Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Es una gráfica muy ilustrativa, y efectivamente es cierto que nos estamos acercando a los precios de 2007. De media claro, que luego cada ciudad es un mundo. Hay sitios donde los superan y otras que están bastante más lejos.

Pero, ¿tienes gráficas similares sobre salarios y pensiones? ¿También estamos un 10% por debajo de 2007? Porque si es así, yo soy el primero que te compro que estamos ante una burbuja como la de entonces.

Otra gráfica que resultaría también interesante, es la del saldo vivo en hipotecas a tipo variable entre 2007 y hoy.

Y para terminar ya que la gráfica, pese a estar referenciada en 2007, comienza en mayo de 2009, tampoco estaría de más ver la comparativa entre la tasa de paro de 2009T2 y 2023T2.

En cuestiones de oferta de vivienda nueva no vamos a entrar, porque si algo me ha quedado claro en estos hilos es que la oferta no tiene naaaaaaada que ver con el precio, cosa sabida al parecer por cualquier economista, pero que a mí como soy tontico me ha costado entender.

A pasar buena tarde.

Se lo completo, a riesgo de que por contestarle me diga que le acuso de manipulador como hizo con el mensaje de las franjas de edad por el otro hilo de espaldas...

Si pone datos ponga todos, porque poner solo la vivienda nueva no es muy apropiado.

Pero vamos no hace falta ser un hacha para saber que no pueden subir un 30% el precio de la vivienda un año y al siguiente bajar 30...  la de 2008 fue una crisis enorme y tardó 5 años en bajar ese 30%... esas oscilaciones pasa en mercados muy pequeños e iliquidos donde entra en juego la especulación o ciertas situaciones como regulacion del suelo... , se ve perfectamente en la grafica que el Total Vivienda esta mucho mas cerca de vivienda usada y por tanto el peso y mercado de la vivienda nueva era muy pequeño y no marcaba la tendencia sobre el total.

Y le pongo la fuente para que pueda entrar y verlo, distinto a como hace usted.

https://www.mitma.es/LIBROS_ESCANEADOS_WEB/35375-1996-Estadistica-precios-vivienda-1987-1995.pdf

Si quiere decirme algo aunque sea para insultarme le agradezco que sea por este hilo citandome.

Un saludo.

Primero: Bien, solo en la portada veo su primer error. Cito "Datos basados en las tasaciones hipotecarias". Las tasaciones hipotecarias no dan una aproximación al precio de mercado de las viviendas, dan una aproximación al crédito que se toma por los hogares y la laxitud crediticia y vd. directamente, ni se ha dado cuenta de que me está mezclando churras con merinas (le expliqué la metodológia usada en la época) En mi opinión, lo más aproximado que hay a una valoración real al precio, podría ser el precio de venta de viviendas repetidas, que están ensayando los registradores y que se viene usando en EE. UU. , aunque por supuesto, no es infalible. Una vez explicado esto, volvamos a postear la gráfica de precios y anexemos el indice de precios al consumo con base 1983:

Bajada de precios reales y nominales.
Sobre lo de la base 2007=100  con datos de 2009, directamente me deja perplejo. Ni se lo comento.
Segundo: Vd. siempre va por el incrementos de salarios y tal. Hoy va y me saca a los pensionistas, esos que han sufrido varias reformas recientemente y cuya edad de jubilación cada vez se acerca más a la esperanza de vida. No se si sabe, que en ciertos países e incluso comunidades de España, la esperanza de vida ha disminuido (acceso a la sanidad y calidad de ésta). Pero volvamos a los salarios:

Tercero: Una cosa que siempre me ha divertido, es cómo vd. aporta datos brutos, sin desagregar, por ej, de población. Si eso fuera variable significativa, en países del tercer mundo con mucha densidad de población, la demanda de vivienda de nueva planta, subiría exponencialmente. Cuando la realidad nos dice, que en aquellos países, lo que predomina es la auto-construcción. Están descartados como demanda.

