si a los 65 puedes optar a la pension maxima tienes que irte.
El gobierno vive de engañar al votante y los sindicatos de lo que le sacan a la patronal.
Un caso real y muy cercano pagaba de IRPF mas de 30000 euros al año y no estaba jubilado, el PSOE y los sindicatos le han obligado a jubilarse y ahora le cuesta a la SS mas de 40000 euros al año.

No hay que mentir, yo digo que en electricas, bancos, telefonica, grandes empresas con convenios, funcionarios, etc. los sueldos han subido y me apoyo en todos los convenios que son publicos.
Tu esto no puedes rebatirlo y entonces como siempre no das ni un solo argumento pero dices que es mentira.
Estabamos hablando del ERE de los bancos y tu sales por peteneras.
No he dicho nada de los pilotos pero tu si, una pregunta ¿cuantos estan en ERTE y cuantos estan sin cobrar ademas del ERTE lo que les abona la empresa?
El bar Pepe tiene un convenio y si quiere echar a sus camareros tiene que darles la indemnizacion que les corresponde.

Y si la empresa quiebra, quién paga?

En una primera lectura contestas y dices cosas.
Una vez que te demuestro que lo que contestas no tiene sentido, dices que lo entiendes pero desvarias. 
Mi comentario solo dice que lo ideal es trabajar 10 años que me despidan improcedente y volver a trabajar, en ningun sitio que eso vaya a ser asi.
En la actualidad con el covid y contestando a quien dice lo mal que lo van a pesar los empleados de hosteleria yo decia eso, imagina un camarero que esta en ERTE y que ahora como dicen los agoreros le despiden, le correponde una indemnizacion y ademas el paro y como es previsible que pronto se solucione el problema podra trabajar de nuevo y la perdida habra sido reducida.
Los negativos de foro solo hablan de gente que se queda sin trabajo y sin cobrar nada, pero la realidad es que han estado en ERTE y que si los despiden les queda la indemnizacion y luego el paro.

Hay una cosa que se llama fondo de garantia salarial para las empresas que les ocurre esto.
Pero tu como eres de los negativos lo que tienes que decir es cual es tu horizonte, si la vacuna funcionara o no, si el mundo se va a acabar, o cual es el futuro.
Todos los que estan en ERTE, si les despiden les queda el paro no se quedan en la calle.
En fin que no es la catastrofe que vosotros pintais.

No te enteras. Si alguien se queda en ERE en lo primero que no piensa es en comprar vivienda, que es de lo que va este foro. Y no todos los ERE se traducen en prejubilaciones. Con tanto ERE que hay y habrá el mercado inmobiliario se va a ralentizar aún más.