Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

es un ETF de Socimis

Y más que van a bajar... ahora empieza el cambio de cromos, cambios de nombre de las SOCIMIS, refinanciaciones etc... rescates encubiertos. 

Es lo que pasa cuando una empresa o un sector entran en crisis.

Pasa igual con los partidos políticos.. esos de "Junts" quiénes eran originalmente? ;-) Y los de Restar?

https://www.elmundo.es/economia/vivienda/2023/11/05/6540f95a21efa0727b8b45ab.html

Artículo de hoy mismo en El Mundo donde se analiza porqué han fallado las previsiones sobre el precio de la vivienda en 2023, y por dónde pueden ir los tiros en 2024.
Coincido bastante.

Ya tenemos las estadísticas de los notarios de septiembre:
https://www.notariado.org/portal/-/la-compraventa-de-viviendas-cae-un-14-9-por-ciento-interanual?redirect=%2Fportal%2F

Caída de las compraventas del 14,9%, y bajada de precio del 0,9% interanual, que como pasa siempre se irá corrigiendo en los próximos meses. La caída de julio, que originalmente era del -4,1%, ya se ha corregido al -0,5%.
En resumen, estabilidad total en los precios en los últimos meses, ni rastro de bajadas.

Vaya, vd. con previsiones a futuro? No me lo esperaba ;) Vea, si le apetece, la divergencia entre incrementos de precios entre nueva y segunda mano. A pasar buena tarde y feliz 2024.

No, no es una previsión a futuro. Son correcciones a pasado, cuando se van incorporando datos atrasados :)

 

La clave que está frenando la caída del precio de la vivienda en España 

https://www.eleconomista.es/vivienda-inmobiliario/noticias/12526710/11/23/la-gran-diferencia-con-2007-que-bloquea-la-caida-del-precio-de-la-vivienda-en-el-inmobiliario-espanol.html

Artículo de hoy mismo que explica porqué bajan las compraventas pero no los precios pese a las subidas de tipos. Habla de cosas tan estúpidas como la oferta, la fortaleza del empleo, la reducción brutal del crédito al sector inmobiliario, el número de viviendas iniciadas, y todas esas cosas que tantas veces hemos comentado aquí y que tan poco gustan a los apocalípticos de 25 carreras.

Ninguno de esos factores son perennes ni explican el incremento de precios.  Además, sobre la oferta siempre se menciona únicamente la obra nueva y además, como si fuera escasa. Para mí, 100.000 viviendas nuevas al año para un país como España que se añade al ya existente y exorbitado, no me parecen escasas y buena parte va a ir a parar al stock, cómo venimos  observando desde 2022. Por no hablar de la segunda mano. Tal o cual artículo de prensa que vd. presenta como irrefutable,  tiene la misma validez que en 2007. Le recuerdo que se negó la burbuja hasta 2010, con los mismos argumentos que vd. presenta, empleo y escasez de algo, en aquel tiempo el suelo. Además, curiosamente, cuanto más ha subido el precio del activo, más se ha adquirido,  hasta el pico de 2022. Pero no se preocupe, que es para vivir ;). 

Lo de siempre, en cuanto falle el empleo. Y eso va a ser ya. Lo seguirán maquillando pero aflorará.

La segunda mano por lo menos, que es lo que sigo yo, no se vende en extrarradio de Madrid ya, los precios de anuncio siguen bajando y nada se vende.

He de reconocer que lo que no me esperaba es que estiraran tanto el chicle, como me dijo una vez me equivoqué en el  timing 

" Tal o cual artículo de prensa que vd. presenta como irrefutable,  tiene la misma validez que en 2007."

Pues lo siento, pero no. Esta frase es una estupidez. Si no eres capaz de ver la diferencia entre construir 100k viviendas o 500k viviendas al año, o de ver la diferencia entre que el sector inmobiliario aglutine el 40% del crédito de actividades productivas o que aglutine menos del 14%, o de que haya un paro del 26% o un paro del 12%, o de que la construcción sume 2,7 millones de trabajadores o 1,3 millones,... tú sabrás. 

Al hilo de lo que dices, hay una pregunta que he lanzado varias veces y que jamás me habéis querido/podido/sabido contestar: ¿en qué sectores vamos a perder 2 ó 3 millones de empleos?

Os recuerdo que en la construcción es imposible, porque ya tenemos 1,4 millones de empleados menos que en 2008. ¿Van a desaparecer los médicos y enfermeros? ¿los camareros? ¿los informáticos? Pregunto...

Vd. sigue erre que erre con lo mismo, omitiendo los suelos.

¿Sólo se perdieron empleos en la construcción en la anterior burbuja? Porque de ser así, no habría subido el paro, esos empleos habrían sido absorbidos por otros sectores. Entonces, le devuelvo la pregunta, ¿cuales podrían ser esos sectores?
Buen finde y hasta otra ocasión.

Cuando hablo del pico de precios, entiendan que hablo del incremento porcentual. Es fácilmente observable que se dió en 2022, en torno a lo que se puede construir el timing. Aten cabos, el incremento de precios actual en la vivienda, se debe principalmente a la vivienda nueva cuyas ventas bajan. Sin embargo, aprietan el acelerador en los visados. ¿Cómo puede ser que suba si si no se vende? ¿Por el incremento de precios en los materiales? Tenemos el ejemplo en la anterior, en la que el meollo era el suelo, escaso. Siendo tan escaso y caro, no impidió que a cada año que pasaba se liberará más y más suelo (repito, escaso) y se construyeran más y más viviendas. ¿Por qué? Fácil. Porque si invierto un millón ( por poner un ejemplo) y recupero dos, ¿por qué iba a parar?  ¿Entonces por qué sube tanto la vivienda nueva? Por circunstancias ajenas a la oferta y demanda, financiación. Puedo afirmar sin despeinarse que muchos de los proyectos visados no van a llegar a final de obra. No es nada nuevo que eventualmente haya un dato positivo ( veranillo del membrillo). Siempre van a estar los pringados que consideren una buena oportunidad de inversioh la mínima rebaja. Último apunte, se repite constantemente que la vivienda es para vivir. Eso no es del todo cierto por cómo se toman las decisiones de compra. Se asume a todos los niveles que es una inversión sin riesgo (primera vivienda, reposición, gañanes...) y que en cualquier momento recuperas el monto invertido. Además con ganancia. Saludos y buen finde.

Sobre el número de viviendas iniciadas, comparen la ratio por población o creación de hogares del suelo de la anterior burbuja con los índices actuales, así como el número de transacciones, cuando el componente de "inversioh" era nimio (los inversoreh quedan atrapados entre sus cuatro paredes) Si tienen a bien, comparen las viviendas iniciadas con los países de nuestro entorno. Por ej, en Francia, se inician del orden de 50.000 , también potencia turística. Y es que, 100.000 viviendas al año, suponen la friolera de 500.000 en cinco años. Superior a cualquier  núcleo poblacional más allá de las grandes capitales que todos conocemos. Saludos y ahora sí, buen finde.