Cuarto: Cito textualmente:  

Éste es otro de sus argumentos habituales con sus múltiples cuentas. Ya le he explicado anteriormente como se puede dar una situación de sobrendeudamiento, vds. sólo miran la cuota. Además. existe la asimetría en la información. También le expliqué que el ine contabiliza las hipotecas mixtas como fijas (1 a 10 años). También que las hipotecas a tipo variable estaban tomando impulso desde 2022 a mayor precio de la vivienda. Presumíblemente, pico. (aplique matemáticas)

Quinto:

Examíne la composición de las operaciones de compraventas. Le repito, si en un año se dan 500.000 transacciones y al siguiente 700.000, yo lo que veo es que la oferta es elástica. La única diferencia es su composición.

Sexto: El ratio de deuda sobre PIB, puede aumentar por estancamiento o decrecimiento de este último.

Séptimo:  

Sin comentarios. Vd. es el más listo de todos.

Octavo y último: Déjeme en paz. Le dije que no iba a volver a escribir en este foro. Mi último mensaje pese a sus arrebatos.

Antes de todo, le explico como funciona el foro, a la izquierda aparece el usuario que es el que escribe, si los mensajes son de distinto usuario (aparece con distinto nombre) significa que no lo dice la misma persona, si no distintas personas (y por tanto distintos usuarios), si quiere contestar mire quien le ha escrito qué.

Primer y unico punto porque el resto que cita son conversaciones con otros usuarios. Solo vemos una grafica que sale que un año suben las viviendas un 30% para Barcelona un 20% para Madrid y un 10% para el conjunto de España y justo el año siguiente bajan eso mismo que ha subido el año anterior... como no sabemos de donde aparecen esos datos mas que lo publica x señor, si en el 4º trimestre de 1991 se toman mal unos datos y un activo que tiene mucha inercia y hace movimientos lentos de precios y se le APUNTA un precio erróneo como el precio un 30% mas, y al año siguiente se toman de nuevo los datos de nuevo pero esta vez se toma el dato bueno justamente ha bajado lo que subió el año pasado por los datos mal tomados. Esto pasa por ejemplo con muestras pequeñas que no representan al conjunto de todos los activo o intentando a dia de hoy coger datos de entonces buscando "viviendas repetidas"...

Por eso su grafico tiene esto:

Si coge la de la sociedad de tasación quizas no pueda fiarse de ellos pero es como si en el un helicóptero pegasus a usted le marca el radar que un autobus va a 80 y 2 segundos despues lo mira y el autobus va a 160... sabe que eso no se comporta así y por tanto lo primero es dudar no darlo por bueno a pies juntillas, y puede preguntar por aquí a la gente mas mayor del lugar si quiere, una subida y bajada de ese calibre no deja indiferente a nadie, creame, se estudiaria en todos los libros de texto al igual o con mas repercusion que 2008.

Estos datos de los tasadores hay que ver que en el año 1991 con una subida del 10 - 20 ó 30% con respecto a 1990 no querian tasar mas alto y le ponen casi el mismo precio y en 1992 bajan eso mismo y tampoco bajan las tasaciones...

En fin que mas decir....

Buenas tardes. Como no tengo mucho tiempo, iré poco a poco. Espero que me perdone. Cuando le digo de no mezclar churras con merinas, se lo digo por esto:

He consumido bastante tiempo en elaborar la gráfica copiando y pegando valores. Disculpe tambien por el corto ámbito, pero se hace muy pesado. Y no se me altere, los vacíos son porque no habían datos al respecto. Éste es uno de los principales problemas en españa, la disparidad de datos. Si tengo tiempo luego, continúo. Saludos.

Bueno, pues he sacado algo de tiempo. Sepa que ya no tengo ni internet ni telefóno móvil, con lo que sí, soy un aprovechado. Bien, a vd. lo que le molesta es esta gráfica:

Claro, en Madrid y Barcelona, habrían fuertes caídas nominales. Pero vd. no tiene en cuenta la indexación de los salarios al ipc, mucho más adecuada que ahora (reformas laborales) que es a nivel nacional. Montalvo sí. Además, Montalvo le explíca la metodológia. Si vd. se va a Tinsa para recabar sus datos, es cosa suya. Vd., si tuviera pensamiento crítico, evaluaría empíricamente lo que dice Montalvo y contrastaría resultados(y no soy Montalvo). Pero vd. lo que hace, es irse a internet y buscar lo primero que le case en su línea de pensamiento (subjetividad). En la anterior burbuja, 2007, la inflación era baja (recuerdo que había un amplio número de economístas cuya teoría base era la hiperinflación posterior, lo de toda la vida en España, caída de precios reales(aterrizaje suave). Claro, traspasando la política monetaria al BCE, todo muy normal) Ergo, la bajada de precios, tenía que ser por fuerza nominal. Luego sigo.

Aquí se le olvido mencionar el PER, útil para evaluar una posible sobrevaloración de un activo. Ellos lo aplicaron a la burbuja de las .com, pero es perfectamente aplicable a la vivienda para sentar una base. 

Caso particular, hagan sus propios cálculos si así lo desean. El amigo del que abuso de su conexión de internet, paga 650€/mes de alquiler. Eso nos daría un valor del activo de 229.450€. Eso aquí, ciudad mediana, no se pide ni en las zonas en "expansión" de obra nueva. ¿Ha hecho los cálculos para lo suyo? Porque también sirve para evaluar su exposición. Sobre lo que he llegado a ver a la venta, he visto cosas que nunca creerías. He visto auténticas escombreras, de las que no obtienes beneficio ni vendiendo el cobre, venderse a precio de palacio.

Y así está el inmobiliario en España. Así que amigo, esta vez sí,  mi despedida es definitiva. Ha sido un placer y hasta siempre.

P.D.: He hecho las cuentas sobre el PER de cabeza, y a estas horas de la tarde, no estoy en condiciones. Discúlpenme si yerro.

Ya llevo unas copas de mas y vuelvo a escribir. Mire, no tengo nada contra vd. y espero que vd. tampoco contra mi. Sólo vengo a opinar y debatir y, en todo caso, compartir. Sabe que vd. ha utilizado una gráfica para responderme, tasaciones de tinsa. Si quiere le explico por qué la transmisión de precios en forma de precio/m2 no es efectiva (sesgo al alza). Pero lo que me ha llamado la atención es el "gap". Cosa que ya en mis tiempos mozos, advertimos.
Utilizando su misma gráfica.

El "gap", la diferencia de precio entre vivienda nueva y usada, es la diferencia que un propietario ha de aportar o bien por la vía de ahorros o bien por la vía de financiación. Cuando ese "gap" aumenta, es decir, la vivienda usada es incapaz de absorber el incremento de precios de la nueva, los precios siempre van a la baja, hasta el próximo aventón, que podría ser el último. ¿Por qué? porque la "riqueza", la materialización de valor, se basa siemplemente en el número de ladrillos que se posee. ¿Demanda de primera vivienda? Jiji, jaja. Esto también es válido cuando cambia la composición del mercado. De hecho, en la actual, ha sido a nivel Europeo. Ese "rico",  puede ser perfectamente su vecino de al lado o su compañero de trabajo. Y puede tener sus mismas vicisitudes, ser incluso un pobre de solemnidad, pero tiene patrimonio inmobiliario que pretende explotar. Por ej. mudarse de un barrio obrero a uno en "expansion". Al final biene a ser lo mismo, lo que cambia es la definición.(Ausencia de conciencia de clase. Todos tenemos más en común  con Amancio Ortega o Bill Gates que con nuestro vecino de al lado).

A mi me gusta leerle, quédese, esto se trata de diversidad de opiniones no de que todas sean iguales ni en la misma dirección. 

Un saludo.

Lo agradezco sinceramente, pero no, permítame que me relaje. Me gusta debatir, no explicarme constantemente.  Agradecido igualmente. Un saludo.

De todas formas, le digo que me equivoqué con el timing. Le soy sincero, esperaba el primer dato negativo de variación de precios para Julio/Agosto. No hubo reacción alguna al primer incremento de tipos de interés por parte del BCE. Pero cual fue mi sorpresa, cuando ya los registradores (metodología diferente, los registradores van rezagados con los notarios de dos a tres meses) publicaron ya el primer dato negativo en vivienda usada. ¡Y en variación trimestral!  ¿Nadie se fijó en los datos por comunidades? Luego, este mes con datos de Junio, lo he visto confirmado con los notarios. Sea crítico, siempre.